品质家园

　　刚刚过去的武汉第二批集中土拍，民营企业基本全军覆没。笔者问过一位地产公司武汉高管：“为什么不拿地了?”这位高管说：“一是没钱，二是拿地风险太大。”

　　这回答令人唏嘘。曾几何时，土拍市场的画风是疯狂抬价、拼命抢食，如今大家似乎都清醒了：一块地拿不好，可能就是暴雷的开始。

　　打开百度APP看高清图片这不是危言耸听，就在昨天，网传另一家TOP5级别的开发商商票停止兑付。这家开发商前些年多次扮演白马骑士的角色，哪里有暴雷哪里就有他接盘的身影。如今，接盘的眼瞅着就要成为暴雷的。

　　暴雷都是有前兆的，比如这家开发商，从去年下半年开始就已经全线打折，今年上半年更是开始疯狂裁员。如果一家开发商又是打折、又是裁员，那一定是经营出了大问题。

　　如果TOP5、TOP10的开发商都开始纷纷暴雷，那些中小房企更不用说了。数据显示，2021年至今，平均每天至少有一家中小房企宣布“弹尽粮绝”。

　　四年前，万达断臂求生，与融创进行了世纪交易，很多人都感慨老王吃了大亏，现在看来，万达是幸运的，至少在甩掉“烂摊子”之后活得还不错。

　　三年前，安徽六安工地坍塌事件，让碧桂园成为众矢之的，现在来看，六安事件反而救了它，让他们幸免成为另一个恒大。

　　两个月前，恒大暴雷的消息浮出水面，迎来的是全网的口诛笔伐，现在看来，恒大也不是最糟的，至少在天台抢了个好位置。

　　如今的市场，难，真的很难。

　　一家TOP10房企的武汉高管对我说：“房地产大势已去。”另一家TOP15房企的武汉高管对我说：“房地产已经不行了。”

　　没错，在那些置业顾问天天打鸡血式的唱多房地产的时候，他们的老板们都在感叹房地产大势已去。

　　《一代宗师》里说：“一门里，有人当面子，就得有人当里子。面子不能沾一点灰尘，流了血，里子得收着。”没想到，这句话也能用在房地产领域。

　　房地产到底有多难?昨天，一位朋友去某大的项目“聊债务问题”，说看到项目经理正做保洁，之前的保洁都已经辞退了。

　　今天跟某房企的营销负责人闲聊了几句。她说：“公司正在冲刺100亿的营业额，但项目却请不起大V做推广了，最后不得不一分钱掰两半用，花了几千块请了几个区域小V做推广。”我问她营销费用都去哪了，她说有60%都花在贝壳上了。

　　然而贝壳的负责人告诉我，他们的日子也不好过，相比去年的巅峰期，贝壳今年可谓命途多舛，作为一家上市公司，如今迫切地需要业绩。地产商的第一目标是活下去，贝壳则正在全力冲刺营业额，为了营业额，他们甚至可以不赚钱。

　　“不赚钱”，如今成了整个房地产链条的流行语。

　　今年十一期间，在与有关部门的交流中，“风云武汉”提出了自己的两个担忧：一是停工、烂尾的楼盘越来越多;二是资金链压力之下，有些开发商的楼盘质量每况愈下。

　　这些都是我的肺腑之言。

　　在所有楼市问题中，业主最不能承受的就是烂尾。如今房价高启，普通人买一套房往往要掏空三代人的积蓄，一些刚参加工作的年轻人，往往要背负几十年的债务。如果钱花了、债背了，房子却不能交付，该是何等的绝望?

　　然而，如今的楼市，暴雷的开发商越来越多，稍不留神就会买到有问题的房子。“风云武汉”看了一下，仅那些已经暴雷的开发商在武汉就有不少项目，比如恒大在江夏、汉南、黄陂的项目规模都不小;华夏幸福旗下公司在武汉有7个在售楼盘;泰禾在武汉有两个项目尚未交付。

　　在资金链紧张的开发商中，新力、花样年、美好、绿地等公司，都有项目存在或多或少的问题。另外，一些武汉本土的中小房企也迎来了至暗时刻，比如奥山、新长江、时代天宇等。今年3月，在古田二路天宇盛世公馆的烂尾楼里，20多位绝望的业主甚至直接住了进去，过起了“无水、无电”的原始生活。

　　除了停工烂尾，当下另一个楼市的问题是房屋质量。跟2018年的房屋质量问题有所不同，那时的质量问题完全是由高周转造成的，因为房子太好卖了，每次开盘动辄上千套上千套的卖，交付也是上千套上千套的交付。既然品质再差都不愁卖，也就没有了做好产品的动力。

　　如今房地产的底层逻辑变了，房子越来越难卖，购房者也开始不容易被误导了，地产房们也终于开始明白：房子归根结底是一种商品。跟任何商品一样，如果做不好品质和服务，消费者有拒绝消费的权利。

　　不过很多开发商明白得晚了点，对那些资金链紧绷的开发商来说，别说产品和服务了，能把房子顺利交付就不错了。即便是之前口碑很不错的一些开发商，一旦遇到资金链问题，也纷纷沦落为烂大街的产品。

　　上个月，光谷东某在建楼盘的业主给我发了一组图片，图片上显示的质量问题触目惊心。“风云武汉”调查后得知，该楼盘此前经历了停工复工、更换施工班子等一系列“磨难”，很多质量问题都是上一套班子留下的。对于下一套班子来说，他最关注的肯定不是去解决上一套班子遗留的问题，而是下个月的工钱还能不能拿到。

　　钱成了一切问题的关键!曾几何时，在房地产躺着赚钱的年代，施工方要抢着为开发商垫资才能进场;如今的市场，如果拿不到钱，工地随时给你停工。

　　这对监理单位也是一种考验，如果迟迟拿不到钱，监理们该怎么办。“风云武汉”认为无论在任何情况下，安全质量都要严格把关，如果发现问题，一定要坚决指出来，这不仅仅是为了业主的人身安全，也是维护行业的底线。

　　对于普通购房者而言，如今的楼市可谓机遇与风险并存。

　　一方面，打折促销的楼盘越来越多，机会遍地都是，并且不少楼盘打折促销的力度都挺大。比如汉阳2.5环某楼盘，6月份首开时均价14500元/平。9月中旬重新拿了预售证，均价10500元/平，相当于7折大甩卖。汤逊湖畔某楼盘，之前均价1.55W一平，后来以工抵房的名义售卖，均价1W左右一平，房价一夜回到五年前。汉南某楼盘，备案价9163元/平(精装)，如今部分楼层的房源售价仅5000元/平(毛坯)，房价一夜回到十年前。

　　类似的例子还有很多，仿佛一夜之间武汉遍地都是“特价房”。有人说，降价打折的都是远城区，从来没看到主城区的房子降价。这句话也对也不对。

　　楼市寒冬里，最先回调或者降价的永远是那些本身价值无法支撑太高价格的区域，长期看有价值的资产会穿越周期，强者恒强。毕竟核心土地越来越少，核心城市人口越来越多，还有钱越来越多这三点趋势是无法改变的。但同时也要看到，寒风过境时，任何区域的房子都要向市场低头。那些主城区的房子并不是没有打折，只不过是折扣力度相对较小，没有引起你的关注而已。

　　有人做过统计，目前武汉90%的楼盘都有或多或少的折扣。就在今天，“风云武汉”看到一条消息，“宇宙中心”光谷东某热门楼盘直接开启打折促销模式：原均价15500元/平，现在均价13500元/平，低楼层12000元/平起。据现场朋友介绍，开发商为了避免前期业主扯皮，打出了“周年庆，仅限周末两天”的标语。尽管如此，依然没能挡住满腔怒火的前期业主。

　　这个例子一方面说明市场在持续下探，现在连光谷东的楼市都已经撑不住了，另一方面说明如今楼市的营销模式越来越多变。现在每天都有那么多打折促销的消息，小打小闹已经泛不起任何水花，只有折扣力度足够大才有可能引起关注。即便那些已经引起关注的热门事件，最多也火不过三天。

　　在这样的市场中，风险是同样存在的。“风云武汉”认为购房者至少要注意以下两点(敲黑板)：

　　1，由于担心前期业主维权以及同行举报，楼盘的降价信息都不会公开宣传，而是通过中介或者在售楼部一对一释放的，并且大多都打着“工抵房”、“特价房”的名义。所以，在买房的时候，一定要确定置业顾问或者中介给你释放的价格是底价。

　　2，一些楼盘在降价之前往往会逼定前期意向客户签约，置业顾问在逼你签约的时候可能知情也可能不知情。如果在降价之前签约，对于开发商来说肯定赚到了更多的钱，但对于购房者来说，在降价之前签约就妥妥地成了冤大头。

　　另外，不得不提一下二手房市场。

　　二手房市场目前面临的最大问题是贷款很难批下来，在银行额度被限定的情况，目前肯定是优先满足新房市场的。这就大大限制了二手房的流动性，因为房子交易之后，房东拿不到钱，购房者拿不到房子，双方只能干耗着。

　　这就使得二手房交易充满了很大的风险性，因为一旦有一方因耗不起而提出终止交易，就涉及到定金退付的问题。所以，作为一个靠谱的中介，应该提醒双方潜在的风险，在合同中务必写明：贷款不批或额度不足，三方无责。

　　当然，二手房市场肯定还是有很多捡漏机会的，因为二手房市场也在打折促销。前段时间，光谷东某二手房甚至专门举行了隆重的“开盘仪式”，吸引了300多中介捧场。不过并没有什么卵用，该套房源后来降价20万依然无人问津，现在该套房源又提出了成交送车的策略。

　　“如今的市场，作为二手房购房者，如果看中了某套房源，可以直接还价30万起。”

　　这句话不是我说的，而是我的一位中介店东朋友说的。现在即便是房产中介，也已经把精力都放在了新房市场，如果有二手房东咨询卖房，朋友会直接问他一句：“降价30万能不能接受?”

　　做为普通购房者，完全不用担心自己狮子大开口，你还价30万，最后可能减价20万成交;但如果你一开始就还价15万，最多也就减价15万而已。

　　今天说的有点多，但很多问题还是不能明说，因为太敏感。比如关于哪家开发商资金链出了问题?哪个楼盘又降价了?房子除了问题如何解决?房子周边突然有了重大不利因素怎么办......

　　这些问题，以往“风云武汉”都会私下里给网友一一解答。不过随着提问题的网友越来越多，“风云武汉”有些力不从心。

　　这几年，“风云武汉”的精力主要用在两个方面：

　　1，写原创文章。所有文章从选题到写作、编辑、排版、校稿、发布，都是我一个人在弄。有人说“风云武汉”的文采不行，这点我承认，因为我的文章最大特点是说真话，而说真话是不需要文采的。也有人说“风云武汉”的排版不行，这点我也承认，因为我实在没有精力去排版，都是直接写完就发布的。

　　2，解答网友问题。这些问题有一小部分是关于楼盘维权的问题，这几年“风云武汉”确实帮武汉业主解决了不少实际问题，比如我曾经帮助江夏某楼盘业主要回1000万现金(没错，就是现金，不是楼盘整改)。另外还有一大部分问题是购房咨询问题，现在很多武汉购房者都习惯在买房之前咨询我：某某开发商口碑怎么样?某某楼盘有没有问题?某某楼盘值不值得买?……购房者之所以信任我，主要是因为“风云武汉”跟开发商没有利益关系，我对任何楼盘的评价都是非常中肯的。另外，在楼盘存在的问题方面，我确实比其他人了解的都要多一些。

　　为了能更好地帮武汉购房者解惑答疑，“风云武汉”现在正式推出“知识星球”服务，欢迎有需要的朋友加入。如果您在购房过程中或者交付之后有任何问题都可以在知识星球向我提问。另外，“风云武汉”也会定期在星球更新一些干货知识以及我的一些经验感悟。当然，如果精力允许，我首先还是会在微信上为大家免费答惑解疑的。