品质家园

新房市场受供应节奏影响，回温态势较二手房慢了一拍，上海中原地产首席分析师卢文曦指出，随着楼市供应速度加快，新房市场的成交将有望快速回升。

受供应节奏影响的上海新房市场或将迎来爆发。

3月14日晚，网上房地产官网挂出了上海市近期将上市新建商品住房项目一览表（2023年第二批次），涉及29个住宅项目，共约84.2万平方米，合计6855套房源，分布在浦东、徐汇、普陀、杨浦、宝山、嘉定、奉贤、松江、金山、青浦、临港11个区域。

从入围比分布来看，2个内环项目为2.5，分别为普陀武宁的天汇玺与杨浦江浦的瑞仕云曜璟庭，二者取证单价均不高，在11万元以内。

天汇玺位于内环高架旁，临近地铁14号线、4号线、3号线交汇的曹杨路站与7号线镇坪路站，交通极为便捷。本次其推出106-142平方米的3-4房，共328套，备案均价10.4万元/平方米，略低于周边新盘新湖明珠城、招商苏河玺的10.52万元/平方米，也低于当初的房地联动价。2022年7月，保利发展、招商蛇口、新世界中国联合体以34.2亿元总价、溢价1.2%竞得项目地块，成交楼面价约6.6万元/平方米，房地联动价10.52万元/平方米。

瑞仕云曜璟庭取证单价10.99万元/平方米，推出66-190平方米的房源，共341套，是2021年10月上海城建以总价33.3亿元摘下的地块打造而成，彼时成交楼面价6.18万元/平方米，房地联动价为10.99万元/平方米。

不难看出，受限于所在区域板块开发影响，两盘备案价格在内环内并不算高，对于不少想要千万“上车”上海内环的购房者而言是一项利好。

第二批新盘的价格“天花板”是徐汇滨江板块的百汇园，单价突破了13万元，同板块内的宝能公馆1288，浦东三林板块的前滩百合园和前滩板块的世纪前滩·天御单价也逼近13万元，4个高端项目混战，合计房源数814套。

作为上海知名老盘，百汇园的单价从2007年一期不足2万元逐渐攀升至2019年二期第二批的约9万元，而这远不是尽头，去年6月百汇园三期第一批入市，取证单价12.79万元/平方米，彼时认购率达351%，入围分数线94.96分，是2022年仅次于前滩东方悦澜的高分盘，目前96%的房源已网签。此次三期二批次取证，百汇园价格再创新高，达13.2万元/平方米，每平方米上涨约4100元，以148-305平方米的大户型产品为主，共计220套。

能与其对垒的是同板块内的宝能公馆1288，不过后者位置要更靠南，临近中环路，本次加推“楼王”中206-419平方米大户型，共46套，坐拥一线江景，单价12.9万元/平方米，相较2022年底入市时的12.5万元单价，每平方米上浮约4000元，去年开盘时该项目认购率107%，并未触发积分制。

有趣的是，两盘都曾陷入舆论风波，前者由于认购热度较高，市场上一度传出其认购积分不够可交300万-500万元茶水费“内定”的消息，而后项目开发商发声明否认；后者则是由于开发商宝能系陷入流动性危机，“黑料”颇多，出于对烂尾等因素的考量，购房者认购热情不高。

两个浦西高端盘隔江远眺，是浦东的前滩百合园和世纪前滩·天御两个项目，二者单价相当，但产品类型不同。

前滩百合园是以洋房、类别墅产品为主的低密度社区，本次推出160-380平方米的公寓、联列，共164套，取证单价12.99万元/平方米。从区位来看，其已属于前滩南板块，毗邻前滩体育公园，近滨江绿道开发，算得上是三林滨江区域位置最好的新盘之一。

世纪前滩·天御则被称为前滩板块收官之作，是板块内最后一块住宅地块，为高层产品。其虽不似前滩九宫格内的新盘靠近黄浦江，但距离地铁6号线东方体育中心站极近，且毗邻前滩太古里、前滩L+PLAZA(陆家嘴广场)等商业综合体，配套资源更为丰富。本次世纪前滩·天御推出116-355平方米的高层住宅，共384套，取证单价12.98万元/平方米。

上述4盘加上浦东高行的瑞仕半岛璟庭、普陀万里的天元府、普陀真如的品尊国际、杨浦东外滩的缦云上海，8个项目的入围比均为2。

入围比为1.8的项目10个，有市场熟知的大华锦绣四季、横沔玖境·瑞府、奉发·名邸、龙光·天曜、安联湖山悦、滴水湖馨苑、万业紫宸苑·博翠、中铁·湖光逸景，也有全新入市的保利明玥宸光、奉发云镜。其余9个项目入围比均为1.3，多位于外郊环，取证单价在2.8万-6万元间。

春节假期后，关于上海楼市升温、小阳春将至的消息炒得沸沸扬扬，2月二手房成交数据（19280套）的出炉也让市场热度再起，不过新房市场受供应节奏影响，回温态势较二手房慢了一拍，上海中原地产首席分析师卢文曦指出，随着楼市供应速度加快，新房市场的成交将有望快速回升。

回顾今年首批新盘，目前已有22盘开启认购，预计有12盘触发积分制，分数从30+至70分不等。