品质家园

随着信贷政策以及调控政策持续性“松绑”，2023年深圳楼市走出低谷，一二手住宅总计成交64389套，同比增长14.7%，结束“两连跌”态势。

全年二手房成交同比增近六成

根据深房中协统计到的二手房录得量数据分析，2023年全年，深圳二手房录得（含自助）（录得量系指深房中协以二手房买卖合同发起时间为口径统计的数据，并非最终成交过户套数）42574套，对比2022年26853套的录得量，大幅增长58.5%，但相对于疫情前年均7万至8万套的水平，依然相差较大。

深圳市房地产中介协会指出，从走势可以清晰地看到，2023年全年楼市交易量有两个“小高峰”即3月与12月。作为疫情放开后的首个“金三”月份，承载了太多市场预期，加之叠加疫情期间积压的需求，集中释放。宏观经济的修复是一个漫长的过程，其表现在楼市成交方面主要体现在交易量回升缺乏持续动力。因此，从4月开始，一直延续到9月，交易量开始再次呈现筑底的特征，其间随着货币与信贷政策以及调控政策持续性“松绑”，才在四季度止住“颓势”。但即使是全年月度交易量最高的3月份，也未能突破行业普遍认可的5000套交易荣枯线标准。

从过户情况看，乐有家研究中心数据显示，2023年深圳二手住宅过户共计32768套，同比上涨51%，终于走出了“2022年历史最低点的阴霾”。但拉长时间周期来看，这一成交量也还不够理想，比2008年还少1万套。

根据行业一线业务人员反馈，2023年成交量户型主要为价格回调，以“笋盘”的房源为主，而144平方米以上的大户型豪宅，因价格相对坚挺，交易量占比较往年有些许回落。从成交板块看，南山、福田等改善型区域占比持续上升，反映出市场交易逐渐向中心城区集中的态势。

乐有家研究中心指出，自2021年开始，一手住宅持续2年占据深圳楼市主导地位。2023年随着多项调控政策的发布，参考价政策的调整，二手住宅成交占比为51%，比2022年增加12个百分点，重回主导地位。

深圳市房地产中介协会指出，业主群体作为楼市的敏感群体，对政策以及市场走势的感知都更加“超前”，从全年业主挂盘走势看，随着疫情放开，去年3月开始，业主放盘出售量呈现快速上升态势，这一态势与市场交易量走势也相对吻合。进入二季度和三季度后，市场再次“遇冷”，但业主的持续出售放盘意愿却不减，其中不排除有部分业主急于“出货”的心态，但也有置换群体遇到市场消化变慢，累计积压放盘量持续升高的情况，而随着年末“翘尾”行情的出现，持续高涨的放量有所下滑，市场在此期间集中消化掉了不少“笋盘”。

根据深圳中原研究中心的数据，截至2023年12月底，深圳二手房挂牌量超4.6万套，自年初开始挂盘量增长超81%。

新房库存仍在高位，去化周期创10年来新高

从新房市场而言，乐有家研究中心数据显示，2023年深圳网签31621套一手住宅，同比下跌8.2%，这也是近5年来新房市场成交的最低点。价格上，2023年深圳新房成交均价为6万元/平方米，同比微跌1.6%。

根据监测数据，深圳各区成交中，宝安网签8891套，以绝对的领先优势占据冠军宝座，同比上涨37.5%。排第二的龙华网签5795套，同比上涨15.3%。龙岗及光明网签量超4000套，但同比呈现跌幅。

深圳中原研究中心的监测数据显示，2023年，深圳新房住宅供应面积579.2万平方米，同比上升27.6%；供应套数56909，同比上升21.9%。供应量为近八年第二高，仅次于2021年。

当前，深圳新房库存依然高企。根据深圳中原研究中心的监测数据，2023年，深圳新房住宅年末存量突破500万平方米，根据过去一年平均成交量计算去化时间约为19.3个月，两者均创10年来新高。

综合深圳楼市整体表现看，2023年深圳一二手住宅总计成交64389套，同比增长14.7%，结束两连跌，但成交量不足2020年的一半，为近15年第二低，仅高于2022年。

深圳房地产中介协会指出，经过一年楼市的观察，无论是行业，还是社会，对于当前的楼市，基本判断为“L型”缓慢筑底恢复的行情，在宏观经济与市场预期未能出现明显趋势性或扭转性的改变前，房地产市场不太可能再出现较为明显的回升。因此，慢市场的认知已成为当下全行业较为一致的共识。不过在这期间，能预计到的是上至中央的货币和信贷政策，下至地方政府的调控政策，大概率仍将持续保持“阶段性”利好刺激的节奏，即政府会选择市场交易节点，有选择性地推出利好政策，更为精准地“滴灌”各个群体，以保持总体交易量平稳的走势。