品质家园

在房住不炒的主基调下，深圳住宅市场整体降温。反观商铺，由于不限购得到了投资者的青睐，成交量大幅提升，价格甚至再次创下历史新高。

据美联物业全国研究中心数据显示，上半年，美联物业（深圳）二手商铺蓝筹价格指数由 2021 年下半年的 177.96 涨至 178.17，录得样本的成交均价由 152947 元/㎡涨至153129 元/㎡，价格呈趋势性上涨。

二手商铺蓝筹租金及价格走势 图源：美联物业全国研究中心

值得注意的是，美联物业统计的是“蓝筹商铺”。何为“蓝筹”？美联官方说法是深圳各大热点商圈中的优质商铺，包括购物中心首层、商业街街铺。

从蓝筹商铺普遍涨幅情况来看，据美联物业统计，2022年7月，深圳商铺蓝筹样本均价为152895元/㎡，而2012年9月，录得商铺样本均价为27035元/㎡，十年间，价格翻了近6倍。

在买铺这件事上，最为考验的是投资者的眼光，选对了可以“日进斗金”，选错了则是“血本无归”。如果说决定住宅房产价值的三大因素是“地段、地段、地段”，“核心商圈+高端消费流量+商业运营能力”三大维度则决定了蓝筹商铺的投资潜力。

在经验丰富的商铺投资者看来，真正蓝筹商铺就是核心商圈的豪宅底商，他们通过配置此类资产获得丰盛的回报。

如福田CBD核心香蜜湖富人区标杆豪宅东海国际，一间59平方米的底商租金高达5.25万/月，这间商铺一年租金超60万，其日租金约29.67元/平方米/天，是香蜜湖区域商铺平均租金的4倍，更是深圳商铺平均租金均值的7倍。

对于这样日进斗金的“赚钱机器”，商铺投资者自然不会轻易出手，因此，市面上鲜有豪宅底商出售，业主普遍倾向长期收租。

东海国际59平方米底商日租金约29.67元/平方米/天 图源：安居客

2022年，持币待购的投资人却发现，福田香蜜湖、南山华侨城豪宅区二手蓝筹商铺几乎无人放卖，近三年来更无新增一手商铺供应。

如果说未来十年乃至二十年，深圳商铺投资逻辑与趋势不会改变。那么在南山、福田之外，是否还有深圳核心区蓝筹商铺资产，面对这样的购入优质资产的机会，你会不会动心呢？

福田、南山之后 深圳下一个十年看龙华

投资商铺，最重要的是看地段，位于“核心商圈”才算是蓝筹商铺资产。

过去十年间，一些投资人抓住了“南山、福田”等顶级商圈的发展机遇，购入板块内中央居住区香蜜湖、华侨城豪宅底商，铺价一直大幅稳定领先于深圳商铺均值水平，租金回报更是惊人。

放眼未来，下一个十年，深圳的高潜力城市核心区、未来的价值高地在哪里？关注深圳城市发展规划的人都知道，近几年来，这座城市的高光时刻属于龙华。

2020年，深圳十四五规划明确提出龙华对标福田、南山……打造都市核心区，区域地位迅猛拉升。2021年备受关注的深圳北站枢纽深化方案正式出炉，未来将投资2000 亿元打造“国际会客厅”。2022年，深圳北站国际商务区加速落地，目前，已进驻的高新技术企业1747家，总数位列全市第三。未来960万平方米片区内将拥有约60栋超高层商务办公楼，约5-7个城市商业综合体，约6-9个四星级及以上酒店，计划引进20-30家大型总部企业及上市公司，集结优质的资源，恢宏体量初现，可能将赶超福田CBD中心区。

2022年发布的龙华最新“十四五”规划可以看出，红山上塘板块定位为产值超500亿元的市级核心商圈，配套包括高端酒店、购物中心、文化场馆等。目前已经有万科、金茂、中海、华侨城、龙光、鸿荣源、恒裕等开发商重金引入标杆产品系列，无论是从整体规划，项目落地以及户型配比来看，都是深圳很高的配置，未来这里是New Money最为集中的深圳新豪宅区代表之一。

红山上塘板块是深圳高端住宅供应和成交的主场，众多项目的业绩不断刷新纪录，随着龙华CBD、深圳北站国际商务区建设如火如荼，各大金融互联网头部企业竞相进驻，作为对接超级总部高端居住需求的豪宅区，红山上塘板块将爆发出前所未有的市场能量。

如今，南山、福田CBD的中央居住区已经无商铺供应，投资者几乎无入手的机会。与之比肩的龙华中央居住区一旦有优质蓝筹商铺资产面世，毫无疑问将立刻引发市场关注，光区域内消化都会引发一波争抢。

超7000万客流+12万高端业主的蓝筹商铺资产

选对了区域仅是第一步，对于投资者来说，即使同一区域内，商铺价值也会分三六九等，真正能超越平均回报水平的蓝筹商铺仍是少数。

决定蓝筹商铺溢价率的正是项目客流量以及客流构成。据安居客数据，位于香蜜湖核心区标杆豪宅东海国际一套59平方米底商的租金高达5.25万/月，日租金约29.67元/平方米/天，不仅高于香蜜湖区商铺租金均值7.25元/平方米/天，更远高于深圳商铺租金均值4.84元/平方米/天。

从客流量上，东海国际临近车公庙站，是1、7、9、11号线的换乘站，日均人流量能超过12万人次，是深圳地铁人流量最大的站点，地铁对于商铺价格上涨往往具有决定性影响，地铁带来的不仅是便利，更是商机。而从购买力上，东海国际街铺旁边是密集的高端写字楼、高端居住区，就意味着周边客群拥有旺盛消费力，铺面价值相对较高。

从客流、周边购买力维度分析，可以发现，尽管龙华区内底商林立，央企中国金茂开发的龙华金茂府商业街却毫无悬念脱颖而出。

龙华金茂府坐落于红山上塘中央高端居住区，从2020年底交付至今，665户高净值家庭，超2000位业主入住，自带高端业主消费群体为金茂府商铺资产保值升值奠定契机。商业街更可辐射红山上塘中央高端居住区内中海锦城、潜龙海宁公馆、潜龙曼特宁花园、特发和平里、恒裕上塘府等20个高端住宅项目，拥有超12万常住高端业主人口，自带高价值消费流量。

作为4、6号线双地铁口物业，龙华金茂府商业街紧邻地铁上塘站，凭借4、6号线双地铁口导流效应，有效提升对外的辐射范围。坐拥北站商务中心区7000万人/年客流、约25万商务客群红利；吸纳龙华区60万平方米壹方天地、红山6979等大型购物中心，龙华书城、龙华文体中心等文化地标等近12万人高端消费群；此外，还有龙华现代商贸片区约450万㎡城市级高端商圈，未来将带来巨大的商业消费客流以及高价值购买力。

汇集深圳北站商务区写字楼群、龙华现代商贸片区以及中央高端居住区于一身，更享有双地铁交会，龙华金茂府蓝筹商铺“含金量”足以比肩福田香蜜湖、南山华侨城，价值不喻自明。

26万平方米购物中心旁“网红”商街 整体规划+整体运营

区域、客群之外，产品与运营构成了商铺价值体系重要的第三级。业态规划、品牌引入、商业管理能力对于商业街兴旺与否至关重要。

龙华金茂府商业街紧邻26万建面的大型综合商业体AT MALL，至今已经运营4年，成熟的购物中心商业氛围浓郁，为龙华金茂府商铺实现引流和消费拉动。

凭借中国金茂经验丰富的商业运营实力，龙华金茂府商业街采用整体规划、整体运营，业态规划与AT MALL购物中心及商圈内商业业态定位形成差异化互补，目前已招商运营，结合区域板块价值，引入多家吸引力强、首进龙华的高定品牌，包括29年老字号海鲜酒楼“胜记·茶叹居”、台湾著名烧肉品牌“橘焱”等网红流量级商业旗舰店入驻。

实际上，即使是豪宅临街商铺，如果没有专业商业运营公司的整体规划、整体运营，或同质化严重，或面向受众窄，不能与周围商业业态和谐共赢，其自身盈利能力必将大打折扣。

目前来看，龙华金茂府特色精品网红商街，商业运营成熟稳定，后期可实现带租约销售，既保证整体商业街品质又保障了投资人的投资安全性，减少个人运营的风险。

从产品设计来看，龙华金茂府的商铺全部是临街铺，在售主力商铺面积集中在30-70平方米，商铺整体实用率高；此外，现铺销售，70年产权，相较普通期铺能多出20-30年的收益时长。

多重稀缺资源叠加，龙华金茂府当之无愧入主龙华区蓝筹商铺，值得高净值人士战略资产配置纳入考虑。

特别提示：鉴于项目周边部分建筑尚处于在建或者规划中，本文中提到相关数据，尤其是与商铺相关的数据目前只能按照周边学校学位规划以及周边住宅户数、政府部门相关发展规划进行估算且处于动态变化中，不属于要约；相关数据不排除因政府相关规划原因、开发建设进度、政府政策调整等方面原因而发生变化，以上数据仅作为参考，最终以政府相关部门最新数据为准，开发商对此不构成担保和承诺。