品质家园

2023年3月17日，龙湖集团召开2022年度业绩发布会。从营收净利润实现双增长到稳健的财务盘面，保持房企“优等生”一贯水准。业绩报告显示，2022年，龙湖实现营业收入2505.7亿元，同比增长12.2%；归属股东的净利润243.6亿元，同比增长2%；取得经营性业务收入236亿（不含税），同比增长25%；财务指标也一如既往稳健，连续7年三道红线全绿，平均借贷成本仅4.10%，持续保持低位。

值得注意的是，这是龙湖管理层新旧交替后，全新高管阵容出席的首场业绩会，其中包括新任龙湖集团董事长兼首席执行官陈序平、首席财务官赵轶以及高级副总裁兼地产航道总经理张旭忠。

留给新的管理层的是一条战略清晰的航向，然而，面对行业新的机遇与挑战，他们也有要面对和解决的问题。

陈序平用“变与不变”概括了龙湖管理层的思考与应对之策，他表示，变的方面是根据内外部的形势，更加重视资产质量，控制总负债，同时提升周转。不变的是公司的底色，如“空间即服务”的公司战略、稳健的财务、“善待你一生”的企业理念等。在行业最艰难的时刻，龙湖正是靠底色坚韧穿越周期。

财务稳健 融资渠道通畅

在整个行业的艰难时期，凭借稳健的财务状况和融资能力，龙湖守住了自己的安全线。

2022年，龙湖已经连续7年“三道红线”保持全绿。年报显示，截至2022年末，资产负债率（剔除预收款）为64.8%，净负债率为58.1%，现金短债比达到3.52倍，一系列指标均优于行业平均水平。

2022年下半年，龙湖还提前偿还两笔2023年到期的美元债，分别4.5亿美元、3亿美元，公司今年已无到期境外债。

行业整体承压之时，龙湖一方面严控负债规模，一方面通过优化债务结构增厚自身的安全垫。财报显示，公司综合借贷总额为2080.1亿元，其中，一年以内到期的短债占比压降到约9.9%，而1—3年及3年以上的债务比例分别43%、47%。债务以长期为主，债务规模波动更少，债务负担更轻。

2022年末，中央层面推出了信贷、债券、股权“三支箭”政策推动房地产行业走出流动性危机。凭借稳健的财务底盘，龙湖成为首批受益房企，率先获得融资、发展的主动权。

龙湖先后与六大国有银行签署战略合作协议，获得不少于3000亿人民币的信贷额度，用于发展、再融资和收购；完成发行20亿元的中债增全额担保债券，票面利率仅3.00%，为房企“第二支箭”首单；此外，首单“内保外贷”也落地龙湖，由中国银行利用境内外市场资源为龙湖提供规模7亿元的贷款融资。

2022年全年，龙湖共发行债券及境外贷款融资92亿元，在外部较为严峻的环境下，始终保持境内外融资渠道的通畅。截至2022年底，平均借贷成本仅为4.10%，融资成本持续保持低位。

2022年多家大型房企流动性危机持续扩散，国际评级机构接连下调受评房企评级或展望。凭借充裕的流动性、审慎的财务管理，龙湖成功保住评级档位。截至2022年12月31日，标普、穆迪、惠誉、中诚信、新世纪境分别给予龙湖全投资级评级，令龙湖集团成为少数获得境内外全投资级评级的优质房企。

2023年，龙湖将继续巩固稳健的财务基本盘。首席财务官赵轶表示，2023年公司债务会保持平稳不变，但是结构会进一步优化，加大国内的银行融资，加大经营性开发贷，适度减少境外融资，继续保持行业较优的短债比和现金覆盖倍数，让龙湖整个现金流盘面和债务结构能应对行业的周期。

增肌不增重 毛利率逐步回归

作为龙湖最重要业务板块的开发航道，2022年实现合同销售额2015.9亿元，对应总建筑面积为1304.7万平方米，权益销售金额1273亿元，销售回款率约100%。长三角、环渤海、西部、华南及华中片区合同销售额占比分别为38.5%、20.5%、19.5%、12.5%及9.0%。

2022年龙湖新增收购土地储备总建筑面积为448万平方米，权益面积为291万平方米。拿地区域明显有所集中，其中长三角占比51.8%、西部地区占比25.2%。新增土储中60%以上地块为零溢价获取。

截至报告期末，龙湖土地储备合计5795万平方米，权益面积为3975万平方米，土地储备的平均成本为每平方米5221元。

2023年，龙湖的拿地策略仍将保持稳健与审慎。张旭忠表示，拿地策略会坚持两个方向，一是坚持以销定支，二是把握投资节奏，投资刻度优中选优。在城市聚焦方面，会坚持按照20个主力城市和14个机会城市布局，具体城市包括北京、上海、杭州、成都、合肥、苏州、南京、西安等重点区域，同时聚焦在这些城市的核心区，以确保周转率和利润率。

2022年末，龙湖可售货值中有88%位于一二线城市和环都市圈卫星城。高能级城市市场行情率先回暖，也给了龙湖更多的信心。3月16日，国家统计局发布数据显示，2月70个大中城市中55城新建商品住宅价格环比上涨。值得注意的是，北京、上海、成都等重点城市成交活跃度率先回升。

3月9日龙湖披露，2月单月全口径销售为174亿元，同比增长了86%，环比增长61%；1-2月份累计销售额282亿元，同比增长41%。

风险与利润如何取得平衡，仍是2023年龙湖面临的一个挑战。陈序平提到，在控负债总额的情况下要实现利润的稳中有增，同时还要优化资产质量，如同一个人增肌却不能增重。作为管理层需要更加自律，提高经营水平，更加注重整个公司的资产质量。

龙湖管理层对未来毛利率回归充满信心。赵轶指出整个行业的毛利率水平都在回归，这两年龙湖整体毛利率水平在20%左右。随着新拿土地逐步进入结算轨道，相信整体毛利率将会回到25%左右。

张旭忠则表示，2022年内龙湖新拿地块的毛利率已经做到了近22%，净利率为13%。2023年新房销售会保持20%以上毛利率，归属股东净利率12%以上。此外还会通过产品力的打造以及提高周转能力，去提升盈利能力。

经营性利润占比达27% 将进一步提升

多年来，在“空间即服务”战略下，龙湖集团已形成开发、运营及服务三大业务板块，覆盖地产开发、商业投资、长租公寓、物业管理及智慧营造等多航道业务。2022年，龙湖完成航道重构，形成“1+2+2”的新格局，即一个开发航道、两个运营航道、两个服务航道。其中，开发航道即房地产开发业务，运营航道包括商场和长租公寓，服务航道包括物流管理和智慧营造。

“一个龙湖”统一体系下，运营和服务业务成为与地产开发并行的第二和第三增长曲线。陈序平指出，运营航道为重资产，依靠投资性物业的运营租金收入，平均毛利率接近75%。服务航道为轻资产，增长空间更大，有望每年保持40%—50%的增长。运营和服务航道能给集团穿越周期带来稳定的现金流保障，也会逐步提高利润占比。

2022年，龙湖集团包括运营及服务两个航道的经营性收入为236亿（不含税），同比增长25%，5年复合增长35%；经营性利润更是提升10个百分点，达到27%，使得集团利润结构更加优化。

龙湖运营航道在2022年取得不含税租金收入为118.8亿元（不包括北京长安天街），较上年增长14.1%；商场、租赁住房、其他收入的占比分别为78.1%、20.2%和1.7%；平均毛利率75.6%，这一利润率远高于开发航道。

截至2022年末，龙湖商业已进入全国32座城市，累计开业运营的商场达76座；龙湖冠寓总开业房间数达11.6万间，其中超2万房间纳入保障性租赁住房。

龙湖服务航道在2022年取得不含税收入116.7亿元，较上年增长38.6%。毛利率为28.9%，较上年增长9.7%。截至2022年12月31日，公司物业在管面积3.2亿平方米。

龙湖智创生活保持着在管面积有质量增长，并在小米产业园、李宁产业园、网易游戏等商写空间，以及亮马河、都府堤等城市服务领域，印证了服务半径延伸的可能性。新推出的智慧营造品牌——龙湖龙智造，也已快速成为代建行业的有力竞争者。此外，龙湖还在医养、产城等业务板块进行持续探索。

陈序平表示，未来五年，龙湖经营性利润占比要超过50%，经营性利润占比进一步提升，可令整个利润盘面更加健康。

2月9日，标普确认龙湖集团的投资级评级，展望上调为稳定。其中，经营性收入持续增长、资金流动性增强是评级上调的重要依据之一。标普指出，经营性收入的持续增长，可增强企业自身流动性和财务安全度，是支撑龙湖度过行业调整期的重要安全垫。

3月20日， 标普发布龙湖业绩后点评报告《龙湖的财务纪律帮助公司穿越房地产周期》，报告表示，龙湖集团22年业绩符合标普预期；龙湖拥有足够的流动性缓冲，可以度过房地产市场的周期。其良好的资本结构、平衡的运营模式和坚实的执行能力将提供额外的支持。

此外，龙湖已初步形成的“1+2+2”格局亦使得龙湖持续拓宽业务围栏，实现多个业务板块的高效协同。

如北京龙湖蓝海引擎产业园，原为北京北五环的汽配城、建材城。龙湖承接项目后，从提出需求到反馈方案，再到施工改造、后期运营，龙湖发挥多业务航道的联动机制。其中龙湖龙智造为B馆提供EPC（设计、采购、建造一体化）服务，包揽项目土建改造、幕墙改造、机电及室内精装等；龙湖智创生活服务于楼宇管理、节能降耗、应急管理等大楼重点工作。目前，该项目已经焕新为集聚多元商业、社交休闲于一体的地标性商业复合办公空间。

2022年运营及服务业务已成为龙湖集团高质量可持续发展的重要贡献源，未来三大业务板块还将进一步协同发力，为龙湖贡献稳定的收入与利润。