品质家园

11月，因疫情原因导致看房受限的小区数量增加，北京二手房成交节奏放缓。根据北京市住建委官网数据显示，11月北京二手住宅网签量为10750套，环比下降4.1%，同比下降9.3%。

值得一提的是，11月8日，通州区台湖、马驹桥地区商品住房（包括新建商品住房和二手住房）执行北京经济技术开发区商品住房政策有关规定。自此，北京台马地区取消了“双限购”。半个多月以来，该政策一定程度上加快了区域内二手房购房者的决策速度，但并未引发新增客户的集中涌入。

焦点：

台马取消“双限购”，部分购房者决策速度加快

“解除‘双限购’当日下午，就有部分需求明确的购房者来到门店，他们来了后，不是说‘我要看房’，而是明确表示‘我要订房，请带我看今天晚上可以签约的房源’。业主方面，部分诚心卖房的业主，认为这是卖房好时机，对待市场也比较理性。当天晚上，我们就成交了两单。”北京链家亦庄富力中心店商圈经理张娟娟如是说。

据张娟娟介绍，成交量主要集中在解除“双限购”后的一周，11月9日至16日是二手房成交的高峰期，成交总价上涨5%左右，在150万-300万元之间，也有少部分本区域置换业主选择快速出手。

整体来看，区域内11月份成交速度有所加快，成交价格亦小幅上涨，成交客户大多是解除“双限购”前已在马驹桥看房的客户。

在购房客群方面，张娟娟表示，购房主力还是以刚需为主，积分落户或首套置业的人数偏多。因为“双限购”的解除，具备购房资质的人数增多，因此购房者预期房价会涨一些，但在周边配套没有改善的情况下，新增客户出现“不跟价”及对比其他区域房源的现象。

不过，在21世纪不动产宏仁家园店的店长王广阔看来，11月马驹桥商圈二手房的成交量相比10月份差别并不大，“虽说政策放开是利好消息，但不少业主不愿卖，担心卖便宜了，购房者也不敢轻易出手。从价格方面来看，在政策调整下，11月房源报价基本上涨了15%-20%。”王广阔还告诉新京报记者：“11月8日下午，我们门店接到客户来电，对方听说马驹桥双限购政策放开，想在当天晚上就定下一套房子，但是，我们联系的几乎所有业主都不愿意卖，唯一约到店里的一位业主见面后就坐地起价，房价上调20万，由于客户预算有限，最终也未能成交。”

而从台马地区整体成交情况来看，北京链家研究院统计显示，政策发布后，该地区二手住房成交量显著增长，部分楼盘成交均价亦有小幅上涨，卖方预期明显上升，但买方暂未同步跟进。

“经调研，近期成交案例中的买方，多为此前已看过房且有购房资质的存量客户，该项政策一定程度上加快了此类购房者的决策速度，但并未引发新增客户的集中涌入。”北京链家研究院分析师冷会分析称。

市场：

11月北京二手住宅网签近1.1万套，分化现象明显

相比台马地区取消“双限购”后引发热度上升，其他区域的二手房市场则相对平静。

以亚运村区域为例，北京链家亚运村慧忠里店商圈经理柳辉表示，11月二手房交易量和交易价格和10月份相比变化不大，但客户大多持观望态度，成交周期变长，“看业主是否着急出售，成交价会参考近期成交的最低价，而客户在购买前会和业主多轮谈判，也会和多位业主沟通，找到比较着急出售且能让价的业主再成交。”

望京区域方面，据麦田房产望京桥区北京香颂店店长李春楠介绍，“11月上半月整体市场行情不错，只是后半月疫情突袭，有点措手不及，但还是有一些成交，小户型刚需客群占多数，一些购房者在未实地看房的情况下也会直接出手购房。成交价方面，仍然处于平稳略降的状态。”

而在上地区域，麦田房产上地佳园店店长杜永平表示，11月份后二手房成交量整体走低，客户看房意愿度、业主配合看房程度都有所下降。对于“可换可不换”的业主来说，目前观望情绪较大，但对于“老破小”这类业主，在疫情防控居家隔离趋势下，换房意愿加大；此外，刚需购房群体急迫程度也有所加强。

从整体市场来看，根据北京市住建委官网数据显示，11月北京二手住宅网签量为10750套，环比下降4.1%，同比下降9.3%。其中上半月工作日日均网签483套，下半月工作日日均网签416套，较上半月下滑14%，上下半月市场出现分化。

对于上下半月市场表现迥异，麦田分析师认为，最主要的原因是进入下半月以来，因为疫情原因看房受限的小区数量增加，一些原本有意愿购房的客户，推迟了购房计划，导致成交节奏放缓。据麦田房产监测数据显示，11月上半月的带看量和10月上半月基本相当，但进入下半月尤其是11月第三周以后，带看量环比下滑超过三成。

“11月网签量走势总体平稳，但应注意到网签数据相对滞后，不能及时反映市场的一些变化。从主要经纪机构实际签约情况看，11月二手住宅成交量显著下滑，成交量下降主要受疫情影响，其情形与今年5月份类似。”北京链家研究院分析师冷会分析称。

诸葛找房数据研究中心高级分析师关荣雪也指出，11月北京二手房市场延续低温态势，主要是由于当前疫情防控趋严，二手房成交不可避免地受到影响，同时北京受“换房退税”影响挂牌量增多。

价格方面，北京链家研究院统计显示，11月二手住房成交均价环比小幅下降，同比基本持平。对此，冷会分析称，价格波动主要受结构性因素影响，11月中下旬疫情防控形势趋于严峻，东城、西城、朝阳等中心城区成交占比明显下降，进而导致全市成交均价出现结构性的小幅下降。

值得一提的是，随着挂牌量的走高以及去化速度变慢，房东心态出现了两极分化，着急成交的房东谈价意愿增强，据麦田房产监测数据显示，11月议价空间和10月相比扩大了0.03个百分点；但与此同时，部分房东依然对市场保持信心，11月整体挂牌价保持微涨。

展望：

若疫情影响减弱，12月二手房市场或迎来反弹

如今已进入12月份，作为2022年的最后一个月，北京二手房市场走势将会如何？

聚焦区域市场，王广阔表示，预计12月份马驹桥二手房市场会有所好转，“业主趋于冷静，加上在成交价对比下，市场价格会逐渐稳定，预计年前会涌现一拨儿买房客群。”

李春楠指出，就望京区域二手房市场目前形势来看，着急出售的业主会调整价格，“对于12月份市场，只要疫情可控，预计年前成交量还是比较可观的。很多客户年底资金回笼，会升级购置新家。”

这并非个例，在采访中，不少一线经纪人表示，近半个月门店关闭，12月的二手房市场走势得根据疫情形势而定，“11月份受疫情影响，很多区域业主处于居家隔离状态，看房较为不便。12月份如果疫情好转，业务恢复常态，则市场要好于11月，预计会出现一波成交小高峰。”

值得一提的是，11月房地产领域宽松政策陆续出台。比如11月25日，中国人民银行宣布决定于2022年12月5日下调金融机构存款准备金率0.25个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构），此次降准共计释放长期资金约5000亿元。

在此背景下，冷会分析指出，当前一系列政策对房地产市场的平稳健康发展具有积极意义，但疫情仍然是一个不可忽视的影响因素，未来二手房市场走向有待进一步观察。

关荣雪分析指出，预计在多项政策齐发力下，市场信心将逐步恢复，北京12月二手房成交量有望止跌回升。