品质家园

　　在全国土地市场热度“骤降”，且企业的生存环境暂未明显改善的情况下，上海作为一线城市，在精准有效且持续优化的土拍规则之下，上海全年土拍热度呈现平稳态势，实现了“稳地价、稳预期”的目标，被业内称作“土拍模范生”。

　　据凤凰网房产统计，2021年上海总计成交95宗含宅地，总建面约1210.3万方，总出让金额约2397.8亿元，将为明后年共计可供应超7万套新房。

　　供地结构逐渐向“五大新城”集中

　　2021年初，上海市政府提出“五大新城”建设规划，要把嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇五个新城打造成独立的综合性节点城市，制定加快推进新城规划建设的实施意见和行动方案。独立、综合性、节点城市，都意味着上海将要建设的新城，不再是过去的卫星城或郊区新城。

　　从区域分布来看，2021年供地结构与加快“五大新城”建设一脉相承。其中临港新片区仍然占主力，成交24宗;青浦第二，成交15宗，奉贤第三，成交7宗。中心城区稀缺含宅地放量，杨浦、徐汇各3宗，普陀、虹口各2宗，静安、黄浦各1宗。

　　从环线来看，土地成交集中在外郊环和郊环外。其中郊环外40宗，同比去年增加12宗，以临港为主;外郊环37宗，同比去年减少11宗，以松江、嘉定、青浦为主;中外环5宗，内中环9宗，内环内4宗。

　　集中供地上演 整体走势平稳

　　作为一线城市的上海，在2021年迎来了集中供地，如今站在岁末之际，回看今年集中供地的三轮土拍，在市场热度方面，第一批次土拍热度高涨，多数宅地触发一次报价，拿地需要“拼手速”;到二批次受调控影响回归理性，“随机值”补丁及时开启。三批次土拍延续平稳态势。

　　再分别来看，首轮土拍稳健，当杭州、广州、深圳等多个城市出现近30%的高溢价地块、苏州、郑州等城市出现房企“多马甲”现象时，上海土地市场却稳如泰山，共成交56幅地块，成交总额731亿元，即使是竞争最为激烈的地块，溢价率也维持在个位数，平均溢价率仅为6.3%。

　　虽然二批次集中土拍前夕终止松江永丰街道、奉贤新城地块、宝山新城、金山朱泾镇、崇明陈家镇双宅地等共计7幅商品住宅地块的出让活动，但是相对于第一批，二批次还是比较火热，其中奉贤新城、闵行梅陇地块触发土拍新规。最终，二批次共成交20幅商品住宅地块(含2幅“城中村”地块)，成交总金额约480.5亿元，其中18幅商品住宅用地中，9幅底价成交，6幅溢价率近10%。

　　第三轮集中供地，相比第二轮，拍地数量和出让面积均有所回升，成交总金额约470亿元，与第二轮基本持平，推出27幅涉宅地块中，18幅地块底价成交，9幅出现溢价，溢价地块平均溢价率为8.71%。

　　国企为主、产业协同拿地显现

　　作为一线城市，上海一直是多家房企积极布局的重点。2021年，从整体的土拍结果来看，拿地企业中国企占比64%，占据半壁江山。

　　从涉宅用地的拿地企业来看，以央企、国企为主流，央企、国企不论是在融资成本还是在融资渠道方面都更有优势;与此同时，也有大华、大名城、金地等持续深耕型民企代表，依托项目销售回款在窗口期补仓，实现“拿地、销售、回款、再拿地”的正向自我循环。

　　招商蛇口可谓是今年上海土地市场的“最大赢家”，据凤凰网房产统计，2021年，招商蛇口以独自或者以联合体形式共拿下6宗含宅地块，在虹口、浦东、嘉定、青浦均有所斩获，合计成交建面达72.5万平方米，总涉资248亿元，涉资金额及数量均位居榜首。

　　其次保利、中建、上海城投、上海建工、象屿涉资也在百亿元以上;深耕三、四线城市的碧桂园也在上海有95亿元的投资，共斩获3宗地，总建筑面积约26.5万方。

(上海2021年房企拿地金额排行)

　　在房地产融资收紧的背景下，联合拿地成为土地出让的热门。在上海，95宗涉宅地中有22宗地块被房企联合体拿下，其中招商蛇口分别与南山、象屿等企业“联手作战”拿下3宗地块，龙湖分别与南山、象屿等企业联合拿下嘉定、临港2宗地块。可见，联合拿地不仅可以帮助房企降低自身经营风险，还可以提升竞得地块的可能，预计未来房企联合拿地的趋势会愈加明显。

(2021年房企联合拿地详情)

　　此外，产业协同拿地显现。6月18日，卓越&京东联合体竞得普陀区万里社区W060701单元X101-01、X102-02、X103-01地块(237坊地块)。大厂开始凭借产业在上海圈地，这不仅利于企业的长期发展，也同时对上海政府增加税收和促进就业有积极作用。

　　优化土地竞拍规则

　　在2020年“围标”事件，2021年新规改革后的上海土地市场格外的规范与稳健。

　　针对土拍的参与者房企，上海不仅对房企自有资金进行监管，还规范了“同一申请人”的概念，从根本上杜绝了 “马甲”抢地现象，同时上海规定竞得地块后，不得以任何形式将股权或投资权益转让，防止房企围标。

　　与往年不同的是，在现场竞价环节，上海设置了中止价和一次书面报价上限，以最接近一次书面报价平均价的原则确定竞得人。此外，上海还从第二批集中供地开始在竞价规则中增加了“随机值”概念，也就是说如果竞买人在书面报价阶段出现相同报价，将自动产生一个随机值，并纳入平均价计算过程，通过精细化的规则调整进一步保障土拍的公平性。

　　对于房屋未来售价，上海则引入了房价地价联动机制，在拍地前就已明确项目的预售参考价格，参与集中供地的房企需签署理性竞价承诺书。

　　整体来说，2021年上海土地市场表现还是比较稳定的，在坚持“房住不炒”大方针下，持续调控市场，或许可以说，高溢价率时代已成为过去了，“稳房价、稳地价、稳预期”的调控目标也在进一步达成中。

　　附2021年上海土拍之最：

　　总价最高地块：

　　2021年2月24日，上海城投联合上海建工以总价176亿元竞得黄浦区豫园社区210F-01、210G-01、211J-01、211J-02、211K-04、211K-05、211K-06、211L-01、213A-01、213B-01地块及210F-02、213A-02、211K-01、211K-02、211L-02、211L-03地下空间地块，成交楼面价89567元/平方米，成为本年度总价最高的地块。

(2021年成交总价前10地块)

　　溢价率最高地块：

　　2月24日，融创和厦门建发共同成立的项目公司(上海兆颢企业管理有限公司)以64.52亿元成功竞得普陀区石泉社区W060402单元B3-2地块，成交楼面地价84346元/平方米，溢价率36.15%。

(2021年溢价率前10地块)

　　楼面价最高地块：

　　2月9日，最终招商以总价566600万元拿下虹口区嘉兴路街道HK341-06号地块，溢价率20.04%，成交楼面价92648元/㎡，成交楼面价刷新了虹口记录，这是本年度楼面价最高地块。

(2021年成交楼面价前10地块)

　　建筑面积最大地块：

　　10月13日，临港集团&浙江荣盛以41.9958亿底价竞得自贸区临港新片区PDC1-0105、PDC1-0202单元集合地块。此次打包出让范围包括，自贸区临港新片区PDC1-0105、PDC1-0202单元25-06、26-06、27-06、28-01、29-01、30-01、01-01、02-01、03-01、04-01、06-01地块及26-08公共绿地、银拓路、银佰路、云鹃东路、水芸东路地下空间。土地面积共计29.58万㎡，建筑面积约675187.91万方，是本年度建筑面积最大的一块涉宅用地。地块涉及普通商品房、办公楼、商业等多种用途形式。

(2021年建筑面积前10地块)