品质家园

实行两年的集中供地政策，已经从三批供地演变成了多批供地，包括四批、五批、六批供地。12月27日，武汉、徐州率先完成了第六批集中供地，均全部成交，但是绝大部分地块是底价成交，土地市场仍然延续低温态势。

在业内人士看来，各地采取多批少量供应后，土地流拍率走低，底价成交占比明显提升，地方国资企业拿地仍是主流。

绝大部分地块底价成交

作为第一个宣布启动年内第六批集中供地的城市，武汉在12月27日完成了第六批供地计划。

据中指研究院统计，武汉第六批集中供地共成交各类用地17宗，总成交面积约136.83万平方米，总规划建面270.67万平方米，总成交价约236.45亿元。其中，涉宅用地成交11宗，成交总面积82.47万平方米，成交规划建筑面积209万平方米，总成交价229.2亿元。

当天成交的还有武汉第五批集中供地延期的3宗地块。至此，上述20宗地块合计成交金额257.11亿元。从溢价率来看，除了武昌区中北路地块溢价成交外，其他19宗地块均底价成交。

而纵观武汉今年前几批供地结果，底价、流拍、延期……较为低迷，因此武汉改变了一年三批集中供地规则，采取少量加推、增加频次的方式。

除了武汉外，徐州今年第六批集中供地也已落幕。据克而瑞苏北方面统计，徐州本次供地累计成交10宗宅地，总建筑面积81万平方米，收金约43.5亿元。在此次土拍中，10宗地块全部以底价成交。总体来看，徐州今年六轮土拍波澜不惊。

中指研究院土地事业部负责人张凯表示，从土拍结果来看，武汉、徐州年末土拍市场持续低温运行，地方城投、国企继续挑起大梁，底价成交、托底成交成为土拍市场主流。部分民营房企稍有起色，优质低总价地块是竞争热点。

流拍率降低、底价成交占比提升

除了武汉、徐州率先完成第六批集中供地外，下半年，还有多个城市公告第四批、第五批集中供地，各批次的供地规模明显减少，少量多次成为集中供地主要趋势。据中指研究院统计，目前已经有18个城市推出四批集中供地。

此外，据不完全统计，长沙、武汉、南京、苏州、杭州、徐州、无锡等启动了第五批集中供地。

“少量多次供应有利于减缓企业投资资金过于集中，从而稳定土地市场成交热度，降低流拍和提高成交率。”张凯如是说。

从具体的成交结果来看，各地采取多批少量供应后，底价成交占比明显提升。张凯认为，今年前四批供地中底价成交占比分别为61.5%、66.8%、80.1%和84.3%。同时，流拍率走低是少量多次供应模式主要成果之一，前四批供地中流拍率分别为10.9%、6.2%、4.5%和2%，流拍率降幅也相对明显。

地方国资托底现象仍将延续

纵观第四批、第五批、第六批集中供地，地方国资企业拿地仍是主流。以武汉第六批集中供地为例，武汉城建独中四元，出资123.19亿元，占总出让金超过一半。在徐州第六批集中供地中，拿地房企也是以本地城投和国资城投为主，延续了今年历次土拍的主流。

据中指研究院统计，在集中供地的22个重点城市中，2022年，地方国资成为拿地主力，土拍托底现象较多。截至12月27日，22城地方国资拿地金额占比达到42%，超过了央企、国企的37%，民企该比例则仅为16%。特别是自第三批供地起，地方国资进场托底拿地态势明显，拿地金额占比持续提升。

克而瑞研报指出，2022年市场整体转冷，前三批集中供地中，城投公司的拿地金额从1829.4亿元提升至2649.8亿元，占比则从37%逐步涨至55%；第四批和第五批集中供地由于总供应量低，城投拿地金额也大幅下降，但占比依然达到55%和80%（第五轮仅计算无锡、苏州拍地）。

对此，张凯表示，通过地方国资及部分城投平台托底，虽然可以减少流拍率，但由于部分国资企业和城投地产开发经验、能力不足，长期来看并不利于房地产行业的良性发展。

对于2023年的土地市场趋势，张凯认为，当前市场销售下行压力仍较大，短期国资托底现象仍将延续，预计在市场销售企稳回暖后，房企才会逐步恢复投资拿地。