品质家园

　　5月8日，成都市公共资源交易服务中心公布了成都中心城区(11+2区域)2021年首批供地名单。该批次各区共40宗、近3450亩土地将在2021年6月7日-6月11日分10场进行拍卖。

　　占据了“中优”和“南拓”的双流区，其区域价值早已得到了投资者和购房者的认可。在成都2021年首批次供地名单中，双流区共有2宗土地待出让，均位于东升街道美国城项目东侧。

　　虽然两宗土地为连襟地块，但两宗土地的用地性质及建设要求都有较大差别，且将分别于6月9日下午和6月11日下午出让。

　　6月9日下午拍卖地块：

　　宗地位置：双流区东升街道葛陌社区二组

　　净用地面积：83.6606亩

　　土地用途分类：纯住宅

　　计算容积率：2.0

　　起始楼面地价：9500元/㎡

　　可售商品住房清水最高销售均价：16050元/㎡

　　成品住宅建设比例：不低于50%

　　拍卖方式：采取“设置可售商品住房清水最高销售均价+设置土地最高限价+竞自持租赁住房面积比例”方式进行拍卖

　　该宗纯住宅用地，地块方正，便于后期打造。宗地北侧为规划的幼儿园和小学用地，西北角即为港龙地块项目。港龙地块也是纯住宅用地，于2020年9月拍卖成交，楼面地价为11620元/㎡，现项目案名确定为港龙美的未来映。

　　此次即将出让的84亩纯住宅用地，起拍楼面地价与港龙地块相同，均为9500元/㎡。但84亩地块为“双限地”，限定了可售商品住房清水最高销售均价16050元/㎡，且将采取“设置可售商品住房清水最高销售均价+设置土地最高限价+竞自持租赁住房面积比例”方式进行拍卖。

　　此外，该宗土地的住宅建设还要求成品住宅比例不低于50%，成品住宅普通装修价格不低于建筑面积2000元/㎡、不高于3000元/㎡。

　　6月11日下午拍卖地块：

　　宗地位置：双流区东升街道葛陌社区二组，龙桥社区一组

　　净用地面积：99.185亩

　　土地用途分类：商业兼容住宅(可兼容住宅计容面积不大于40%)

　　计算容积率：2.0

　　起始楼面地价：6200元/㎡

　　可售商品住房清水最高销售均价：16050元/㎡

　　成品住宅建设比例：不低于50%

　　拍卖方式：采取“设置可售商品住房清水最高销售均价+设置土地最高限价+竞自持租赁住房面积比例”方式进行拍卖

　　该宗土地位于双楠大道北侧、待出让83亩地块的南侧，为商业兼容住宅用地。其兼容的住宅计容建面不大于40%，其商业部分则有明确的产业业态准入要求。出让方案规定，竞得人须在宗地内建设建面不小于5万㎡的甲级商务写字楼，不小于2.9万㎡的时尚商业街区。项目总投资不低于30亿元，其中固定资产投资不低于20亿元;项目竣工验收后第1-5年内，本项目及入驻企业和机构累积纳税总额不低于2亿元。项目按照“先商业开发，后住宅建设”的总体要求实施建设。

　　此外，竞得人还须自持宗地商业计容建面比例不低于宗地商业计容总建面的50%，在宗地出让年限内不得整体或分割销售。

　　由于产业业态准入的附加条件，该宗土地的起拍楼面地价比其北侧的纯住宅用地要低得多，为6200元/㎡。在“设置可售商品住房清水最高销售均价+设置土地最高限价+竞自持租赁住房面积比例”的拍卖方式下，该宗土地同样限定了可售商品住房清水最高销售均价16050元/㎡。且要求成品住宅比例不低于50%，成品住宅普通装修价格不低于建筑面积2000元/㎡、不高于3000元/㎡。

　　从两宗土地的出让条件来看，虽建设要求差异较大，但两宗土地的可售商品住宅成品房销售均价已基本都锁定在19000元/㎡左右。如果达到土地最高限价，在自持租赁住房的建设上，还有更多的建设要求。比如，平均单套计容建面在60-65㎡，自持年限为30年，自持期满前，产权登记不得办理分户登记等。

　　两宗土地所在的位置，正是双流东升板块的北部边缘，其北侧区域与九江街道接壤，还有大片待开发土地。地块南侧区域是双流城区，生活氛围已相当成熟。

　　地块距离地铁3号线龙桥路站约800-1000米;2公里范围内有时代奥特莱斯、双流万达广场、城南优品道、海滨城购物中心等商业体，及棠湖中学实验学校、空港嘉祥外国语学校(在建)等教育资源。此外，还有双流区第一人民医院、双流区中心公园等生活配套均在2-3公里范围内。

　　但基于周边新房项目的市场现状，无论是住宅部分还是商业，两宗土地在拿地时，需要考量的区域发展影响因素，都比较多。

　　首先是其北侧距离最近、拿地时间最近的住宅项目港龙美的未来映。在楼面地价11620元/㎡的土地成本下，该项目规划产品为1T2户、2T3户的11-12F小高层，户型建面约105-136㎡的套三、套四，将以清水销售。目前售楼部已开放，预计近期将拿证。

　　在周边直线距离1公里范围内，还有中旅名门府、北辰天麓御府、新力郦园三个项目住宅房源已入市，且均是小高层住宅。其中，中旅名门府产品户型建面约100-136㎡，最新批次预售均价16035-18239元/㎡(清水);北辰天麓御府户型建面约154-191㎡在售均价约20000元/㎡(带装修);新力郦园户型建面约117-163㎡，最新批次预售价格约15561-17761元/㎡(清水)。

　　可见，即将出让的两宗土地的商品住宅限价，与当前区域内的在售新房价格基本相当。当前在售新房中地理位置最好的北辰天麓御府，其土地于2017年成交，楼面地价为10100元/㎡。

　　商业部分，除了已经成熟且成功瓜分市场的时代奥特莱斯、双流万达广场、城南优品道、海滨城购物中心这些商业体外，在两宗土地西侧的星荟天地，其前身即是“烂尾”多年的美国城，也是一大商业项目。在今年1月，该项目的的大股东——四川环福置地有限公司发生了重大股权变更，如今项目以“星荟天地”再度启动，后期区域的商业竞争或更加激烈。

　　所以相比之下，即将出让的99亩商住地块，无论是地块自身要求，还是基于区域现状，在项目后期的打造及盘活上，都对竞得者有着较高的要求。对于购房者来说，这两宗土地的入市，已经给出了明确信号，区域房价在近两年内已锁定持平，在这个区域买房，未来或将有更多更好的选择出现!