品质家园

　　屡屡上演“打新”疯狂，刚需陪跑的深圳打新族，如今也有了对网红盘say “NO”的时刻。

　　不少深圳“打新”族翘首以盼的万科(000002.SZ/02202.HK)都会四季项目，并没有演绎深圳西部逢盘必爆的重复画面，等来的是去化不理想的反转。

　　6月20日，宝安区万科都会四季线上选房，弃选率约四成。至6月21日夜间23时，万科都会四季项目还有近三成房源未售出。

　　对比尖岗山片区10万+/㎡的在售二手房，均价不得高于83265元/㎡的万科都会四季存一二手倒挂现象。市场人士对网红盘开盘遇冷颇感意外之际，也认为楼盘受制于交通短板显著、学校配套吸引力一般等，性价比优势并不显著。相比之下，配套、交通等条件相当的深圳东部坪山区华润万樾府开盘当日即告清盘。

　　东西两大网红盘，分别遭遇一热一冷局面。市场人士认为，这并不足以说明深圳楼市“打新”遇冷，但是“打新”愈趋理性是一个微妙的转变。

“网红盘”意外遇冷

　　常年行走在焦虑边缘的深圳买房族，似乎很难找到拒绝网红盘万科都会四季的理由。

　　从楼盘本身来看，万科都会四季是深圳宝安区尖岗山豪宅片区的刚需盘，总价不足600万元就能上车3房，不足1000万元就能买到舒适的4房2厅。对比对面楼盘越秀和樾府3房起步价1000万+，万科都会四季原本是拥有较强吸引力的。刚需族小林就是网红盘万科都会四季粉丝中的一员。

　　万科都会四季所在的尖岗山片区是深圳西部最大的别墅群片区，周边分布有中海地产(00688.HK)、越秀地产(00123HK)、泰禾集团(000732.SZ)等开发商的大户型豪宅。

　　该项目是万科于2020年11月以“59.98亿+配建6.6万平方米人才房”摘得宗地A122-0371.该宗地项目建成后，普通商品住房销售均价不得高于83265元/㎡，只租不售的人才住房初始配建面积为14060㎡。

　　这也是万科时隔多年后出现在深圳招拍挂市场拿的首个地块，并首次进入尖岗山豪宅片区。

　　楼盘户型主打刚需人群，主要为75平方米、95平方米、115平方米的3-4房，总价区间在524-1113万元/套，带精装修交付。各户型房源单价不足九万，而周边在售的中海9号公馆、曦谷花园等二手房源单价均在十万以上。2020年，尖岗山片区的越秀和樾府项目入市，均价9.1万元/平方米。

　　对于小林这样预算有限的刚需购房群来说，75平方米三房在这个片区还是有一定的稀缺性。

　　早在今年三四月份，就有一些房产微信群在发售该项目即将面世的预热信息，称“感兴趣的可以发购房人姓名+电话了解登记拉购房群”、“优先通知已经登记的客户”等。本就对这个项目好感度颇高的小林，彼时也加入了部分购房群，以方便提前获悉网红盘的发售信息。

　　6月20日，万科都会四季线上选房正式开始，1306批选房客户选购856套房源。下午13:20分左右，线上选房结束，但项目成交约500套，剩余300多套仍未售出，市场反响平淡。

　　至6月21日夜间23时，万科都会四季项目还有近三成房源未售出。多个消息人士向第一财经记者进一步透露，该楼盘94平方米、96平方米户型还有一百套左右待售，115平方米户型还有十余套左右在售。

　　深圳不少“打新”盘有一开盘即遭遇秒光的经历，“打新”盘买到即赚到的理念深入人心。以深圳2020年度网红盘华润置地(01109.HK)为例，选房全程耗时13个小时，华润城润玺一期1171套房源全部售罄，楼盘有效诚意登记号达到9687个，须验资冻结350万元/套，冻结资金高达339.05亿元，直逼深圳2020年11月23日一日土拍总地价约339.81亿元。

　　见惯了深圳楼市火热、“打新”热度高企的小林，对于万科都会四季开盘遇冷感到意外。

　　更令一些市场人士意外的是，万科都会四季还启动了中原等房产中介进行二三级分销联动。

　　一位摇到900多号的购房人刘小姐也向第一财经记者表达了类似感受。她是万科都会四季1306名意向客户中的一位。她犹豫良久，还是放弃了94平方米的总价 810-880万元的户型。

　　“94平方米、95平方米户型，东南西北朝向都还有在售，主要是觉得性价比低了。八九百万元在深圳的选择性还是比较多的，诸如福田、罗湖、宝安都可以挑到好的置换二手房，部分甚至还带有优质学位。”刘小姐说到，南山区西丽，福田区上梅林、皇岗等也有不少千万新盘在售，配套更佳。

　　“花费千万元，去尖岗山买2梯7户、配套毫无吸引力的购房人未免有些冲动了吧。”一位市场人士感慨道。

深圳楼市渐趋理智

　　不少市场人士也将网红盘遇冷，部分归因于景气度下行的深圳楼市。

　　6月17日，国家统计局发布的5月份70城房价涨跌幅指数表中，四大一线城市的二手住宅销售价格环比上涨0.6%，涨幅比上月回落0.2个百分点。

　　其中，北京、上海和广州环比分别上涨1.1%、0.7%和0.9%;深圳却由上月持平转为下降0.1%。深圳二手住宅价格自2019年6月之后已经连涨了23个月，月均环比上涨1%，这是首次出现下调。而在今年 1 月70城房价涨跌幅排名中，深圳还以1.7%的环比涨幅位列榜首。

　　新房方面，中原地产数据显示，深圳5月新房住宅成交套数环比下滑23.6%，成交面积环比下滑24.9%。新房住宅成交已经连续5个月在下滑了。

　　二手房方面，深圳市房地产中介协会公布的数据显示，5月深圳二手房网签量共计3781套(含自助网签)，环比(与上月相比)持续下降14%，同比去年5月二手房11028套的网签量则大幅下滑了65.7%。

　　最新的一周(6月14日~20日)二手房网签量持续低迷，仅小幅回升至713套，楼市横盘局面并未扭转。

　　持续上行的深圳楼市进入低迷局面，被认为是系列调控作用的产物。

　　从2020年“7·15”房产调控新政以来，深圳楼市迎来了一波密集的政策调控。紧接着的打新规则改变、严查首付来源、经营贷违规入市以及2021年的“2·8”新政等，系列调控使得深圳新房、二手房成交持续承压，也给疫情之下深圳“疯涨”的楼市灭了一把虚火。

　　尤其是“2·8”新政堪称给深圳发烧的楼市浇了一盆冷水。深圳市住房和建设局今年2月8日在国内率先提出，建立二手房成交价格参考机制，并发布3595个小区参考价格。

　　多位市场人士断言，深圳楼市二季度成交量不会迎来实质性变化，可能要看三季度的情况了。多个机构监测的深圳5月二手住宅挂牌价数据也显示，绝大部分业主叫价坚挺，市场买卖双方仍在博弈，观望情绪依旧浓厚。

　　这种趋冷的市场环境下，房票价值弥升，打新也变得更为审慎务实起来了。再加上新盘的资金来源审查严格、银行放贷趋严等，不少买房人在资料审核阶段就被卡掉了。

　　买房者开始多个维度对比，看中楼盘性价比。市场人士认为，有的楼盘依然火热，但有的楼盘开始遇冷，这说明楼市趋冷，深圳打新人愈趋理性了。