黄欣伟：上海真的还有第八批新房要上市？！
时间：2022-11-30 来源：黄欣伟
距离2022年过去还有一个月，上海将推出第八批集中新房的消息和年底一样越来越近。再去分析推出的区域、楼盘、客群和限价松动，好像已经没有什么必要的，这次讨论宏观问题比中观甚至微观问题，更有价值！
一、第七批次到底卖得怎么样？
坊间关于第七批新房已经是强弩之末的说法，看来并非“人吓人”。
随便找两个标题看看：一个是【50分已成市场“香馍馍”，上海新房购房进入低积分阶段】，另一个是【10万、20万，认购不够“小筹”凑，上海楼市从“人抢房”转向“房抢人】，从紧俏时期的“一分要命”到如今第七批次50分占据上海新房的半壁江山，需求是不是转淡是一方面，但供应量持续增加导致的内卷已经是赖不掉的现实问题。
虽然“日光盘”还是有，但是个别因为限价因为一二手倒挂导致的热销，改变不了大部分销售不畅的现实，因为“小筹从曾经的50万100万到如今的10万20万”，楼市里的“谁求着谁”已经很明显了。
二、第八批，为什么还要推？
既然第七批次认购情况普遍一般，甚至部分第五第六批次项目还“放低门槛在卖&启动渠道在卖”，那么第八批为什么还要上？
一方面是大势所“逼”，今年的第八批推或者不推，看起来是前七批的动销情况决定的，但同时也是明年2023年新盘供应的排队情况决定的，看看今年前三次土拍的“欢欣鼓舞”就知道明年上市压力的绵绵不断！
另一方面站在职业经理人的立场，现在房地产求个饭碗不容易：既然业绩十有八九完不成，那么态度绝对不能再扣分了，面对年底业绩“烧烤”的压力——卖不卖得掉是运势问题，但上不上市是态度问题，所以应上尽上，其他的交给命运。
三、救市作为救心丸，为啥这次没效果？
关于管理层对楼市的态度，其实从今年二季度开始已经全面转为友好，进入三四季度说“赤膊上阵帮忙”也一点不过分：政策不断放松、利率不断降低、金融不断向房企“豁翎子”，近期更是连续有“史诗级利好”的政策排队释放，那么多“史诗”面前，购房者却一点也不“接翎子”，是不是有点不识抬举？！
其实，目前是购房最宽松的政策环境，政策支持银行支持房企支持市场支持，只是购房者的口袋不支持，今年以来因为众所周知的原因，“没有一片雪花是无辜的”，大面积的减薪裁员之下，购房者有心无力，再加上房价上涨的预期不再，所以只好——臣妾做不到呀！
再去“抠字眼”分析和猜度政策、利率、趋势都对但都没用，因为购房者没钞票没预期也就没了所谓的“比黄金还宝贵的信心”，这是楼市一呼“不”应的终极难题：连大吃大喝都省了，还怎么指望通宵排队买房呢？
不管你想或者不想，上海第八批新房都要来，虽然背后原因复杂，但强弩之末NG上年末，“八”浪会不会死在沙滩上？
