品质家园

近日，多条关于“现房试点销售”的话题登上热搜，引发广大讨论。过去几年里，全国多地土地拍卖都曾尝试“竞现房销售”模式。前不久的全国住房和城乡建设工作会议中也首次明确指出，有条件的可以进行现房销售，不能出现新的交楼风险。

针对该现象，多位专家认为，现房销售能够有效规避风险，但不会完全取代预售制。中国银行研究院研究员叶银丹表示，现房销售全国大范围推广的可能性相对不高，更多的城市仍将继续采取预售制。西安交通大学公共政策与管理学院教授、房地产研究所所长杨东朗也持相同观点。他认为，这是探索房地产行业新机制的过程，但并不代表未来会“一刀切”,预售制在个性化定制方面有着更大的优势。

可以预见，预售制仍将是未来房地产行业的重要话题。预售制的明显优势在于更好地拓宽房地产开发企业融资渠道。相较现房，期房的价格更低，可以有效疏导商品房市场需求。

但与此同时，预售制这把“双刃剑”也存在着一些不足。期房交付一般在1-3年左右，相当于把其中可能存在的风险转嫁给了购房者。除此之外，房屋交付纠纷问题时登报端，“交房即维权”事件还时有上演。

“保交楼”关键词被频繁提及

为此，在国家近期召开的多次重要会议中，“保交楼”关键词被频繁提及。2月10日，人民银行召开2023年金融市场工作会议，会议指出，要积极做好保交楼金融服务，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。住建部最新工作会议中提到，2023年要继续推进保交楼保民生保稳定工作，要“抓两头、带中间”，以“慢撒气”的方式，防范化解企业资金链风险。

2022年下半年起，从中央到地方，先后出台上百条政策助力保交楼。随着各项利好不断落地，房企资金紧张的状况逐步改善，保交付能力大幅提升。根据国家统计局数据，2022年，房地产竣工面积累计同比-15％，单12月同比-7％，环比+14pcts，回升较为明显。

曾经沉寂的”烂尾楼”工地上重新响起了巨大的轰鸣声。根据克而瑞研究中心发布的数据，截至2022年底，32个典型城市290个前期停工项目中，一半以上已复工。在乐居财经发布的《2022年房企交付榜》中，已公示交付套（户）数的57家房企全年累计交付房屋约410万套（户）。其中，碧桂园、恒大、万科分别以70万套、30万套、28万套位列前三。

2022年房企交付排行榜。 来源：乐居财经

从“按时交付”到“高质量交付”

如今，交付力并不仅仅体现于孤立的交付节点，而是贯穿整个项目生命周期，这对房企提出了更高要求。研究机构克而瑞认为，在“保交付”的基础上，房企重拾工匠精神，交付成为展示房企从产品设计、成本预算、工程技法、产品质量到服务能力的重要连接端口。

万科董事会主席郁亮就曾专门点名赞扬旗下某项目的交付力：“交付之前，我们的工程师在工地上住了3个多月。交付结果客户满意，也因此形成了良好的项目口碑和销售业绩转化。”

碧桂园集团总裁莫斌也强调，要进一步完善制度标准，强化交付评估，倒逼施工过程管理，一定要秉承对业主高度负责的态度提升产品品质。“今年要做得比去年更好，交付标准要进一步提升，对质量的控制要进一步向前端延伸。”

具体来看，开发商们主要是从交付前期的品质产品打造和施工保障、交付时的高效流程、交付后期的服务等，打造全生命周期的高质量交付体验。

如融创中国归心交付体系2.0，在传统交付仅关注房产品硬件配置与基础物业服务之上，重点关注交付前的贴心服务与交付后的归心服务，向业主交付一个充满生命力的社区生态。龙湖集团打造的“龙湖智善交付”体系，九大维度全生命周期陪伴，跨越空间链接“一个龙湖”的多维场景服务。

落实到项目维度，在交付前期产品品质打造和施工保障上，对于业主重点关心的方面，如施工进度、产品细节等，大部分开发商都能及时有效同步。

在施工进度方面，很多房企做到了公开透明，万科不定期举办“与业主共建家园”行动，在园林、架空层设计、楼栋封顶等关键节点上，邀约业主投票建议，让业主以共建共创的方式深度参与新家建设。

而在产品细节方面，以碧桂园北京区域项目为例，北方区域冬季风大，碧桂园京源著在窗户上口做成品大鹰嘴，防止雨水沿着檐口直接流入外墙，造成外墙渗漏；验收时重点关注、检测窗户的气密性、水密性和抗风压性能，确保窗户不漏风、不漏雨。

事实上，涉及交付前期，让业主了解施工进展、产品品质等尤为重要。据悉，碧桂园北京区域保定星河城项目为保证业主收房品质，项目严格用数字化的方式进行“全周期质量管控”，从“出生”到“交楼”皆有据可查，采用联合验收、第三方机构评估、总裁验收、业主预验收等形式，对建筑外立面、园林景观、室内墙体、公区设施等区域做全方位排查。

星河城项目示范区实景

此外，交付后的服务品质，新房投诉能否及时响应，也日益受到购房者关注。根据克而瑞统计，“2个月内集中完善整改”、“通过移动端验房APP即时记录业主反馈的问题，及时派单到整改部门”、“交付后提供3次主动上门保养服务”分别位列“新房交付后”环节，购房者聚焦的话题前三。

值得关注的是，随着“交房即交证”政策的逐步推行，在有效优化交付流程的同时，也让业主在交付现场即可拿到不动产权证，吃上“定心丸”。业内专家认为，在“保交楼”目标及工作开展下，“交房即交证”试点或进一步扩围，预计将有更多地区跟进。易居研究院智库中心研究总监严跃进也表示，“交房即交证”政策是趋势，各地各区域后续需要积极推进，以更好保护购房者的合法权益。

据公开数据，2022年，碧桂园共有超两百个项目实现“交房即交证”。旭辉集团全年145项目交付9万套新房，16个社区实现“交房即交证”。远洋集团累计交付房源约5.5万套，其中近万套房源“交房即交证”。

2022年，碧桂园共有超两百个项目实现“交房即交证”

高品质“交付力”助力房企稳健前行

随着疫情的消散及经济的逐渐向好，进入2023年，政府进一步出台多项扶持政策助力房地产行业复苏。

政策方面，1月10日，人民银行、银保监会联合召开主要银行信贷工作座谈会，首提“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四项行动，引导优质房企资产负债表回归安全区间。17日，全国住房和城乡建设工作会议上提到，“让人民住上更好房子”和“提升住房品质”是高质量住房建设的重点工作要求，强调要“以努力让人民群众住上更好的房子为目标，进而把城市规划好、建设好、治理好。”

经济方面，1月26日，“第四支箭”落地，民生银行通过内保外贷业务向碧桂园提供了5000万美元等值人民币定期贷款融资。2月1日，大连万达集团正用其境内的资产进行抵押，和境内一家金融机构洽谈一笔约3.5亿美元的境外贷款，以偿还一笔3月份到期的美元债。

可以看到，这些房地产利好政策的颁布，有效提振了市场购房信心。58同城、安居客发布的《国民安居指数报告》显示，2023年1月，购房者信心指数环比上升8.0%，经纪人信心指数环比上升21.1%。新房市场中，全国各线级城市找房热度均有所上升，整体环比上升14.0%。

但在市场回暖的同时，也应该注意到，新形势下，房企“马太效应”愈加明显，强者恒强。克而瑞发布的《2023年1月房企销售排行榜》中，碧桂园、保利发展、万科仍居前三。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也指出，利好政策重点是对优质房企、稳健经营房企的纾困，助力其资金链缓解。

如果说，房地产的上半场是解决“有房住”的问题，那么下半场，则更多针对“住好房”的问题。开发商在投入更多精力、成本做出更高品质住宅的同时，也给企业带来了更多可能：给业主留下了好印象和好口碑，为旗下其他项目的销售带来更多商机；让政府看到强劲的企业实力，从而争取更多的政策和经济倾斜。

一场好的交付，难以一蹴而就。房企通过强化交付评估，倒逼全生命周期管理，从而助力企业稳健发展。期待这些优质房企，造就更多“保品质交付”样本，在给行业做出表率的同时，也为房地产行业的下半场转型带来更多新可能。