品质家园

　　随着深圳小产权房的炒作被央视报道，小产权房再次成为大家热议的焦点。

　　包括小产权房能不能转正，法律问题如何破解，一直都是楼市的敏感话题，我也发表了多篇此类的文章。

　　去年6月23号，新华社发表文章《整治小产权房考验政府智慧》，这是国家级媒体新华社首次对小产权房的未来出路指出了建设性的看法。

新华社文章

　　新华社的文章，恰恰是去年5月28日民法典正式通过了居住权的立法，其中对居住权的定义就是居住权人有权按照合同约定或者遗嘱，经登记占有、使用他人的住宅，以满足其生活居住的需要。

　　那么，作为乡镇集体建设用地符合规划要求的的住宅是否可以设定居住权呐?我们来看看本次新华社文章都对小产权房怎么说的：

　　新华社指出：“●小产权房因成本和价格较低廉受到欢迎，但与现行法律相悖。如何妥善对待和处理小产权房问题，成为各级政府亟须解决的一个难题，考验政府管理智慧和执政能力”

　　新华社指出：“●购买小产权房会带来一些后续的法律纠纷，如建筑质量、消防安保、售后维护和物业管理难以保障，存在违建、烂尾的风险，无法办理抵押贷款，没有转让、继承、处分、拆迁收益等权利”

　　新华社指出：“●解决小产权房问题，根本上还是要进一步推进集体土地改革，使集体土地使用权能够进入市场，和国有土地一样，同地同权，在同一基础上公平竞争”

　　新华社重点指出：“小产权房问题，拖不过去、绕不过去，已经到了必须解决的地步。解决小产权房问题，既要尊重法律，也要照顾历史和现实，还要面向中国房地产市场以及土地制度的未来，要有大智慧和大格局，而不是重复过去严厉而无用的老调。从技术层面而言，只解决“存量”，不再产生新的“增量”，通过弥补相关手续的方式，让这些“非法建筑”正式进入主流的住房体系。”

　　新华社最后指出：“对于那些符合国家建设总体规划，使用的也是建设用地所建造的小产权房，则在符合新土地管理法的条件下予以合法化，对其进行相应的产权登记，但是由于其在建造时行为的违法性则不能予以免责，仍然应当通过行政处罚等方式予以处罚。”

　　很清楚，新华社指明了小产权房的出路就是：

　　（1）既要尊重法律，也要照顾历史和现实，不是重复过去严厉而无用的老调。

　　（2）只解决“存量”，不再产生新的“增量”，通过弥补相关手续的方式，让这些“非法建筑”正式进入主流的住房体系。”

　　（3）推进集体土地改革，使集体土地使用权能够进入市场，小产权房就会迎刃而解。

　　（4）对于那些符合国家建设总体规划，使用的也是建设用地所建造的小产权房，则在符合新土地管理法的条件下予以合法化，对其进行相应的产权登记。

　　很清楚，“符合国家建设总体规划，使用的也是建设用地所建造的小产权房，则在符合新土地管理法的条件下予以合法化，对其进行相应的产权登记。”就是小产权房的出路，就是本次新华社文章的重点，就是“考验政府智慧”的关键。

　　这个政府智慧就是本次民法典单独设立居住权的原因，就是让所有权跟居住权独立分离，解决历史遗留问题的执政能力。

　　我们看到，对于集体建设用地上面新建设的租赁住房，现在已经彻底合法化了，并且成为政府大力推广的保障性住房，成为满足广大人民群众住有所居的保障。

　　而传统意义的小产权房，是那些以前建设的存量小产权房，没有纳入集体建设用地的租赁住房的范畴。这类房产被炒作，原因一个是能够用最少的价格满足群众对居住需求的渴望，另一个就是合法化的预期。

　　那么，存量小产权会不会合法化，这点新华社文章已经给出了答案，那就是符合“符合国家建设总体规划，使用的也是建设用地所建造的小产权房，则在符合新土地管理法的条件下予以合法化，对其进行相应的产权登记。”，这个产权登记就是居住权的登记。

　　小产权房进行居住权登记，不仅给广大小产权房业主吃了定心丸，同时让民法典居住权快速落地，当然也没有冲击广大大产权房业主的利益。达到了各方利益平衡的最佳结果。

　　最重要的就是，居住权是不能炒的，就彻底解决了小产权房的炒作问题。