品质家园

　　10月13日，北京第二次集中供地落下帷幕。与首批次相比，总供应面积496万平米，较首批次增长约40%，但由于43宗出让宅地有26宗延长挂牌，成交17宗宅地，因此总出让金额为513.5亿，约是首批次的一半。溢价率约4.2%，较首批次的7.1%小幅回落。

　　稳健型房企收获丰盛

　　贝壳研究院认为，相比于首批次，此批次市场关注度较为平淡，主要原因是受土拍政策调整、房企风险暴露、市场高位回调的背景之下，土地市场遭遇下挫在情理之中。尤其是部分前期负债较高的房企在土地市场尤为保守，也加剧了土地市场的降温。反过来说有益于稳健型房企在竞争压力较小的条件下，获取性价比更高的土地资源，将形成良性运转，一方面使开发成本更可控，另一方面使项目能够保持合理的利润空间，进一步促进企业稳健经营。从北京该批次的房企表现亦是如此，中海、华润、中铁置业、龙湖与金隅皆各有斩获。尤其是中海，此批次报名8宗宅地，最终成功获地2宗。

　　同时，26宗地选择延长挂牌至下一批次集中供地，很大程度对房企来说能预留充分的投资决策周期，亦能缓解房企的资金周转调度时间，有效引导土地市场稳健发展。另，此批次大兴区试点一宗触地价上限后“竞现房销售面积”的宗地，最终由中铁置业+兴创的联合体竞地成功，现房销售面积达54000平米，占比总规划面积43.84%。此宗地由于周边公园和交通配套良好，与其他宗地相比，除了现房销售以外并无其他出让条件要求，因此说明素质优异的宗地仍能吸引稳健型房企参与拍地，进而有效保障消费者权益。

　　累计取地金额TOP3

　　中铁置业联合与独自取地3宗，权益成交金额62.5亿元;

　　华润联合与独自取地2宗，权益成交金额56.7亿元;

　　中海独自取地2宗，权益成交金额56.6亿元。

　　注：联合体取地权益金额按照平分计算

　　土拍规则

　　北京首批供地在7月时受到住建部肯定，此次在原来限地价、竞品质等工具使用下，有了更精细的规则优化，主要优化如下：一是此次各宗地的上限溢价率区间收窄，皆位于5%-15%区间，杜绝个别地块溢价率过高情形;二是首次尝试触顶摇号机制，对于房企控制成本有一定毗益，从一定程度上避免了非理性拿地导致成本不可控的情况出现;三是竞品质宗地占比提升，二批次共有2宗地进入竞品质环节;四是尝试一宗地竞现房销售面积，最终成功由由中铁置业+兴创的联合体竞地成功。从上述规则调整来看，更考验房企的资金健康程度、现金流转能力及经营管理能力，因此第二批次拿地房企多以区域深耕为主的京系房企和财务稳健型房企为主。

　　成交特征

　　1、此次集中供地共成交76公顷住宅用地，占北京2021年度商品住宅用地供应计划的25%，结合第一批集中供地，北京已完成81.6%。

　　2、此次成交住宅用地规划建筑面积162万平方米，结合第一批，累计成交住宅用地规划建筑面积507万平方米，相当于2020年全年成交住宅用地规划建筑面积的80.7%。成交金额514亿元，结合第一批，累计成交金额1580亿元，已超越2020年全年住宅用地成交金额近70亿元。

　　3、43宗宅地中虽然仅有17宗地成交，除了受到供应与拿地节奏错配，及监管趋严影响之外，部分地块仍然由于其素质较优，出现市场关注度较高情形，如海淀2宗东升镇宗地由于位于4-5环区间，周边配套完善，分别吸引5家与7家房企角逐，各举牌29轮与31轮的触地价上限10%→竞政府自持比例10%后，最终进入竞品质环节。于此，可以说明土地市场关注度虽然较为平淡，但优质地块的释出，仍会吸引部分房企积极获地。17宗地实际平均成交楼面价为41387元/平米，与首批次基本持平。