品质家园

　　近日，东莞自然资源局、东莞住建局、东莞人社保障局等七部门联合发布了《关于规范土地招拍挂竞买资格的通告》(试行)(以下简称“《通告》”)。

　　依据《通告》相关规定，房企在参与土拍前临时成立的“马甲”公司将不具有参拍资格，“马甲”混战的土地招拍挂市场或将面临“大整顿”。

　　事实上，自2019年6月东莞土拍实施“最高限价+终次报价”规则以来，房企以拼“马甲”数量加大获取土地概率的情况屡见不鲜。这是因为在此规则下，土地不再“价高者得”，而是由最接近所有终次报价平均价的出价者竞得。因此，房企自身套的“马甲”越多，出价越接近平均价格，中标率越大。

　　“此次新规给了国企及民企一个相对公平的竞争环境。”一家深耕大湾区的中小房企投拓负责人李晓(化名)对《中国经营报》记者表示，“此前，东莞的土拍基本上是‘马甲’大战，部分有资金实力的房企甚至会花掉巨额资金动用七八十个‘马甲’，因此出现一块地遭四五百个‘马甲’围猎的现象也不为过。而新规至少让大家都回到同一起跑线上，特别是对中小房企而言，其获取土地的条件稍微有所改善。”

　　值得注意的是，截至今年上半年，东莞已出让的14宗土地全部由清一色品牌房企斩获，揽金约261亿元，平均可售楼面价约2.02万元/平方米。其中，保利和万科分别拿下4宗和3宗。

扒掉“马甲”

　　《通告》显示，为促进理性竞争，充分体现“公开、公平、公正”原则，东莞相关部门对挂牌出让商住用地的竞买人资格进行规范。

　　具体而言，自2021年6月10日起，参与东莞挂牌出让商住用地达到“终次报价”的竞买人，必须符合“实缴出资额”必须大于“0”;上一年度缴纳员工社保人数必须大于“0”;需连续纳税申报一年以上，且纳税总额必须大于“0”以及符合挂牌出让文件中规定的其他资格要求。

　　此外，《通告》还新增名单公示阶段，即进入“终次报价”环节的土地竞价结束后，发布竞得入选人及其后4名有效“终次报价”的顺位竞买人名单。

　　而对通过“终次报价”确定的竞得入选人的竞买资格，有质疑的可进行投诉，投诉人也须是本宗商住用地的竞买人。这也就意味着，房企之间将相互监督，对违规行为进行“揭发”。

　　对于被认定不符合《通告》资格要求的竞得入选人，其竞拍资格将会被取消，且一年内不得参与东莞挂牌出让商住用地交易活动，并约谈其所属母公司，地块则由后一顺位竞买人替补。

　　另外，若被约谈的其母公司的关联企业在其他宗地竞拍中再次出现此类情形，该母公司及其所有关联企业一年内不得参与东莞商住用地土拍。

　　事实上，在东莞拍地，企业“马甲”盛行已是公开的秘密。

　　就在4月28日，东莞出让的今年首宗位于城区地块2021WR009号中，经过12家企业67轮报价，最终竞得人为东莞市碧赢房地产开发有限公司。天眼查显示，该公司的注册时间为2021年4月9日。

　　无独有偶，斩获东莞于5月21日挂牌出让2021WR010号商住用地的竞得人——广州南秀房地产开发有限公司，其成立日期为2021年4月19日。

　　值得注意的是，上述房企在土拍前临时成立“马甲”公司的行为，多数为应对东莞实行的“最高限价+终次报价”土拍规则。

　　2019年6月，东莞市公共资源交易网发布国土资源网上交易达到上限后的“终次报价”规则。

　　根据规定，东莞市国土资源网上交易系统交易达到上限后，交易系统暂停接受新的报价，转为通过网上最终一次性报价方式(简称“终次报价”)，以“终次报价”中最接近所有“终次报价”平均价的原则确定竞得入选人的竞价方式，其所报价格确定为该宗地最终报价。

　　而在此之前，数十家房企抢一宗地、买家多轮自加价提前锁定地块、溢价率高企等现象在东莞土拍中频现。

　　李晓告诉记者，在对“马甲”不作相关规定和限制的情况下，其所在房企此前会就该原因适当选择放弃一些“马甲”过多地块。但此次东莞对土拍竞买人资格进行规范后，如其所在房企等中小企业获取土地的概率提高了，李晓表示，其未来或将加大对东莞土拍的参与力度。

　　不过，此次《通告》的发布，对李晓所在房企的区域整体投资策略并没有带来太大影响。“我们本身就是深耕大湾区，可选择的面儿也不大，因此未来我们还是会继续重点布局该区域内的城市。”李晓称。

控地价“降温”

　　事实上，在东莞之前，自去年下半年开始已有多城发文剑指房企“多马甲抢地”。

　　2020年9月11日，南京明确提出同一竞买人及同一集团成员企业在同一批出让公告中不得竞得(含联合竞得)两块及以上的住宅(商住)用地，也不得同时报名竞买(含联合竞买)同一幅住宅(商住)用地，其他用途的地块除外;2021年3月4日，无锡提及竞拍公司需承诺除该竞拍主体公司外，无“母公司及母公司其他下属控股子公司”，或是“我公司(该竞买人)下属控股子公司”参与竞拍，违反者将一年内禁入无锡土地市场。此外，苏州、南昌亦发布相关土拍竞买要求规则。

　　而就东莞而言，从早些年制定的“封顶价”规则，到2019年6月增加的“终次报价”环节，再到此次对土拍竞买人资格进行规范之前，东莞的地价仍被不断刷新。

　　过去一年，受大湾区规划落地带动全国各地资金涌入、东莞九镇高水平对接深圳先行示范区、深圳商住地供应紧张等因素影响，东莞成为大湾区投资热土，土拍多次触及终次报价，地价屡创新高。

　　根据东莞中原战略研究中心统计，2020年，东莞成功出让38宗商住地，合计占地181万平方米，建面539万平方米，创近7年新高;成交金额603亿元，环比上涨74%，刷新历史纪录;最终实际楼面地价约为1.41万元/平方米(剔除配建)，同比上涨4%，溢价率达30%，略高于2019年。

　　楼市方面，合富大数据显示，2020年东莞新建商品房成交高达2055亿元，同比增长45%，成交均价约为2.42万元/平方米，同比上涨20%。其中，住宅成交额为1797亿元，同比大幅增加63%;非住宅成交额仅259亿元，同比减少18%。另一方面，同期二手住宅网签套数为36079套，同比略减7%，均价为1.66万元/平方米，同比上涨23%。

　　热度不断飙升的楼市也吸引了一众外来房企涌进东莞。2020年，通过土拍市场首次进入东莞的房企有世茂集团、宏发集团、鸿荣源集团等，其以雄厚的资金实力强势拿地，经过多轮鏖战，大量“地王”也因此诞生。

　　2021年上半年，东莞共挂牌成交14宗商住用地，总占地面积约66.4万平方米。在成交宗数及成交总金额同步减少的情况下，平均楼面地价同比大涨89%。

　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，近年来，东莞出台的“终次报价”土拍规则，以及此次对土拍竞买人资格进行规范等政策，事实上最后对地价的控制均有所帮助，亦有利于控制新房价格。

　　“地价被限制后，开发商的利润有了保障。因为这样一来，地价超过房价或者因地价接近房价导致开发商利润空间受到压缩的情形出现的概率降低，从而降低‘茶水费’、装修降档、业主因货不对板进行维权等问题的发生。”李宇嘉表示。

　　而对于东莞土拍政策的后续走向，李宇嘉补充称，在实行“终次报价”、规范土拍竞买人资格之后，或将对不同地块的拍卖条件作不同调整，如竞配建、竞自持、发展租赁住房等。

　　值得注意的是，2021年开始，集中供地的大幕拉开，一、二季度的土拍将整体市场推热。对于频出的市场政策，李晓表示，“我们还是把持‘让子弹先飞一会儿’的态度，投资观念仍偏向理性。对于大湾区，我们并不会过于追高。”