品质家园

7月2日，上海市2023年第六批次集中供应房源上线，该批房源共涉及26个项目6634套新房，较上一批次房源减少400余套。

据界面新闻了解，本次入市的26个楼盘总建筑面积约71.3万平方米，备案均价66617元/平方米，较第五批次均价上扬16919元/平方米，分别分布在浦东、静安、普陀、虹口、杨浦、闵行、宝山、嘉定、奉贤、松江、金山、青浦和崇明13个区域。

这一批次房源覆盖到刚需和改善群体，其中备案均价在6万元/平方米以下的项目有12个，面积占比约47.2%，而6-10万元/平方米的项目有10个，面积占比约34.5%。

更关键的是，在第五批次新房中环内房源集体被“鸽”之后，该批次的10万+项目也终于回归，均价10万元/平方米以上的项目有4个，面积占比约18.3%，项目分别是招商苏河玺、华发静安华府、保利越秀和樾天汇、中企云萃森林。

此次最高备案价为119000元/平方米，为静安区的华发静安华府，其次是保利越秀和樾天汇，备案均价为115000元/平方米。

华发静安华府作为中兴路板块的纯新盘，此次将推出约106-156平方米的3-4房房源，同板块新房已经超过130000元/平方米，具备一定的倒挂空间。

在去年9月份上海第三轮集中供地中，华发股份将静安区中兴社区的地块收入囊中，总地价达到80.37亿元，为底价拿得。如今不到一年，该地块的住宅项目就将入市，预计会迎来不错的销售热度。

保利越秀和樾天汇也是这一批次的热盘之一。在今年3月，该项目首开推出340套房源，共计1074组客户参与摇号，摇号参与率达315.9%。此次作为二期房源入市，将推出最后284套99-173平方米的房源。

2022年7月25日，上海开启年内第二批次土拍，保利发展联合越秀地产以约47.75亿元竞得该地块，楼面价56000元/平方米，同样是底价拿得的地块。

鲜少供应的虹口区，该批次推出了江湾镇的虹盛里，备案均价为99600元/平方米，将入市451套63-197平方米的房源。据界面新闻了解，该项目由上海城投控股以旧区改造和城市更新结合的模式打造，涵盖高层、洋房、联排多种户型。

此外，位于浦东的两个“老面孔”新盘，佳怡华庭和爱法新城也将在这一批次入市，备案均价分别为97760元/平方米和73730元/平方米，将推出20套277-402平方米和30套118-189平方米的户型房源。

作为新房供应大户，浦东区此次共推出6个项目，另外四个新盘为东岸观邸、森兰万安里、浦发唐城二期和中企云萃森林。其中，中企云萃森林将推出426套86-179平方米的户型房源，备案均价105000元/平方米。

其余区域均属“稳定发挥”，普陀、闵行、嘉定、松江分别推出两个项目，奉贤和青浦分别推出3个项目，宝山、金山、崇明和杨浦都只推出一个项目。

值得一提的是，在这一批次新房源中，临港无新盘供应。但在6月第5批次新房中，临港有3盘764套房源入市，不过因各种因素导致整体认购不甚理想，三盘平均认购率仅约17%。

去年在上海的拿地大户之一，厦门国资房企国贸地产本次将一举推出两个新房项目，分别是位于松江区的国贸鹭原和位于青浦区的国贸虹桥璟上，共计入市680套房源。

整体来看，第六批次房源的可选择空间较大，大概率可一改第五批次房源的低温态势，恢复过往的销售热度。

在第五批次新房项目中，截至目前共有22个项目迎来开盘，共有8个日光盘，但除了建发璟院和象屿招商公园1872（北区）外，其余项目均为未触发积分。

这主要是因为第五批次新房中，最高单价不超过9万元/平方米，但购房者们往往更倾向高单价且具有倒挂的新房项目，比如热衷于徐汇滨江、前滩、市中心等热门板块。

不过，由于第五批次的集中密集上市，6月上海新房市场成交面积套数较前两月呈明显上涨趋势。

上海佑威房产数据显示，6月全市商品住宅成交套数9049套，环比5月上涨36.53%。高于年化平均值；成交面积101.81万平方米，环比5月上涨32.53%，比去年同期水平上涨12.83%。

成交均价则有所下降。上海佑威房产数据统计，6月上海新房成交均价为63407元/平方米，环比5月下跌1.03%， 比去年同期水平下跌15.72%。

回看过去的上半年，“上海新房市场犹如过山车一般跌宕起伏。”

上海中原地产市场分析师卢文曦指出，年后随着传统销售季的到来，上海新房市场表现出一波凌厉上行，此后陷入震荡下行，6月在供应的推动下成交又有所反弹。

上海中原地产数据统计，截止6月29日，上半年上海成交新建商品住宅509.87万平方米。“从以往经验来看，年度成交能冲击1000万平方米说明市场保持活跃，至少目前来看，成交维持得不错。”

卢文曦表示，从交易节奏来看，1月受去年12月高供应推动影响实现高开，成交面积超过百万平方米；2月成交快速缩水，3月受传统销售季影响成交突破百万方，此后成交开始“阴跌”，但6月在冲刺半年的背景下实现翘尾收官，成交面积超过90万平方米。

具体到项目而言，均价6万元/平方米以上的项目成交活跃。从成交前十榜单来看，有6个楼盘成交均价超过6万元/平方米，这意味着上海已进入改善时代，“越是单价高的项目越是要求大户型，买房一步到位的心态非常明显。”

2023年的上海则是坚持“小幅快走”的供应为主。

今年上半年，上海一共有5批次集中供应房源，虽频次高但单次供应量并不大，只有第五批供应套数超过7千套，其余均在6900套以内。

在前4批次项目中，还有大约4成左右项目触发积分制，但第五批仅2个盘触发积分，反映出二季度市场热情有所降温。卢文曦表示，“但总体来看，大约有7、8成楼盘都能开盘日光，市场消费力仍具韧性。”

“目前来看，市场信心还在底部，核心区域配置核心资产的思路不变。”因此，预计下半年交易还是以热点推动为主，尤其是10万+等高端改善项目继续是众多买家角逐的方向。