品质家园

 

　　被誉为楼市神话且坚不可摧的深圳天价名校学区房和豪宅，相继走下神坛。

　　近期，深圳某一学区房狂降662万、天价豪宅出现降价潮的热闻，引发网友广泛关注。百花片区坐拥深圳最牛的中小学、房价一贯坚挺难攀，近日慢慢开始松动了;被誉为深圳“最抗跌”顶豪聚集地深圳湾片区，这两周多个房源出现大降价现象，最高降价超过了600万。

　　在严查经营贷、首付门槛大幅提高、市场买家骤减、房源供应倍增……沸腾不止的房价被调控牢牢“镇住”，动弹不得。

　　深圳名校学区房价回落，年后成交量滑坡

　　近日，一场法拍让深圳顶级学区房中的“爱马仕”——国城花园引爆舆论。

　　资料显示，这套法拍房是建筑面积127.82㎡的4房，起拍价是1450万，围观热度很高1.33万次。在经过15人147轮竞价后以2206万元成交，单价为17.26万元/平米。

　　据报道，在常人看来依旧高不可攀的成交价，实际上与2月初同一户型房源成交价2868万元相比，仍大降了662万。

　　这让众人哗然，该小区的中介表示：据说2003年发生过不吉利的事，所以才那么便宜。

　　有业内人士表示：“法拍房成交价”与“正常的市场成交价”放在一起对比说价格狂降，不具有参考价值。

　　阿里法拍房显示，这套房源曾于去年5月12日被拍卖过一次，当时成交价2122万，如今又拿出来再次拍卖，还显示一拍，大概率知道是凶宅后购房者悔拍了。

　　尽管如此，百花片区可以说是当前深圳学区房的天花板，去年整体上涨了29.9%。由于国城花园带着深实验初中+深实验小学学位光环，小区也以22.6万/平的均价笑傲全市。

　　中介透露，新政前127平4房户型最新成交价2868万元，单价高达22.6万/㎡，同样户型房源目前的最新报价2980万，部分业主心态依然坚挺。

　　今年1月，还传出了44平成交价1420万元的消息，折合单价超32万/平，曾一度轰动全网。

　　走访百花片区中介直言，最受追捧的44平户型目前没有带学位的房源放出，学位被占用在售的房源叫价高达1320万/㎡，单价去到30万/㎡，但年后到5月中旬没有任何成交。

国城花园44平老破小天价学区房

　　“双实验学区房房价并未大幅降价，刨开心态傲慢、可卖可不卖的业主，诚心卖的业主目前愿意坐下来谈价且有一定空间，降幅15-50万不等，但也更倾向一次性付款的买家。”中介坦言。

　　自从208指导价新政出台后，欲购买名校学区房的购房者观望情绪浓厚，看房的人数在逐步回升，成交的数量却寥寥无几，价格门槛提高和严控经营贷是很大的原因。

　　曾经被誉为一房难求百花片区年后来成交仅十来套，与年前的火热形成鲜明的对比，就算有业主诚心出售，也未必卖的出去。

　　据机构数据显示，今年1-4月，百花片区的二手房住宅过户量仅197套，片区排名倒数第六。

　　南天二花园一套2120万，88㎡3房户型，中介表示性价比很高极力推荐，然而业主只肯松口优惠20万，有买家砍价至2020万，业主一口回绝，至今挂盘超2月未卖出。

　　“这边毕竟是整个深圳最好的学位片区，相对比其他片区肯定要坚挺。”中介对智讯财经表示，“很多购房者目前就是来看房，但不急着买，买卖双方陷入博弈拉锯战，看谁先松口了，但如果是学位房刚需可以趁着现在业主服软，抓紧看房谈价，因为大幅降价的概率几乎为零”。

　　深高北作为深圳最大“黑马”学校，是龙华房价的天花板早已成为共识，至于近期学区房市场和价格表现，深高北周边的中介表示：目前报价与年前价格差不多，一般有50-100万不等的议价空间，诚心卖的业主愿意回落到此前的最新成交价，但目前这类房源屈指可数，整个学区片区加起来不到十套，业主普遍看好，但成交惨不忍睹，年后回来仅成交四五套。

南天二花园 智讯财经 陆万芳摄

　　美联物业全国研究中心总监何倩茹对智讯财经表示，目前二手房市场虽然比较冷淡，但暂时也没有显现出大幅降价的迹象，因此捡漏是比较难实现的。

　　“从另一个角度看，正因为目前市场比较冷，对于部分诚心出售房产的业主来讲，他们不会坐地起价，所以房屋的价格比较好谈，甚至有机会获得一个比较好的议价空间，刚需客户可以大胆还价。”何倩茹续称。

　　目前大学区制的推广程度还不算广，集团化办学还在不断扩大。但无论哪一个情况，只要学校与学校之间的教育质量(升学率)存在明显差异，学区房的概念就比较难打破。

　　资深财经评论员刘晓博则指出，大学区会越来越普遍，名校集团化也会加大力度，会诞生很多贴牌名校。但最终大家还是会看排名，所以“伪名校”推涨房价，将来可能还会跌回来。未来可以尝试老师轮岗，可能更有效地遏制学区房。

　　豪宅开启降价潮，大量法拍房涌现

　　一边是名校学区房报价逐渐松口，另一边则是不少深圳豪宅出现降价房源，松动痕迹明显。

　　被誉为深圳“最抗跌”顶豪聚集地深圳湾片区，这两周出现多个房源大降价现象，最高降价超过了600万。

　　无独有偶，像深圳南山后海的蔚蓝海岸、南海玫瑰、半山海景兰溪谷、合正香蜜原著等等，近2周都出现了不同程度的降价，降价幅度70-600万不等，一百多万的居多。

　　在208指导价政策发酵3个多月后，房价塔尖的豪宅终于顶不住，主动屈膝让利了。

　　炒房客也在快速清场，市面上的法拍房瞬间多了起来，深圳楼市“暴雷”新闻此起彼伏，天价豪宅首当其冲。

　　比如下面这套恒裕滨城二期房源将被拍卖，被誉为深圳湾价格标杆的“神盘”。

　　拍卖价格不菲，面积为228.72平米，起拍总价约5617.53万，算下来起拍单价就高达24.56万/平。

　　据澎拜新闻报道，这套房源原业主是海南落马官员张某，因为受贿罪被判无期徒刑，名下房产也被拍卖。

　　还有此前在法拍市场上一套房源蛇口半岛花园，目前也有一套房源正在拍卖当中。房屋建筑面积为98.31平，起拍总价约501万，起拍单价约为5.09万/㎡。

　　然而，相比一些传统的豪宅区，前两年爆火的宝中豪宅也是市场关注的焦点。近日，京东拍卖上，一套宝中网红豪宅一次加价2100万，单价近20万成交，引起了围观。

　　可见，实际市场和真正的调控预期还是有偏差的。

　　击鼓传花的炒房游戏被严密紧实的政策重锤后，因资金链断裂暴雷的法拍房有滔滔不绝之势。

　　据相关数据统计，2020年上半年深圳拍卖房产中，仅“金融机构借贷纠纷”导致的法拍房源占比高达64.75%，高房价之上梦幻般的泡沫一个个被戳破。

　　后记：

　　深房中协表示，整体来看，调控成果已取得一定程度的效果，天价名校学区房和豪宅市场逐渐回归理性，多片区此前虚高的市场报价预期回落，开始出现或多或少的松动。

　　目前看法拍市场的国城花园还是个案，但随着未来出台新的措施，部分学位房出现显著下降，可能是普遍现象。因为政治局会议直接点名了学区房，一定会有一些措施出台的。“但很难说是捡漏的机会，因为后续政策不明朗。估计遏制的力度会比较大。”资深财经评员刘晓博透露。

　　此外，反观深圳二手房市场，自从深圳二手房报价进入“摸黑”交易模式后，中介为了给购房者报价煞费苦心，用水果暗代房价深圳中介门店被停业整顿，这场深圳水果图案挂牌价背后的房价暗战也引发舆论关注。

　　“买卖双方的博弈其实才刚刚开始。”资深业内人士坦言。