品质家园

　　房地产板块在今年的“双十一”爆发久违的涨停潮，给予惨淡许久的地产股一针强心剂，于短期内激活市场热情，甚至带动了整个地产产业链的走强。

　　深究此次地产股大涨背后的推动因素，主要源于房企融资端或将放松和高盛抄底中国房企债券，这两个利好消息的释放。而此前两个月，央行便多次释放积极信号，不由得引起市场思索，房企是否已消化完风险，并有可能走出当下的疲弱?在笔者看来，地产行业短期内迎来拐点可期，估值有修复回归的机会，但“房住不炒”的基调维持不变。

　　当下的房地产行业多元化发展成为大势所趋。事实上，自2015年以来，房企便开始探索多元化领域，如今行业相关多元化业务更是不断推进深度广度，龙头房企在多元化布局中不断集中自身资源优势，做强做大，不过也存在某些房企多元化经营不善的问题。

　　不妨以碧桂园这类头部房企为参考样本，探讨一下，究竟房企多元化发展是否存在必要性?其中又蕴含着怎样的机遇和投资机会?

　　1、稳健的多元化发展应是怎样的?

　　房企的多元化布局可谓百花齐放，然而持之以恒、开花结果者寥寥，毕竟多元化发展并非是一蹴而就。那么，房企稳健的多元化发展应该是怎么样的?

　　我们先回顾一下房企的多元化之路再做解析。从房地产行业的周期性来看，房地产行业的多元化路径经历了三个阶段，即探索期、爆发期、并存期。

　　(1)根据博志成研究院的观点，可以把2014年以前，称之为探索期。房企还处于多元化的探索阶段，且重点集中在物业管理和商办地产领域。在此期间的房企被动的加大了投入，开创了自己品牌的物业公司，并基于住宅配套开发需求，被动开发商业地产，被动持有经营。

　　(2)到2015年至2017年，便步入到多元爆发期。在此阶段近5成的房企涉及了多元化业务的试水，且该阶段的房企资金充足，在政策红利不断加持下，涉及物流、文旅、健康、长租公寓、联合办公等各种多元化的尝试遍地开花。

　　(3)从2018年至2020年，到了第三个阶段，即集中与分化并存期。这一阶段行业多元化领域呈现出两个特点，分别为深度推进多元化和回归地产主业;部分房企向物管、商管等领域集中分化，例如2019年以后出现房企分拆物管上市的浪潮，碧桂园服务的赴港上市就是鲜明的例子。但某些房企也开始出现因多元化扩张而经营不善的问题。笔者注意到，根据克而瑞公布的数据，2018年以来的TOP30房企，除地产业务之外的多元业务布局，涉及了科技、物流、金融、文旅、康养、教育等多个领域。

　　从多元化的成果来看，物业管理领域带来的业绩增长较多，但像长租公寓、文旅等风口业务则仍处在摸索阶段。而部分房企进军的一些全新领域，如新能源、教育、医疗等，业绩呈现的结果仍然是未知数。

　　从个案来看，某些过于激进的多元化发展，会将资金和资源大幅度分散，而盲目追求热点，不从自身资源优势出发，最终会导致资金链断裂，引发经营危机，其实是顾此失彼、得不偿失。

　　总的来说，多元化发展是房企的必经之路。“房住不炒”、融资渠道持续收紧、经济发展去地产化之际，把“鸡蛋放在一个篮子里”、只依靠地产开发盈利的模式过于单一。化被动为主动、在各个赛道做尝试，是房企增强经营灵活性的求变之举。而在后房地产时代，稳健的多元化布局，应是切合实际能力，并在自身良好财务基本面的基础上，运用合理的资金投资布局扩张。

　　2、立足长远发展，龙头房企的多元化布局

　　在房地产行业供给侧改革的大背景下，部分房企业绩下滑，而销售持续领先的龙头房企碧桂园，2019年初便提出“高科技综合性企业”这一定位，其多元化立足长远发展，取得了阶段性的成果。笔者由此探讨一下碧桂园多元化布局的可圈可点之处。

　　在“多元布局”方面，碧桂园没有盲目扩张，而是选择围绕地产主业进行布局。智能建造、智慧餐饮、现代农业、新零售等新业态和住宅业务一起，形成一个以“高科技”驱动业务协同增长，共生共荣的“生态系统”。这不仅强化了碧桂园的产业链优势，还起到了多元业务发展的协同效应。

　　值得关注的是，国家十四五规划明确提出要大力发展机器人技术，而碧桂园在新业态的多元化布局，紧跟社会发展步伐，以科技驱动发展，力争走在全国乃至世界智慧建造和建筑机器人领域的前列。

　　据悉，碧桂园旗下全资子公司博智林聚焦建筑机器人，已建立建筑机器人+BIM技术+新型装配式建筑的智慧建造体系，目前多款建筑机器人已投入商业化应用。其在研建筑机器人达到51款，其中绝大多数机器人通用于现浇混凝土工艺与装配式建筑施工。截至2021年10月底，博智林已递交专利有效申请3422项，获授权1543项。

　　另外，根据国家统计局数据，2020年仅房屋楼面混凝土施工市场规模就已达到60亿元，而建筑机器人的市场规模不仅仅局限在住宅市场，可想而知碧桂园机器人业务的未来增长空间广阔。

　　而在现代农业领域，碧桂园旗下全资子公司碧桂园农业控股有限公司，通过无人驾驶、智慧农业和智慧农场管理上布局科技农业，在2021年上半年签下粤港澳大湾区现代都市农业综合示范基地，打造出大型无人化农场，提高农业生产效率。通过旗下碧桂园农业，碧桂园成功布局农业全产业链条，著力打造科技型、平台型、国际型农业。

　　在餐饮服务智慧化上，碧桂园的千玺机器人积极发展多元餐饮服务，并已累计提交1000余项专利申请，2400余台餐饮机器人单机设备应用于全国28个省市的景区、学校、医院等多样化场景;值得一提的是，从中央厨房到冷链运输以及到整个店面的稀缺机器人配置，此类餐厅大型标准化系统方案，目前仅千玺集团一家拥有。可以预见的是，跨界餐饮业这个庞大的市场，加上主营业务协同发展，将能为碧桂园带来极大的附加增益。

　　除此之外，碧桂园还通过创投方式试水其他多元领域。碧桂园创投于2019年成立，并一直保持着高频的投资节奏，其热衷于将资金投向半导体、新能源、光伏、先进制造等硬科技领域，目前已投数十家企业，其中8家已成功IPO。另外，今年2月，作为投资方之一的碧桂园创投，成功助力“短视频第一股”快手赴港上市，与此同时，今年下半年碧桂园创投更是首次布局元宇宙AR终端，将资金投向10亿级的AR眼镜。

　　值得注意的是，根据碧桂园2021年上半年业绩，包括物业投资、酒店经营、智能建造、机器人餐饮、新零售及现代农业等在内的其他分部贡献收入29.01亿元，同比增幅高达62.2%，多元化业务使碧桂园实现了产业链的深耕和协同赋能，为公司发展持续助力。

　　3、结语

　　从资本市场的角度看，市场不需对地产过度悲观，未来房地产市场将会更加健康的发展。短期来看，中小房企压力更大，而经营稳健的龙头地产股则会随着行业更平稳的发展，步入后房地产时代的正轨。

　　多元化发展是房企资源的再平衡，多元化尝试需要更多时间逐步推进。而贴合实际的多元化发展更有利于优质房企迎接管理红利时代。如今，碧桂园的“全产业链商业模式”得到了多元业务的进一步强化，可以说是完成了“升维”竞争的准备。这将更有利于其穿越周期，加强其抗风险能力。

　　此外，多家专业机构均表示房地产市场正处于估值切换阶段，政策对板块估值弹性的影响较大，板块估值有望迎来拐点。由此看来，稳健前行的龙头房企碧桂园后续表现也将有望带给市场惊喜。

　　文/格隆汇