品质家园

作者 | 骑猪英雄

文章来源 | 格隆汇楼市

惠州的房子，现在能卖出去就是最好的结果。

最近，惠州房子地板价的消息又刷遍了深圳人的朋友圈。

出乎大家的意料，惠州双月湾壹号金岸一套住宅以23669元起拍，比市场价还低约56.6万，吸引了三千多人围观，2人报名捡漏。

但法拍市场出现白菜价只是惠州楼市的冰山一角。

实际上惠州的二手房已经全面回调，成为深圳人买房被套的最大深坑。

不仅套牢了深圳人的money，也狠狠地套牢了深圳人的时间。

相信到现在，依然有很多买了惠州的深圳人依然对惠州的房子有信心，仍然自信地说自己是自住，任凭市场如何调整，内心都坚如磐石。

但市场的调整，远比看到的扎心。

法拍市场出现了粉碎性骨折，二手房行情也摔了大跟头。

不仅挂牌价来了好几个折扣，市场成交价也坐实了7.5-9折的调整。

以深圳人最爱买的大亚湾临深片区来看，波荔对大亚湾典型小区做了一些数据上的梳理。

（Ps：根据乐有家研究中心数据，2020年和2021年在惠州买房的人，就超过50%是深圳人。这些人当中又有34.8%选择在大亚湾上车。今年上半年，深圳人在惠州大亚湾买房的比例上升到37%。）

富康名城花园东西区，总户数2629户，放盘量达到206套。

整体来看，小区单套成交高峰价可以去到约1.9 万/平，到了今年4月成交回落到1.6万/平左右。

卓越东部蔚蓝海岸花园（1-5、7期），总户数约11097套，放盘量达到403套。

整体来看，小区单套成交高峰价可以去到2.3万 /平，今年7月回落到1.2万/平左右，甚至最低成交跌到10905元/㎡。

龙光城南（1-4期），总户数约8643套，放盘量达到455套。

整体来看，小区单套成交高峰价去到2万 /平，今年8月回落到约1.4万/平左右。

龙光城北（1-10、11、12期）总户数约12703套，放盘量达到787套。

整体来看，小区单套成交高峰价去到2万 /平，今年8月回落到1.4万/平左右。

连最多深圳刚需托底的核心区域成交都惨不忍睹，就更别说惠州临深的淡水中心区、大亚湾中心区、万达片区、白云新城片区了。

那么出现这样的市场结果，是什么原因？

一是预期被泼灭。

首先是楼市大环境，大家对买房的信心掉到了谷底，深圳都没有市场了，更何况依赖深圳人托底的惠州市场。

其次是深圳5期地铁规划申报出炉，14号线地铁惠州段预期落空。

惠州的官方直接给出答案，14号线惠州段并不具备申报的条件。

原本期待能够通地铁，实现双城钟摆生活，但现在通勤的预期落空了，也就更不可能让刚需买单了。

再加上深圳楼市处于横盘状态，便宜打折低首付的新房不断出现，让原本买不起深圳的人也有了更多的选择机会。

没有了深圳人的惠州，二手房的价格自然也就膨胀不起来。

二是惠州的房子实在太多了，可以说是天量供应。

惠州的房子数量惊人，不了解的人可能想象不到到底有多夸张。

有网友实探惠州的情况，自驾从深圳到惠州，出发沿着大亚湾的一些主干道，马路两侧全是密密麻麻的房子。

在诸葛找房平台上，惠州的二手房挂牌就有70650套，惠阳就有7172套，大亚湾就有9444套。

并且在大亚湾和惠阳，就有五百多个新房小区在售。

打开中介平台的找房地图功能，可以看到在龙山一路两侧几公里范围内布满了大量的新房。

长期天量的供应的结果就是，新房不断变成二手房，而二手房之间又不断地互相踩踏。

所以，只要惠州的新房不断入市，二手房就很难继续上升。

惠州的市场已经明示了，那么持有惠州房子的人该怎么办？

首先是抱着投资目的上了车的群体。

自从深圳在2020年出台了7.15政策后，相信很多一下子没了名额，但是手里又拿着钱的人，不少是去了惠州的。

这类群体，不是被当年的14号线吸引，就是被大亚湾上涨的行情吸引。

但无论是什么原因，只要是抱着投资目的上车，现在就该好好和惠州的中介聊聊，怎样定一个合适的价格脱手。

现在惠州的房子，能卖掉就是最好的结果，别想着能翻盘。

也别想着，离14号线沙田站几公里，还有希望。14号线惠州段官方已经明确回复“暂时不具备申报条件”。

现在光是沙田站方圆三五公里，都还有好几个没卖完的楼盘。

未来也是不缺房的状态。区域房子多了，二手流通起来就会互相挤压，卖不上价。

趁着惠州头部小区砸盘还不太明显的时候，能早点提桶跑路就提桶跑路，少亏点好过亏到裤子都没了。

其次是自住的群体。

这类群体需要分成有深房 惠州自住，和无深房 惠州自住来看。

如果是第一类，相信很多人是把房子当做自己和孩子的度假房，父母的养老房，花钱本身就是为了买舒服，属于买房消费行为，就不用考虑涨不涨，跌不跌的问题了。

只要住得开心就行。

问题最大的是无深房 惠州自住的人。

这部分人也要分两种情况。

如果在大鹏、坪山坑梓附近工作的，通勤是没有硬伤的，居住也没什么毛病。

但如果是工作范围超过了坪山，大亚湾，建议还是果断一点提桶跑路。

什么环境好，房子大，公园舒服，物价低都弥补不了每天2～3个小时的通勤时间，每天几十块的交通费以及搭大巴、高铁掐着点生怕迟到的硬伤。

交通成本和通勤时间，随着年龄的增加，自我感觉会成倍地增加。

而且对于选择大亚湾买房的人，绝大部分到最后工作还是留在深圳，朋友圈留在深圳，甚至连居住也会妥协回到深圳租房。

与其抗到最终自己忍受不了租房还要还房贷，不如提早和中介商量把房子变现，还了贷款回到深圳。

而且在深圳，如果已经落户，租房上学也不失为一种选择。

在四个一线城市中，深圳是对租房上学最友好的城市。

只要提前两三年规划，了解各区上学的规则，手里拿着几十万或者百来万套现的资金，足够在深圳租到一个合格的公立学位。

如果是工作事业上升期，努努力，深圳还可以再等一等。

甚至还可以等深圳的公租房、人才房，可售型安居房。

这两年深圳旧改的速度很快，新建的房子都要配套一定比例的人才房，公租房。

深圳十四五规划的5年期KPI包括要建设公共住房为54万套（含保障性租赁住房40万套）。

最近深圳还把福田3处用地（旅业、保安、三类用地）调整为3处居住用地，且全部用于公共住房建设。

所以，如果小孩上学问题能够解决，是可以排队申请这些保障住房来过渡一下的。

至于在看惠州房子路上的人，还在问能不能买惠州的人，可以因为买不起深圳而选择惠州，但一定不能是因为惠州太便宜而选择惠州。