品质家园

　　现在正处于一场人类历史上最波澜壮阔迁徙正在发生

　　一句房住不炒，让楼市彻底告别黄金时代，王健林、潘石屹、许家印纷纷从首富的宝座跌落。如今的中国前十大富豪中，没有一个地产开发商。

　　无人再敢高歌“向天再借五百年”。举杯换盏间，皆是财富泡沫破灭的声音。

　　然而，珠江两岸仍是一片锦绣山河。

　　就在去年，广州的二手房均价逆势涨了15%。以至于现在打开市中心的地图， 10万+的“豪宅”楼盘俯拾皆是，从天河越秀蔓延到了番禺、白云。

　　深圳也是狂飙突进。原以为这里的房价已是珠穆朗玛峰的高度，空气稀薄，应该不会那么欢腾了。

　　结果，贫穷还是限制了我的想象力，一年时间，深圳二手房脱离地心引力再度上浮37%。

　　不是3.7%，是37%。

　　而东莞47%的涨幅，祖师爷牛顿看了都得目瞪口呆，感觉房价随时会冲到宇宙第二速度，脱离地球。

　　为什么大湾区如此凶残?

　　迟迟不出第七次人口普查数据出来了!我瞬间顿悟。

　　国家统计局局长宁吉喆在会上通报，全国人口共141178万人，与2010年的133972万人相比，增加了7206万人，增长5.38%；

　　1.人口流动趋势就是经济晴雨表

　　人口的流动趋势就像是一张经济的晴雨表，这一部分值得重点关注，因为跟我们买房想要获得的预期收益也会息息相关。

　　七普数据显示，东部地区人口占39.93%，中部地区占25.83%，西部地区占27.12%，东北地区占6.98%。

　　与2010年相比，东部地区人口所占比重上升2.15个百分点，中部地区下降0.79个百分点，西部地区上升0.22个百分点，东北地区下降1.20个百分点。

　　先看东部地区，因为经济最发达，就业机会最多，人口流入也是最多的。

　　首先是广东增量最高，1

　　全国2020年比2019年增长1172万人，广东一个省就增加了1080万人，基本上贡献了全国人口增长的90%以上。远远跑赢其他省市，一骑绝尘。

　　之前广东到2030年的目标是达到1.25亿人口，但这一人口目标提前十年就完成了。

　　广东人口流入的速度确实是让人瞠目。

　　其中

　　珠海常住人口为243.9585万人

　　较第六次人口普查的2010年

　　增长87.9356万人

　　十年增长率为56.36%

　　居全省第二，仅次于深圳

　　七普之后，谁在裸游一目了然。

　　2020年黑龙江实际常住人口为3185万，相比2019年公布的数据下降566万，减少的幅度占比实际人口17.7%。

　　2020年天津常住人口1386万，“环比”下降175万，减少幅度占比实际人口12.6%。

　　2020年吉林常住人口2691万，“环比”下降284万，减少幅度占比实际人口10.5%。

　　误差在5%以下可以用统计学解释，超过10%的我只能用纳入玄学的框架了。

　　生育率下跌，老龄化加深，劳动人口负增长，中国早已敲响了人口的警钟。像这一次大普查，出现人口萎缩的省份就扩张到了六个。

　　不过，天平的另一端还是出现广东这个神奇的省份。

　　大湾区，真的是可怕到吓人。

　　而西部地区以前是人口外流大省，但最近十年随着西部的崛起，人口有回流的迹象，广西、四川、重庆、贵州、新疆，十年间人口都增长了三四百万。陕西也增加了两百多万，西安最近两年是拼了命的抢人。

　　假如以十年为周期，来考察广州、深圳、东莞、佛山等市的人口膨胀率。

　　2010年，大湾区内地九市的常住人口不过5611万人，2020年变成7801万人。短短十年，就暴增2189万人，增幅高达39%。

　　比同期上海+江苏+浙江+安徽的增量1960万还要高。大湾区九个城市，就碾压了整个长三角。

　　那么，2189万是什么概念?澳大利亚全国的人口也不过2540万人左右啊。

　　这个体量，也相当于再造一个北京了。帝都花费了整整一千年聚拢起来的人口规模，大湾区只用了十年时间。

　　当年罗马帝国横跨整个地中海，收敛全欧洲的财富和人才，其势头恐怕也抵不过今天的大湾区吧。

　　如果不出意外，深圳、广州、佛山、东莞的年均增量均能进入中国前十名。

　　大湾区，作为全球最为卧虎藏龙的地方。房价焉能不涨?

　　不用多长时间，这里的人口必将超过一亿。

　　在《谁是中国城市领跑者》一书里就说过，长三角正在变成一个“省”，珠三角正在变成一个“市”。未来大湾区会通过密密麻麻的跨城地铁、跨海大桥，成为全球第一大城市、全球第一大经济体。

　　而且未来，人口聚集的效应还会越来越集中，人口往经济发达的城市流入是不可逆转的趋势。

　　2.那么人口数据对房地产有什么深远影响呢？

　　都说房地产长期看人口，那人口数据对房地产有什么深远影响呢?

　　其一，只有人口流入的地方，房地产才安全。

　　因为房子始终是要人去住的，没有需求，房价是无论如何也长久不了的。

　　大家可以拿上面七普的数据作为参考，但这只是各个省份的大体走势，毕竟省份里面有多个城市，省会和地级市，县级市，明显能级是不一样的。

　　所以还要看城市的人口流入数据。

　　比如广东，虽然总量人口增加很快，但其实主要是流入了大湾区几个发达的城市，贫穷的粤东粤西粤北人口是持续流出。

　　湖南，过去十年人口增速并不算高，十年都只增加了74.4万，但是如果分城市来看的话，长沙这几年人口增幅都在20万以上，五年就有一百多万了，减少的是下面的各个地级市。

　　其二就是整体人口增速下滑后，导致城市之间也开始内卷起来了。

　　这么多年来，中国就是靠人口红利一直维持上面的平衡，即便一二三线城市不断虹吸地方的人口，但农村和县城和四五线城市有庞大的人口基数，大体的平衡并没有被破坏。

　　也是由于人口红利，很多开发商深入四五线城市开拓市场，碧桂园甚至重仓四五线城市。

　　当时由于大量农民进城买房，加上棚改货币化，那些布局四五线城市的房企都赚的盆满钵满。

　　从成交量便可看出来，2017和2018年，三四线城市的新房成交比强于一线，但是2019年后，随着棚改退潮，三四线进入新一轮调整期，一线城市明显超过了三四线，三四线有点后劲不足的迹象。

　　可是随着人口红利减少后，上面的平衡逐渐被破坏，农村的出生率也不如从前，人口外流现象严重。

　　据《21世纪经济报道》：2014年至2018年五年间，有122个城市在这5年间出现了城区常住人口减少。

　　其中，吉林龙井市，广东揭阳市和湖北洪湖市，是人口减少超过50%的城市，揭阳市过去五年城区常住人口流失更是超过百万。

　　基本上四五线小县城都是人口净流出的，除此之外，他们还面临人口老龄化的难题。

　　人散财也散，房子自然不值钱。

　　随便举几几个例子：黑龙江的鹤岗、双鸭山;宁夏的石嘴山;陕西铜川等等……

　　这些地方的房子，砖头钱甚至比房子还贵……

　　没有了需求，市场再怎么煽风点火也很难火起来啊!

　　即便同样都是大城市，但未来的命运却截然不同。

　　经济越发达，有人口流入的城市，以后房地产依然存在结构性机会，而那些空有大城市壳子，人口却不断外流的地方，房地产的发展空间也有限。