房企“中考”放榜：碧桂园继续领跑 行业分化格局加剧
时间：2021-11-26 来源：时代周报
骄阳似火的7月，房企迎来了一年一度的“中考”放榜。
7月1日，克而瑞发布《2021年上半年中国房地产企业销售TOP200排行榜》显示，报告期内，百强房企累计实现销售操盘金额6.15万亿元，同比增长36.7%。
整体看来，房地产行业景气依旧。但如果将其分类，便不难发现其中的格局分化。一边，龙头房企优势愈发明显，TOP10房企入榜门槛已经高达1559亿元，碧桂园更以4051亿元销售额领跑行业。另一边，中小房企增长空间受限，TOP100房企入榜门槛仅126亿元，TOP200房企入榜门槛仅30亿元。
房企分化格局在土地市场同样体现充分。2021年前6月，百强房企累计新增总货值达到5.03万亿元，以碧桂园为代表的TOP10房企就占了整体的38.6%，TOP51-100房企只占了17.7%。
克而瑞指出，投资格局来看，资源愈发集中于碧桂园等头部企业，维持强者恒强格局。一方面，销售TOP20房企与新增货值TOP20企业高度吻合;另一方面，销售前20强房企新增货值占了百强半壁江山。
碧桂园半年新增货值超3000亿元
“规模不是万能，没有规模却万万不能。”近日克而瑞发布的《2021年1-6月中国房地产企业新增货值TOP100》，再次印证了这一观点。
数据显示，2021年前6月，百强房企累计拿地金额达到2.23万亿元，同比增长23.7%;新增总货值达到5.03万亿元，同比增长14.2%。其中，TOP10房企前6月拿地金额增速最高，同比增长41%，新增货值达到百强整体的38.6%，在土地集中供应的背景下彰显土地获取优势。
以碧桂园为例，今年上半年，该公司在上海、长沙、武汉、郑州等一二线城市均有所获，新增土储货值达到3291亿元，成为百强房企唯一一家突破3000亿元大关的房企。“碧桂园一直强调一到六线的市场均衡的布局，经营程度和实际投资的结果也基本印证了这样一个安排。”据此前管理层介绍，公司在全国所有的省、市、自治区大部分的地级市都有项目，是一个相对均衡的布局。
根据碧桂园财报显示，截至2020年底，公司已签约或已摘牌的中国内地项目总数为2958个，业务遍布31个省/自治区/直辖市、289个地级市、1350个县市级/区/县/镇，成为业内唯一一家进驻中国内地所有省份的房企。同时，碧桂园在国内已获取的权益可售资源约1.75万亿元，潜在的权益可售货值约5000亿元，合计约2.25万亿元。
中信证券指出，碧桂园作为全市场唯一破解三四线开发难题的企业，预计五年后公司在三四线单城的平均市占率达到15%以上，且布局城市数量大幅增加，公司在中国的整体市占率有望向10%迈进。
亿翰智库指出，2021年，行业分化、企业分化愈加严重，大中房企凭借资源优势、资金优势、运营实力等综合能力，市占率不断上升，中小房企在资金有限的情况下，市占率不断被挤压，不仅面临扩张问题，更甚者生存状况堪忧。
融资逐渐分化
规模房企大举拿地的信心，来自雄厚的资金实力。而通常房企现金流来源是由两个部分组成，一是销售回款，二是融资。
以碧桂园为例，2021年前6月，公司实现累计权益合同销售约3031亿元，同比增长13.54%。回款方面，该公司回款率已连续多年高于90%，在行业继续保持领先。“一方面公司内部持续加强回款目标的考核，强化标准化、精细化的管理机制。另外要积极与银行沟通合作，加快放款节奏。”碧桂园管理层曾在业绩上解释“高回款率”的秘诀。
另据时代周报记者了解，针对三四线城市项目，碧桂园还提出十六字方针，即：以销定产、不卖散、小步快跑、新货不积存。其中新货不积存指的是充分利用三四线城市地货比(即地价与货值的比例)达到1∶7甚至1∶10的优势，分批次推出货源，存地不存货。做好前期调研、控制建设进度、销售进度，确保新推货量尽快去化，保证资金回笼时间。
一名地产行业分析师也告诉时代周报记者，在当下房企融资受限的大背景下，“促回款”便显得至关重要。资金回笼越快，越能更好地保障企业运转。
还有融资。2021年上半年，100家典型房企的融资额为6090亿元。其中TOP10融资总额达1725亿元，占整体额度的28%。TOP11—30融资总额达2559亿元，占比42%。“按照目前的趋势来看，所以的资源都在向大房企集中，银行等金融机构也很少再向一些资质不好的中小房企贷款。”一位房企高层曾告诉时代周报记者。
除了额度上占尽优势，规模房企的融资成本更是远低中小房企。上述分析师告诉时代周报记者，千亿规模企业融资的年化利率可以控制在5%以下的水平，而普通企业都要超过7%。所以对于规模企业来说，这一优势能够为企业的快速发展提供更多的支持。另外即便是不贷款，也有助于在授信额度获取等方面占优势。
以碧桂园为例，2020年期末，公司平均融资成本仅5.56%，远低行业水平。今年一季度，即便在“三道红线”融资新规，叠加“两道红线”房贷集中度管理政策的影响下，碧桂园仍凭借一贯审慎的财务策略发行了多笔债券，最低利率达2.7%，最高利率3.3%。今年6月，碧桂园完成发行11亿元公司债券，债券期限5年，票面年利率仅为4.8%。
上述房企高层告诉时代周报记者，规模越大的房企现金流越多，越安全。所以银行等金融机构会给那些房企比较高的信用等级，比较低的资金成本。
