品质家园

　　国庆小长假，蹲守南京的各位不知道有没有去玄武湖转转?这颗“金陵明珠”最不缺的就是人气，不管是不是节假日，园区内都有不少游客。

　　但是，你肯定不知道玄武门外沿线的“老破小”们，一年时间单价最高跳涨13783元/平!

　　这一系列数据背后，玄武湖秀美的景色仅仅算是辅助加持，而其决定性因素则是科利华中学的学区。

　　

　　早在国庆节前，就有消息称，“科利华降价了!”那么真实情况如何，今天我们一起来看一看~

　　一、9月成交9套，科利华带看及成交数据微增

　　科利华中学是玄武区的公办第一，无论是在均分、四星级高中达线率，以及高分段人数比例上，均位于南京公办初中前列。2020年中考，科利华中学高分段人数比例爆发，金中、附中达线率高达12%，超越树人中学，位列南京市公办第一。

　　

　　这也使得去年底到今年，科利华学区房迎来了一波跳涨。文章开头提到的几个小区价格走势图均是一路走高。

　

　　今年全国各地不断涌现的学区房新政，以及6月的银行政策，加之7-8月的疫情，多方原因，让南京的学区房市场大面积遇冷。在这样的大环境下，科利华学区房的价格也有部分回调。

　　初中学区使用时间相对小学而言，相对较短。这使得一些房主在大环境越挫时，急于抛售手中的房产。根据仟佰间房产数据显示，目前科利华房源的整体价格目前回调了10%左右，部分房源回到了2019年10月左右的成交价!

　　上图中，西家大塘61.18平房源，最终成交价405.5万，单价6.63万/平;另一套大树根62.75平房源，最终成交价为430万，单价6.85万/平。这样的成交价远低于文章开头的两个小区的挂牌均价。不过中介也表示，二手房市场一房一价，科利华的成交房源多为两房和小三房。这样的房源在面积上稍大，单价自然偏低。

 

　　目前学区房市场房源增多，价格普遍有所下调，加之2023年上学的家长开始启动看房计划，科利华学区房的看房量和成交量均有走好的迹象。

　　对比于8月科利华整体市场4套的成交量，9月1-26号可以统计到的成交达到9套，成交量已有所好转。

　　二、区位得天独厚，“老破小”租金相当可观

　　和其他“老破小”不同的是，科利华学区房的区位可谓是得天独厚。

　　在365淘房APP的“学校找房”里可以发现，科利华学区房几乎是围着玄武湖分布的。

　　

　　昆仑路、百子亭后、大树根等一众小区更是紧邻玄武门，说“金陵明珠”就是我家后花园也一点不为过。

　　这类小区单价的高低与小区是否出新也有着很大关系。如紧邻玄武门的百子亭后小区，目前整体已出新完毕，外立面与一般“老破小”有天壤之别。

　　搭配出门即是玄武湖景区，1公里范围内有金茂览秀城、凯瑟琳广场、中国药科大学、市口腔医院、鼓楼医院等成熟配套的优势，即便学区房属性消失，其宜居属性也不会降低，至少是相当不错的养老房。

 

　　值得关注的是，此类“老破小”的租金也相当可观。365二手房的一位网友在2018年6月购入西家大塘44平小两房，当时的总价251万。今年孩子顺利升入初中后，该网友将这套小两房出租，租金高达4700元/月。

　　而能租出如此高价，除了房屋有简单装修外，更重要的是距离十三中仅一街之隔。

　　大家都知道高中是没有学区的，十三中作为南京“六大高中”之一，每年有许多优秀学子升入该校。其中经济条件尚好的家庭，为了方便孩子就近入学，都会在附近租住一个小套。

　　同样的情况也存在于科利华中学，据了解距离科利华最近的锦盈大厦，虽然整栋大楼办公、居家混住，且不通天然气，但一点不耽误它的高租金。

 

　　在365二手房网站上可以看到，目前锦盈大厦单室套租金在4500元/月，90平左右两房租金高达7000元/月!

　　

　　

　　写在最后

　　所有人都知道，如果不是房子身上背负的其他附加价值的话，房价根本就不可能达到现在这样的水平。本文中提到的科利华学区房就是这样一个典型的例子，抛开学区而言，这批80年代的老房子，即便外观出新，但怎么也攀不上7万/平的大关。

　　这一轮楼市调控的目的，目前已经有所显现。从起初的量跌，到如今已慢慢发展成价跌。让房子尽量的剥离其身上的附加属性，回归到最原始的居住属性，大家也不用往楼市里面挤，自然也就达到了“房住不炒”的真正目的。

　　所以，即便过去学区房一直是南京楼市的硬通货，如今，它也应该，且必须降温了......

　　本文部分内容来源于 365南京二手房 有删减，仅供参考，不作为投资依据。预知详情，请关注权威报道。

　　编辑：姜子尘

　　校对：小凯