品质家园

今年广州楼市的“黄金周”不同以往，伴随着一系列刺激政策出台，广州楼市迎来了一定幅度的升温。

据中指监测数据显示，国庆假期期间（9月29日-10月6日）广州网签商品住宅15.7万平米，较2022年国庆假期（10月1日-7日）日均增加129%。

其中，不少楼盘销售成绩都不错。例如位于荔湾的万汇天地·朗庭在9月29日全天获得12亿元的销售额，国庆假期成交268套，总金额近13亿元；位于天河的保利·天瑞在中秋节当天销售额3亿元，国庆假期共实现15亿元的销售额。

据贝壳方面数据显示，截至10月5日，广州贝壳新房成交破1200单。据中房报报道，从各房企、项目发布的海报初步统计，广州假期期间的成交额超过100亿元。

供应方面，一系列政策利好叠加国庆“黄金周”的营销节点，让开发商的推货力度达到了一个短期高峰。根据广州中原研究发展部统计，国庆假期（涵盖前一周）全市累计推售25盘，推货量3166套，比去年十一假期分别增加47%、66%。其中，主力推新区域番禺、增城更是高达951套和906套。

在刚过去的国庆假期期间，广州多个楼盘也都推出不少促销优惠活动，包括一口价房源、限时秒杀、送家电大礼包、物管费等。

如位于番禺的龙湖·金地天峯推出“1000万让利，限量秒杀”；黄埔的保利锦上打出“一口价特惠房源，限时送10年物业管理费”；天河的保利天汇认购140平米大四房送华为手机等。

从整体来看，广州楼市的上访量及成交活跃度较之前有明显的回升，但市场分化趋势明显。在番禺等限购放开的区域，市场成交要好于外围区域，中心区域核心板块的热度将延续，但增城、从化、南沙、花都等外围区域市场成交仍将维持较冷趋势。

根据克而瑞数据，国庆期间番禺、荔湾等区项目去化率较高，分别为45%和21%，其原因在于增值税5改2政策带来的改善型项目需求提升。而花都、白云、南沙等区域部分改善型客户被中心区分流，且项目自身优势不突出，去化率不足一成。

“受双节家庭团聚及出游影响，房企联动促销减少，市场成交有回暖但幅度不大。”克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓表示，预计节后房企将加大营销冲刺力度，新政促动的购买力将逐步释放。

自8月底广州官宣“认房不认贷”，到9月出台降首付和利率、放松区域限购、外地户籍社保要求由5年减少为2年，同时免征增值税也有5年将为2年等一系列利好政策，广州楼市开始呈现稳步复苏的势头。

根据中指监测数据，9月广州新建商品住宅成交面积约60万平米，环比增长约四成。其中，增城区成交量位居全市第一，占比约28%，黄埔区、番禺区列居二、三位，成交量占比分别约为17%、14%。

在楼市价格方面，9月广州新建住宅价格环比下跌0.02%，同比下跌0.08%。

二手房市场的成交量同样有所改善。据广州房地产中介协会统计，9月广州二手住宅网签8544套，环比增长4.76%，网签面积为85.6万平米，环比增长4.1%。

由于二手房短期挂牌量明显增长，导致二手房价格跌幅进一步扩大。9月广州二手住宅价格环比下跌0.23%，跌幅较上月扩大0.07个百分点，同比下跌0.52%。

9月20日，广州打响一线城市放松限购第一枪，黄埔区、番禺区、花都区及白云区的部分区域不限购，全市个人销售住房增值税征免年限从5年调整为2年。

肖文晓指出，目前广州已经是一线城市里面“稳楼市”动作力度最大的城市，通过认房不认贷、优化限购政策以及增值税5改2等利好措施，已经加大了对刚需和改善性住房需求的支持力度，这对于广州楼市企稳复苏具有积极效果。

广州政策的大力开放，也值得其他城市参考和借鉴。以深圳为例，深圳在出台“认房不认贷”后，9月29日将首套住房贷款利率由4.5%下调至4.1%，二套住房贷款利率由之前的4.8%下调至4.5%。无论是执行“认房不认贷”政策，还是下调房贷利率，深圳政策整体优化力度一般。

反映到市场表现上，在政策优化力度不足的背景下，深圳的成交状况也较为平淡。根据中指数据监测，9月29日至10月6日，深圳新房住宅成交336套，与节前一周相比成交套数减少42%，成交面积3.45万平米，减少41%。

肖文晓表示，考虑到目前限制住房消费潜力释放的因素除了调控政策本身，还需要外围经济大环境的改善配合，因此购房需求信心的恢复是一个渐进的过程，楼市的回暖进程也不会是一蹴而就的。

“预计第四季度广州的楼盘将会积极把握政策利好的窗口，加大营销力度，带动成交量从9、10月份开始走出7、8月份的低谷，稳定复苏。”