上海二批次土拍，七幅地块流拍
时间：2021-10-26 来源：真有好房
前两天，第二批次土拍供应显示，25幅涉宅用地，有7幅中止出让：
将近三分之一的涉宅用地终止出让，这在上海的土拍历史上，并不常见。
土地流拍的事情在土拍市场上时有发生，但一连7块儿实在是罕见。
今天，想和大家聊聊这7幅地为什么没人要?
如今的市场行情存在严重的分化现象
二手房市场受到“核验价”和“三价合一”双重政策打击，出现下行状况，不少二手市场被逼入新房。
当下的新房市场更热了，这是什么概念?
就拿去年的数据来说，新房成交7.92万套，二手成交29.1万套，这意味着二手房的购买力是新房的3.6倍，假如发生购买力迁移，那势必会出现上涨的态势。
从数据来看也是如此，今年前8个月，新房成交量已经成功超过了2017年、2018年、2019年，逼近了行情大年2020。
既然如此，为什么现在这个时间点，为什么还有7幅地流拍呢?
其实虽然整个市场非常火热，但楼市并不是一个大熔炉，而是分层的局部市场，而在这7幅分别位于：松江老城，奉贤新城，金山枫泾和朱泾，崇明陈家镇，宝山新城。
除了宝山和奉贤新城地块以外，其余地块都位于郊环外。
这些区域市场封闭，往往靠本地人的购买和置换支撑，去化较为缓慢，局部市场较冷。
而楼市的热度往往和土地市场的热度成正比，因此光看区位，这些地块的流拍并不稀奇。
可能有人会说，今年三价合一之后，这个总价段的用户目前已经别无选择，但换位思考，那些拿着总价300万预算的购房者，真的会毫不犹豫的下手买金山，崇明吗?
显然不是的，即便这个时候，马太效应仍然在起着作用，购买力仍然集中在近郊小户型上，甚至如果近郊没有符合预算的房源，还可以等下一批次。
因此远郊地段的新房就变得格外尴尬。
当然这仅仅是原因之一。
仔细看这些板块，还存在一个共性，就是在如今普遍一二手倒挂的行情下，这些板块的新房没有倒挂。
就拿松江区永丰街道SJC10011单元H17-02、H17-07号地块来说，周边新房在4.3-4.4万之间：
二手房房龄十年以内的房源均价在3.7万，新房仍然高出二手6-7千的价差。
因此这就意味着，项目无法吸引到打新客户，也无法为本地潜在置换客群增添动力。
未来项目的去化，不会有加速器。
雪上加霜的是，不仅如此，板块的供应量还格外的充足。
就拿金山来说，金山枫泾一个板块就有5个项目在售：
金山朱泾同样有4个项目在售：
崇明陈家镇同样如此：
这一方面意味着板块本身的需求不够旺盛，另一方面也意味着，如果在这里拿地未来的竞争也会比较激烈，去化的速度会相对缓慢。
最后一个因素，也是房企会考虑的潜在因素：
就是地块的上涨潜力，就像购房者买房考虑涨幅一样，开发商买地，同样会关心地块的涨幅。
但这几块地可能仍然存在着上涨乏力的情况。
像松江老城，金山的朱泾等板块，其中松江老城在上一轮行情中，领涨板块在30%以上的的情况下，涨幅仅为3.8%，跑输了大盘，这还不是最差的，以上板块中有部分板块的涨幅甚至出现了阴跌的状态。
这也是这7个地块缺乏行情的原因。
其实不仅仅是板块的原因
就拿刚才说的远郊市场偏冷来说，其实每年的远郊市场都是比较冷的，但只有今年出现了流拍现象。
为什么会这样?
其实这还得追究到开发商身上：
2021年是房企历史上最高的债务到期潮。
据克而瑞数据的不完全统计，95家房企2021年到期债券7223.81亿元，同比增长22.45%，其中境内到期债券同比增长5.77%到4188.89亿元，境外到期债券同比增长56.52%到3034.92亿元。
一方面今年房企暴雷事件频发
导致房企的信用大幅降低，因此融到钱的难度也提高了不少，难以实现“以新还旧”。另一方面是三条红线对房企的约束，让房企也不敢随意融资。
因此，不少本身债务高企的开发商今年犯了难。
可以看到，这是一个广泛的行业问题，不是局部的某个企业的问题，因此今年全国都出现了大规模的房企拿地积极性不高的问题。
就拿刚刚过去的十一假期来看，2021年全国“国庆假期”宅地成交同比去年的状况出现了“集体降温”。
此前全国不少城市更是频繁的发生流拍事件，广州此前推出48宗涉宅用地，25宗流拍，沈阳，合肥，长春，天津，济南等地的流派率更是高达30%以上。
由此可见，这场资金的寒流已经波及到了全国土地市场，而上海仅仅是冰山一角。
再回到最初的问题：7块地为什么流拍?
一方面是局部市场较冷以及板块因素构成的，另一方面也是很多房企深陷债务危机，当下拿地趋于保守。
而且从当前房企的债务危机看，未来这个情况还会持续3年，克而瑞测算的数据显示，房企真正的债务到期高峰在未来三年内，2021-2023年房企的到期债券金额均超过5500亿元。
流拍事件未来或将成为常态。
