品质家园

　　根据七普数据，2010到2020的十年间，广东人口流入最多的城市是：深圳(713.65万人)、广州(597.58万人)、佛山(230.45万人)和东莞(224.64万人)。

　　其中深圳的增量相当于全省同期增量的三分之一，而它的面积仅占全省的百分之一!

　　所以，对深圳来说，它的发展急需新的出口，而与它地理位置相邻的东莞就成了最好的选择。

　　与深圳选择东莞的原因不同，广州联动佛山是因为——广佛自古就是一家亲。

　　清朝的时候广州佛山并没有区分，同属于“南番顺”(和现在广州南海、番禺、顺德的概念不同)，他们文化同源，地缘相连，历史相承。它们的融合更多旨在“协调发展”四个字，而不是纯粹是广州外扩到佛山。

　　同在湾区的两大都市圈都已经发展了近20年，以深莞为代表的深莞都市圈和广佛都市圈之间到底谁更强一些?这些年，谁的楼市又发展得更好呢?

　　通勤：广佛力压深莞!

　　首先我们从四地居民衣食住行中非常重要的一环，“行”出发。

　　2020年广州市规划和自然资源局官微曾经发布了一份《2020年广州市交通发展年报》，里面提到湾区各城市间的联系度，广佛排第一，深莞排第二。

　　从下面这个交通关系热力图也可以看到，广佛间的通勤人次最多，红得耀眼。深莞是橙色，热力值没有那么高。

　　来源：广州市规划和自然资源局

　　广佛间有明显双向通勤的特征，异地通勤的人群中，有60%住在佛山，工作在广州;有40%的人住在广州，工作在佛山。

　　佛山、广州产业都非常强劲，人口吸引力也很大。而对于深圳和东莞来说，东莞的临深区域更多地是发挥了深圳“睡城”的作用，产业实力强劲但并不临深的松山湖、中心城区比较少深圳客去购买。

　　所以，从通勤数据的角度来说，广佛是互相促进，深莞是单向输出。所以，从这个角度来看，广佛的融合会更好一些。

　　对于楼市发展来说，也会更健康。

　　供应、成交大PK：深莞要比广佛冷?

　　接着，我们来比一比最能直接反应它们储备实力和市场热度的供应和成交情况。

　　从深圳8月的供应情况来看，有明显的上升，但仍然难以满足需求。

　　而从成交情况来看，深圳新房住宅成交了5885套，环比上升了94.4%。传统网红区南山的成交最多，占三成以上。

　　深圳的新房去化时间在不断下滑，总的来看，深圳房还是相当抢手。

　　而深圳的二手，不用多说，大家也知道现在的凄凉境况。8月过户套数2043套，较去年下滑了48%。

　　而东莞，从7月的数据情况来看，它新房供应下降明显，降幅达到了74.8%。这主要是调控之下，开发商选择观望，推盘不积极。

　　从成交来说，7月东莞新房成交4065套，环比也下降了18.5%。

　　新房市场整体比较稳定，但二手市场也是和深圳一样凉凉。

　　总的来看，深圳和东莞都有同时下行的态势，而这跟它们之前同步的疯狂有关。当初站得太高，现在跌下来也会很痛。

　　再来看看广佛。

　　8月广州一手供应量环比上升61%，创新高。

　　但成交下跌了12%，接替今年6月，成为2021年的新低，去化周期略有上升。

　　从二手成交情况来看，广州虽然转冷，环比下跌4.2%，但仍有8535宗成交，不像深圳温度那么低。

　　不过二手参考价发布后，业主信心进一步减弱，议价空间也有明显提升。未来可能会继续转冷。

　　广州的供应力还是够的，市场热度也还没完全下来。

　　佛山方面，进入下半年后它的供应略有不足，虽然成交环比增加18%，但主要是疫情打乱销售节奏所致。

　　总的来看，佛山的市场还是比较平稳，没有大起大落的行情。

　　对于两大都市圈，佛山和广州相对显得更加稳扎稳打，而深莞就有些大起大落了。

总结

　　看完了两大都市圈、四座城市的对比，大家有没有发现其实那些跑得越快的地方，房价站得越高的板块反而更加危险。

　　这对我们投资的启示是，与其追高，不如锚定一个价值板块耐心等待。

　　但这个价值板块，似乎也是逃不过“广佛深莞”这四座城市!

　　你更看好谁的未来呢?