品质家园

时至年末，早早开启第六次土拍的武汉为市场释放出些许暖意，民营企业参与拿地，还有地块溢价出让。

12月27日，武汉第六批集中供地落下帷幕，本次出让各类用地17宗，总成交面积约136.83万平方米，成交总价约236.45亿元。加上第五批次集中供地中延期的3宗地，20宗地总成交金额257.11亿元。

从成交情况来看，绝大部分地块是以底价成交，且拿地企业仍是以国企、央企为主。不过，建发、中国电建等新面孔的出现，也表明对武汉市场的看好。

截至目前，武汉共出让108宗地块，总成交额871.33亿元。无论是从总成交金额，还是房企拿地积极性来看，武汉今年整体土地市场以低温运行。

“小步快跑”

临近年底，武汉土拍市场开启集中供地大放量，一批接着一批。在第五次土拍尚未完全结束，第六次土拍就抢先开始。

此次出让的20宗地中，涉及住宅用地14宗，其中7宗起拍楼面价破万，最高起拍楼面价达21789.77元/平方米，为江岸区P（2022）112号地块。

最终，仅有武昌区中北路地块溢价成交，其余19宗均底价成交。该地块吸引来7家企业前来参拍，经37轮竞价后，由黄石悦发房地产有限公司（厦门建发）竞得，溢价率14.35%，总成交额14.34亿元，楼面价18868.42 元/平方米。

该地块地块出让面积2.37万平方米，为纯住宅用地，属于武汉内环，附近有楚河汉街、九万里武昌人才基地、瑞华医院等配套，周边二手房售价约35000-40000元/平方米，其中挂牌最高的为复地东湖国际，接近5万元/平方米。

值得一提的是，武汉城建此轮顺利拿下4块涉宅地块，总成交地价123.18亿元；湖北联投也连摘2宗地，成交总价43.09亿元。

中国电建则拿得江岸区黄石路P(2002)112号地块，成交楼面价21789.77 元/平方米，为此次土拍中成交楼面价最高。

成都万华房地产开发有限公司首进武汉，竞得位于长江新区的P(2022)144号地块，成交楼面价6996.84元/平方米。

作为第一个宣布要开启第六批次集中供地的城市，武汉近期呈“小步快跑”节奏。

尤其自12月16日以来，武汉共进行了3场土地拍卖活动，共计成交各类用地24宗，土地总面积154.19公顷，成交总金额297.08亿元。

除建发拿得武昌沙湖核心地块外，此前还有两宗地块溢价成交，为即将结束的2022年传递出积极信号。

在第五批次供地第二场拍卖中，湖北省建工房地产开发有限公司12亿元竞得东湖高新P(2022)108号地块，溢价率3.45%；武汉文旅7.47亿元竞得东湖高新P(2022)109号地块，溢价率1.36%。

对此，武汉市土地交易中心方面表示，年底各类企业积极参与竞争，各类型项目顺利成交，武汉土地市场呈现出积极向好、稳中有进的发展势头，为明年市场的全面回暖做好“预热”准备。

另外，12月30日，武汉还将继续拍卖第五批供地中延期出让的6宗地块，待完成出让后将宣告全年土拍结束。

低温运行

对于去年卖地收入在全国排名进入前十的武汉来说，今年土地市场相对冷淡一些。

据界面新闻统计，2021年武汉共计成交182宗地（仅含所有P字头地块），全年成交土地面积约1175万平方米，成交总金额约1905亿元。

其中152宗地为底价成交，30宗地块溢价成交，平均溢价率约8.39%，溢价率超过100%的有6宗地块，整体呈现“上半年火热下半年稳健”的态势。

而今年度土拍，除第五批供地中剩余6宗地块延期出让外，截至目前一共成交108宗地块，总成交额871.33亿元。无论是出让规模还是总出让金，较之去年均有差距。

尤其是今年前4轮土拍遇冷明显，所出让地块中仅有4宗地块溢价成交，其余地块均底价成交或流拍。

从拿地企业来看，据中指研究院统计，截至武汉第四轮土拍，地方国资拿地金额占比达55%；央国企拿地金额占比29%，位居次席；而民企拿地金额占比仅16%。

土地市场低迷，供地压力增大，武汉也决定调整供地节奏，不再按年度批次推介土地，更改为年度常态化持续更新推介，随后便发布了年度第五批次“两集中”出让公告。

业内人士分析，全年少批次的供地模式容易造成土地市场流拍，或与房企拿地节拍不吻合，通过增加更多批次有助于减少一次性密集扎堆入市，在房企资金较为紧张的情况下，可确保土地交易市场平稳健康发展。

与此同时，武汉还调整了土拍规则，首次启用“拍卖“方式，出让方式更灵活和全面，流程也相对更快捷。

从此后的第五、第六批次土拍来看，情况迎来些微好转，溢价地块增多，品牌房企拿地积极性增强，但整体仍然延续着低温情形。

这与武汉今年楼市低迷也不无关联。

新房方面，根据克而瑞数据显示，2022年1-11月，武汉新房供应同比下滑52%，1-11月成交量同比下降51%，成交价格同比下降3%。目前武汉新建商品住宅库存消化周期达到31.7个月。

二手住宅也不太乐观。武汉数据地产官微显示，今年1-11月份，武汉市二手房共成交60638套，其中二手房成交量在11月份略有下降，二手住宅价格已环比“9连跌”。

为改善市场，武汉12月初再次推出楼市优化政策，将住房限购范围缩小到二环线以内，其余区域全面解除限购。

不仅如此，近期融资端也是利好政策频出，而且房地产市场再被定调为国民经济支柱产业，市场信心有所提振。

但短期内，政策效果难以在房企投资端充分体现。目前房企首要任务依然是保流动，拿地信心还依赖于市场的带动，从楼市传递至土地市场的寒意还在继续。