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　　2021年首轮“集中供地”正在各地如火如荼进行，引起行业广泛关注。什么是“集中供地”?新政又会对地产行业产生哪些影响?今天的“涨知识”带你快速了解土地出让新政。

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土地出让是什么？对地产行业有何意义？

　　土地出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

　　土地出让市场走向，一直是房地产市场的风向标。房企积极拿地，往往意味着市场预期向好，开发投资气氛较为积极。而适时补充优质土地储备，也是众多房企的重要战略。

　　站在购房者角度来看，土地出让过程中所公布的地价、溢价率等公开数据，将会影响购房者的心理预期，进而影响供求关系，从而作用于房价。例如最能吸引购房者的眼球的“地王”，常常成为购房者预判未来房价涨跌的重要指标。

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什么是“集中供地”新政？为什么要采取这一政策？

　　1、什么是“集中供地”新政？

　　所谓“集中供地”新政，主要涉及“两集中”：

　　一是集中发布出让公告，原则上每年不超过3次，时间间隔要相对均衡，地块梳理要科学合理。

　　二是集中组织出让活动，同批次公告出让的土地以挂牌文件交易的，应当确定共同的挂牌起止日期;以拍卖方式交易的，应该连续集中完成拍卖活动。

　　2、新政涉及哪些城市？

　　4个一线城市：北京、上海、广州、深圳

　　18个二线城市：天津、重庆、南京、杭州、厦门、合肥、济南、武汉、成都、福州、郑州、无锡、苏州、沈阳、长春、宁波、青岛、长沙

　　3、为什么2021年要采取新政

　　自然资源部自然资源开发利用司负责人称，自然资源部坚决贯彻党中央国务院“房子是用来住的，不是用来炒的”定位及“稳地价、稳房价、稳预期”的决策部署，在过去工作的基础上，不断完善工作措施。为减少土地公开出让过程中关联信息不充分带来的对市场预期的影响，纠正信息披露随意性、碎片化、不确定等不规范问题，减少市场主体由于无法掌握重要关联信息带来的无序竞争，今年要求各地进一步将住宅用地出让信息合理适度集中，重点城市要对住宅用地集中公告、集中供应，让各类市场主体和消费者充分掌握信息，形成合理预期。

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土地出让规则的演变历史

　　第一阶段：不允许国有土地出让

　　改革开放前：在“无偿划拨，无偿使用，无使用期限，不得流动”的土地制度影响下，土地公有制一度成为了不能碰的红线问题，很多城市土地长期闲置得不到有效利用，城市建设也不能因为土地的增值受益，城市面貌无法持续更新。

　　第二阶段：允许国有土地有偿使用

　　1987年：深圳首次把单一的土地划拨改为划拨、协议、招标、挂牌、拍卖等多种方式出让;并在同年9月9日，通过协议方式成功出让了一宗土地使用权;9月26日通过招标方式成功出让;12月1日又实现通过公开拍卖出让土地使用权。

　　1988年：《土地管理法》进行修改，明确规定，国有土地有偿使用制度。

　　1990年：国务院制定了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，对土地使用权的出让，抵押，出租，以及划拨土地的规范，做出了详细的规定。

　　第三阶段：土地出让须公开招拍挂

　　2002年：原国土资源部出台11号文件，规定经营性土地的出让，必须经过公开的招标挂牌拍卖等形式，改变了以往协议为主的土地出让模式。

　　2016年：随着土拍场上不断出现刷新历史的新地王，各大城市开启了新的土拍规则，“熔断+抽签”、“熔断+竞自持”、“熔断+竞现房销售比例”等相继出台。

　　2019年：杭州首开先河，再次升级土拍规则：明确最高土地单价的同时，规定了商品房的均价和最高单价。在达到最高土地限价后，还采用“封顶+竞自持比例”方式继续竞拍，引发其他城市竞相效仿。

　　2021年：22个重点城市推行土地集中出让制度，涵盖4个一线城市和18个热点二三线城市。

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2021集中供地时间表

　　截至目前，已经有15个城市公布了首批集中供地计划。4月份已有广州、无锡、沈阳、重庆等5地陆续落实土地集中拍卖;进入5月以来，杭州、北京等热门城市也陆续启动首轮“集中供地”。

　　从已经集中挂地的城市来看，北京、杭州和重庆等8城总起拍价已超过5200亿元，叠加尚未公布项目信息的重点城市，行业研究机构预计未来22个热点城市首批卖地有望超过万亿元。

注：表格信息截止4月30日，准确时间以实际发生为准

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不同城市首轮“集中供地”

　　有何特点？

　　单从各城市供地节奏来看，差异巨大，整体可以分为三大类：

　　第一，供地节奏比较积极的城市，首次集中供地量占2021年全年宅地计划供应量的比重接近或超过四成，典型如广州、沈阳等。以广州为例，首次集中出让一次性挂牌48宗地块，总用地面积超过393万平方米，挂牌总价超过900亿元，且全部为涉宅地块，这一体量占全年宅地计划供应量的比重高达62%，宅地供应十分积极。

　　第二，供地节奏比较稳健的城市，首次集中供地量占全年计划供应量的三成左右，典型如杭州、济南、无锡等城市。以杭州为例，市区首批集中供应宅地57宗，土地总面积约302万平方米，占2021年杭州市区全年计划供应量的三成，从区域上来看，主城区仍是主力供地区域。

　　第三，供地节奏缓慢的城市，典型如深圳、厦门、北京、青岛等。尤其是深圳，首次集中出让地块面积仅占全年建设用地宅地计划供应量360万平方米(送审稿)的10%，仅涉及6宗宅地，出让地块面积约36.2万平方米，供地十分谨慎。

　　以下为几个具有代表性或标志性的城市，在此次“集中供地”中的表现：

　　1、北京——起始总价超千亿元

　　5月10日，北京首批集中供地在北京政务服务中心正式开拍，此次北京总计供应30宗地块，建设用地面积约169公顷，建筑规模约345万平方米，起始总价达1035.81亿元，5月10日首场土拍已揽金182.03亿元。尽管此次北京采用“限地价、限售价”，以及“竞配建、竞政府持有产权比例、拼建设方案”的多重叠加出让规则，但并不妨碍房企们踊跃参与，据公开数据显示，今年北京的首批集中供地共吸引了超过54家房企、200余批次(含重复报名)，保证金高达1580亿，其中不乏一些实力雄厚的企业同时参与多个地块的竞拍，并且本次公布的所有地块均有企业参与竞拍未出现“流拍”现象。

　　2、杭州——单宗地块最高成交金额超百亿

　　5月7日和8日，杭州首批集中供地的57宗地块全部成功出让，总出让面积约301.8万平方米，总出让金额达1178.21亿元。其中有41宗地块触及最高价，溢价率超过29%，并有13宗地块竞自持比例超过了20%，最高达到40%;单宗地块最高成交金额为111.61亿元。值得一提的是，闽系房企融信与浙系房企滨江集团采取联合行动策略，仅5月7日一天，联合在杭州土地市场上砸下172.5亿元。除了通过联合体，融信还单独拿了另外几个项目，总价为56.03亿元，成为当天杭州土拍市场的最大赢家。融创也在杭州竞得四宗地块，总金额达126.95亿元。

　　3、重庆——近9成地块溢价成交

　　4月28日-29日，重庆迎来了今年首次集中供地出让，共推出46宗主城区地块，总起拍价超444亿元。经过两天六场竞拍，最终46宗地块全部成交，总成交金额达635.04亿元，比起拍总额444亿元高出190.96亿元。除茶园板块3宗地块、中央公园板块、蔡家板块、回兴板块各1宗地块以底价成交外，其余地块均溢价成交，占比达87%。特别是在土拍首日，招商蛇口以32.5亿元竞得沙坪坝区西永组团21026地块，溢价率高达129.98%，楼面价10459元/平方米，这也成为了本次竞拍中溢价率最高的地块。

　　4、长春——“集中供地”新政首场土拍

　　4月15日，作为集中拍地的先遣军，长春此次土拍共推出51宗涉宅地块，其中有11宗终止挂牌，流拍2宗。从溢价率水平来看，整体市场表现比较平淡：成交的38宗地块中，有32宗均底价成交，其余6块虽然是溢价成交，但总溢价率仅有3.3%，较长春2020年全年涉宅土地溢价率低了1.3个百分点。其中，仅有一宗触及最高限价，该地位于宽城区，属于城北的核心区域，可售部分楼面价3585元/平方米，溢价率29.4%，也是本次集中土拍中溢价率最高的地块。

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房住不炒

　　集中供地影响何在？

　　对于房地产行业与房企而言，“两集中”的供地政策被认为影响深远。业内人士普遍认为，集中供地有利于平抑土地市场热度，稳定土地市场预期;但同时也更加考验房企的现金流运营以及融资能力。行业研究机构认为“集中供地”新政将对行业产生以下三点影响：

　　1、对房企融资能力和现金流管理能力提出更高要求。

　　假设各个城市每年三次集中出让土地，按照2020年的供地情况，上海、杭州、南京、武汉、青岛等城市单次集中供地将超40宗，高额的保证金、土地出让金等将对企业的融资能力和现金流管理能力提出更高的要求。

　　同时，去年“三道红线”试点以来，行业进入降负债、降杠杆的阶段，销售回款成为企业“回血”重要来源;若集中供地政策实施，对企业营销端也将带来深刻变化，以往的销售节奏与营销节点也需要重新铺排，以面对集中的拿地资金需求。

　　2、对地方政府供地行为产生约束，对政府管理能力提出更高要求

　　2020年尽管受到新冠疫情影响，全国商品房销售面积仍创新高，土地市场热度不减，部分城市高价地频出，“稳地价、稳房价、稳预期”目标受到较大挑战。各个城市集中推地将促使地方政府更加科学、合理地设定土地推出价格以及地块类型配比，对地方政府形成有效约束，引导土地市场合理运行。同时，单次大批量的土地供应，也对政府的管理能力提出了更高要求。

　　3、土地集中出让为住房供应带来稳定预期，进而引导购房者稳定预期

　　集中供地客观上将分散企业资金，有利于平抑土地市场热度，稳定土地市场预期。同时，当下快周转依然是行业一大特点，集中供地必然会带来项目的集中入市，为住房供应带来稳定预期，一定程度上将平抑房价上涨压力，有利于实现“稳地价、稳房价、稳预期”的政策目标。但值得注意的是，阶段性项目集中入市也可能导致市场短期供需失衡，因此未来项目入市时点需要政府更好的把控。

　　集中供地还在继续，接下来其他城市如何因地制宜?如何落实政策预期?各大房企在此轮集中供地中又有何表现?将对行业未来发展产生哪些影响?后续进展更加值得期待。