品质家园

　　对于绝大多数人来说，除了第一套房子外，几乎后边所有的房子都是有很强的投资属性，即使是后期会自住，也大多数是短暂的居住。

　　因为人都是一旦开始买房就不断买房、不断换房，据统计中国人平均换房周期大约在8年左右，去掉建设和装修期大约只剩下5年时间真正居住，而且这也只是平均。

　　很多人更是低于这个数字。

　　那么楼层怎么选，其实是一门大学问，我们来细细梳理一下。（自住也80%适配）

　　过去很多开发商为了促销，为了省事，整栋楼一口价销售，先让大家以相同的价格随便选楼层，等好的楼层选完再把剩余的楼层价格适当下调清理尾货，让购房者比较容易接受。

　　而这几年，这种做法已经越来越少，绝大多数都是，差异化一房一价，特别是一些纯高层无特殊景观的项目。

　　也就是，中间的最贵，向上向下越来越便宜。

　　而这个差价是最核心的问题点，我把它分成两种情况来说：

       1 差价不大

　　差价不大的结构是最常见的结构，一般是橄榄球型的价格体系，往往每个楼层的差价只有房子单价的千分之一，比如10000元/㎡的房子，每个楼层差价10几块钱。最贵的楼层跟最便宜的楼层差价200块钱。

　　如果是大城市50000元/㎡的房子，最贵的楼层跟最便宜的楼层差价1000块钱，总价在10万块钱左右。

　　对于这样的价格结构，其实选择中间偏上的楼层会比较好，一来是自住期间视野景观好，二是在卖二手房的时候不会被人挑楼层的毛病。

　　常见的33层的楼宇，推荐选择21层-31层之间，如果27层-30层没有特殊提价，这个楼层最为推荐。

　　以此类推，18层的小高层，推荐9-14楼，因为普遍15-17楼最贵，因为小高层更强调视野。

　　但未来15楼所谓的黄金楼层并不会比13楼有明显的价差。

　　要注意的是，如果你选的房子是这样的价格结构，顶底和5楼以下是非常不建议买的。较差的楼层在二手房交易的时候，如果市场火热可能不会被人挑刺，如果市场较冷大概率会被压价。

　　此时此刻，压下来的价格部分，大概率是要比当初的低楼层和好楼层的差价高。

       2 差价大

　　相反，有不少楼盘的楼层差价则是宝石型定价，也就是中间楼层几乎差价不大，可能也是千分之一的价格差，但是牵扯到顶底和特别低的楼层或者4楼、14楼、18楼之类的楼层，为了尽快卖干净回款，打出特别低的价格，有些甚至能有3-5%的价格差。

　　比如近期楼面团购的南沙楼盘，有一个4楼特价房比正常楼层低了近十万元。

　　对于这样的价差，其实我们是非常建议投资选择中低楼层的，或者特殊数字楼层，比如刚说的4楼、14楼、18楼，有些有宗教信仰的人也会忌讳13这个数字，所以13楼有些开发商也会给出优惠，对于这样的楼层，如果给到较大优惠，其实反而是投资的最佳品。

　　毕竟在二手房市场中，除了特别淡的淡市会出现业主拿楼层压价的问题，其他时间基本都是有什么买什么，毕竟二手房是孤品，不像新房。

　　买卖时机、市场行情、买卖双方的心理，以及是否着急用钱、是否着急用房，对于成交价的影响很大。

　　即使较差楼层被压价，当初新房的时候享受到的优惠折算进来也划算。

　　因为购买成本低，挂盘价格可以更低，这在淡市更容易获得曝光和带看的机会，反而不是坏事。

       3 景观房和楼王

　　很多时候，特别是南方的项目，不少都是依山依水而建。

　　朝湖面江的情况很普遍，而景观出色的楼层或者楼栋大多数都会特殊定价。

　　除了顶豪项目，如珠江边或者深圳湾这类的区域，大多数楼盘对于投资的角度来说，其实是不推荐的，景观房前期开发商的加价已经把红利吃尽，后期的额外溢价空间其实已经不大。

　　通俗点说就是，资金成本不同，涨幅绝对值相同，反而利润更低。

　　换成数字来说就是：

　　3万一平的普通楼层，和4万一平的景观楼层。几年后都涨了，普通楼层涨到了4万，景观楼层涨到了5万，此时此刻，涨幅绝对值都是1万，但实际景观楼层比普通的楼层涨幅比例更小，也就是利润更低。

　　而当初多多付的钱，不如把面积买大，综合收益更高。

　　对于楼王项目很多也是类似的情况，仅仅是因为他在小区的正中间，或者视野最宽阔，大概率最后的涨幅比例是输过小区内当初的低价楼栋，因为整个小区的品质决定了小区的均价和天花板，而非那一栋或者那几套的景观决定。

　　相反，同片区优质高的楼盘会比品质差的楼盘在未来升值更好，因为居住整体体验不同，而非只是阳台外的视野不同。

　　如果你看着上边的长篇大论有点头大，就直接看这个结尾也可以。

　　这篇文章梳理下来，大概就是讲：

买房时如果楼层差价小，那么一定是买中上水平的楼层，哪怕等开下一栋楼。

　　如果差价大，那么反而是优选较差的楼层，只要没有其他硬伤，越是特价房越好。

　　而对于高价景观楼层、楼王这类的产品，或者刚需堆里的CEO盘，如果你不是不差钱儿那种，我们的建议是最好不要碰。

　　至于抖音上说房人，热炒的什么扬灰层、槽钢层、设备层，理都不用理。那些大多数都是从百度抄来的东西，翻成语音视频就成了所谓的买房知识，其实抖主都不知道原作者本来就是编的。

　　总之，当你把房产定义成投资属性第一，那无论你是否自住，遵循这一套原则绝不会错。

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