品质家园

近两年，物业管理企业之间的收购动作频发，各物业管理公司纷纷谋求上市，动作不断。截止目前，上市物企总量达45家，其中，有34家拥有在A股或H股上市的地产公司背景。截止2月底，45只物企股总市值达8049亿元。

与地产股市值整体下滑不同，无论是出于在“三道红线”下谋求生存或发展或舍弃物业板块，还是为了谋求多元化服务拓展物业板块，物业股市值正呈现快速上涨的趋势，使得该领域富有极高的想象空间，未来不排除会有部分物业股将接近或反超地产股。

（图：2014-2021年2月物业服务企业上市数量分布）

据花旗研究报告，2021年物管行业股将会迎来牛市，主要原因包括：自2020年10月以来，物业管理行业不断有支持性政策出台；头部企业盈利增长确定性强；一季度物管公司将陆续发布强劲业绩等刺激因素。

据2021年上市仅4个月的融创服务(01516.HK)公布的首份业绩报告显示，2020融创服务实现营业收入约46.23亿元，同比增长约63.5%；毛利12.75亿元，同比增长达到77%，毛利率约为27.6%；扣除一次性上市开支影响后，全年实现归母净利润约6.20亿元，同比增长129.8%；净利润率为13.5%，较去年的9.5%提升4个百分点。

在西南证券跟踪整理的上周（3.8-3.14）及年初以来表现强势的物业股中，融创服务控股表现也最为亮眼，始终位列前三。

融创服务的亮眼表现或给物业服务领域业务的发展注入了一剂强心剂，但也将开启业内白热化的竞争局面，行业洗牌或加速，收购或兼并案例也将不断出现。

2021年以来，物业管理行业内就已发生三起较大的收购案例。1 月 29 日，恒大物业以15亿元全资收购宁波市亚太酒店物业服务100%股权，亚太酒店物业在管面积超8000 万平方米，涵盖住宅、写字楼、城市综合体、大型工业园等业态，本次收购进一步巩固恒大物业的规模优势，而且大幅提升公司在公建等领域的业务范畴。

2月25日，碧桂园服务以48.47亿元收购蓝光嘉宝服务64.6%股份，凭借这一收购，碧桂园服务在管面积合计达到5亿平方米。

3月4日，龙湖物业以12.73亿元收购亿达中国旗下物业板块亿达服务100%股权，2020年亿达服务实现收入4.81亿元，除税前溢利0.62亿元，在管面积1664万平方米，收购亿达服务对于龙湖物业来说，可以迅速扩张其在东北地区的市场份额。

为何物业板块动作不断？首先，在行业发展加速情况下，头部房企为塑造未来行业影响力大举横向延伸，在企业规模上的诉求强烈；其次，地产公司面临资金困难，寻求物业公司出售以换取现金流。那些在短时间实现规模跃升的房企，习惯于利用借贷高杠杆快速扩张，实现规模跃升。可一旦债务规模遭遇严格限制，借新还旧受阻，企业就会出现巨大的资金缺口，不得不“卖子”求生。

58安居客房产研究院分院院长张波认为，行业集中度的提升将是物管行业变化的趋势之一，随着行业集中度的提升，物管市场的头部企业将不断清晰化。随着行业集中度提升，未来将以规模化为标准，逐步转化为以公司营收和利润水平为衡量集中度的标准，物业行业龙头公司在未来的重要性也会愈加突出。

如今，物业服务的业态逐渐丰富，而且服务内容也在向生活服务延展。物企也逐渐从住宅社区服务走向更广阔的空间，商业物业、写字楼物业、场馆物业等非住项目成为物企关注的焦点，龙头物企更是积极布局城市“大物业”服务。由于物业管理服务的利润率相对稳定，社区增值服务一方面贴合业主的日常生活，具备较高的黏性，另一方面也具备相对更高的利润率，因而成为物企的新增长点。

根据克而瑞物管研究，预计2030年我国物业管理行业管理规模或接近500亿平方米。按照500强物业服务企业平均物业费3.09元/平方米·月，并考虑一定的物业费价格增长，预计2030年基础物业服务市场规模将超过2万亿元。

对于物管企业而言，未来或将面临更加严峻的挑战。