品质家园

　　自多地公布集中供地公告后 ，北京正式公布了首批集中供地计划。3月31日，北京市规划和自然资源委员会发布公告，2021年，北京市将于3月、7月左右、11月左右分三批次发布商品住宅用地出让公告。

　　北京首批出让商品住宅用地共计30宗涉及12个区，土地面积约169公顷，建筑规模约345万平方米，起拍价高达1035.81亿元。其中，位于中心城区的项目15宗、多点及副中心地区的项目11宗、生态涵养区的项目4宗。

　　4月1日，北京住建委等部门相继发布消息称，首次集中供应的项目，将引入房屋销售价格引导机制。同时，公布了该机制将作为未来上市房价的重要政策工具之一，主要作用在于将过去预售环节引导前置到土地出让环节。

(图片：来源网络)

 

　　房屋销售价格引导机制

　　未来对外公布的房屋销售价格指导意见，将由多部门联合制定;开发企业在土拍环节提交的房屋销售的价格承诺，将是未来办理预售的基础。

　　北京市住建委相关负责人称，开发企业签署价格承诺书，就代表着未来销售时不能超过承诺的价格上限。相比于此前“限房价、竞地价”方式，新的价格引导机制既能更好地稳定地价和房价，实现“三稳”联动，最终让购房人获利;又能使开发企业有合理的利润空间，有利于防止因不理性拿地、挤压建设成本而导致的住房品质下降问题。

　　此外，为实现“房地联动、一地一策”目标，在土地出让环节，将以制定“政策工具箱”的方式加强综合施策，通过结合拟出让宗地所在区域市场供求、功能定位等因素，合理确定竞买条件和交易方式。据悉，“政策工具箱”涵盖了十余个政策工具，可根据地块具体情况单独或叠加组合使用。

　　在北京首次供地计划中，针对部分地块设置投报高标准商品住宅建设方案。根据方案，大部分地块设置了地价上限和配建一定面积的公租房，当竞买报价达到上限价格时熔断，继续竞报公租房面积;竞配公租房也有上限面积，现场竞报达到上限面积时，转入“高标准商品住宅建设方案投报程序”。

　　针对关注度高、条件较好的地块，采取了竞报政府持有商品住宅产权份额，当触及地价上限时，转为现场竞报政府持有商品住宅产权份额;当商品房政府产权份额达到上限时，转入高标准商品住宅建设方案投报程序。

　　此外，同一地块，竞配建公租房和共有产权房份额的形式不叠加。同时，也对公租房竞、配建政策的程序性要求进行了细化，未来将主要面向人才定向配租。后续在同一宗地块内，公租房和商品房将执行同一建设标准和统一物业服务，住房人将可获得相同的居住品质。

　　房价管控移至“事前”，

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此次政策是对双集中供地政策的一个重大补充。北京的房价引导机制具有创新性，将政府管控由房产销售阶段调整至拿地阶段，这将有助于房企理性拿地、规范拿地。

　　除了增加土地供应和缓解供求矛盾外，严跃进称北京当前土地交易更加强调房地联动机制的导向作用，即价格指导和价格引导。类似规定将有助于落实“一地一策”导向，真正促进北京土地市场的稳定。北京此举对全国其他城市而言，具有积极的借鉴作用，在土地交易前设定房价走势，引导房企理性拿地。

　　中原地产首席分析师张大伟谈到，北京首次供地的30宗地块中，大部分为政府限制“天花板”价格的商品房，在保证市场价格平稳的基础上，有利于建设高品质。此外，对于多宗用地都配建了人才公租房，这一点与中央提出的“解决好大城市住房突出问题，切实增加保障性租赁住房和共有产权房供给”要求不谋而合。租赁住房用地的增加传递出一个信号：政策的着力点开始向租房市场倾斜。

　　中指研究院北京公司研究副总监李益峰表示，在集中供地中北京综合运用了设定地价上限、竞政府共有产权份额、竞建高品质住宅、竞建人才公租房、竞企业自持房屋比例等一系列土地出让方式，落实“稳地价、稳房价、稳预期”，标志着北京房地产行业调控向精细化管控向纵深发展，将对土地市场和商品房市场将产生深远影响。(文/王婉丞）