品质家园

作者 | 金煜/文 舒娟/编辑

近日,有消息称建设银行等六大国有银行将提供至少6000亿元房地产融资支持，形式包括抵押贷、按揭贷、开发贷或是购买债券等。对此，有头部民企融资负责人和多家银行表示，该消息属实，并表示，国企、央企以及优质民企是此轮新增融资额度的主要对象。

事实上，今年已有数家头部民企完成增信融资，且发债企业名单有望扩容。值得一提的是，在发债规模增大的同时，利率水平却在降低。碧桂园近期完成发行了15亿元中票，利率仅为3.2%处于行业低位，这也意味着资本市场对优质民营房企持续经营能力的认可。与此同时，在融资支持下，头部民企不仅达成了如期交付的目标，而且还能实现提前和高质量交付。

在业内人士看来，虽然目前房地产市场仍然处于底部阶段，但随着刺激需求的政策不断出台，行业将迎来逐步复苏。而以碧桂园为代表的民营示范房企在保持经营稳健的基础上，持续拓宽融资渠道，提高交付水平和能力，具备穿越周期的能力，或将迎来价值回归。

数千亿资金注入地产 头部房企打开新增长空间

近日，有消息称，央行和银保监会两部门要求建设银行、工商银行、农业银行、中国银行、邮政储蓄银行、交通银行六大国有银行，加大对房地产融资的支持力度。其中，每家银行年内至少提供1000亿元融资支持，共计超6000亿元。目前，已有头部民企融资负责人和多家银行确认，该消息属实。

“此次融资支持包括抵押贷、按揭贷、开发贷或购买债券等，对房企来说在目前行业情况下能获得融资肯定是好消息，但具体利好程度还要看资金分配的方式和落地执行的时间。”一位房企财务人士表示。

据了解，国央企和优质民企仍是此轮新增银行融资支持的重点。如中国农业银行倾向于将新增融资派给央国企、头部优质房企。此外，建设银行也会用于发放开发贷，但风控仍是第一位。

在此之前，需求端利好政策层层加码，在购房补贴、松绑限购和下调首付比例和商业贷款利率等常规操作外，今年国庆假期前夕，国家层面还出台了退税和降低公积金贷款利率的政策。受多重利好影响，9月部分房企销售额已出现环比或同比的增长，包括碧桂园、中海等部分优质民企和国央企。其中，碧桂园9月权益合同销售额为320.2亿元，环比增长10.91%。

另外，根据克而瑞报告，百强房企9月单月销售操盘金额为5709.6亿元，环比增长10%，超半数百强房企实现单月业绩环比增长。今年前9个月，碧桂园以3432.3亿元的操盘金额位列TOP200房企操盘榜首位，其次为万科和保利发展，操盘金额分别为3088.9亿元和2945亿元。

中指研究院企业事业部研究负责人刘水表示，从此次监管支持融资对象来看，资金宽松不再是单一的面向企业或居民，而是对生产端、需求端同时提供资金支持。对房企来说，数千亿的新增资金支持项目建设，而优质稳健型房企将在政策加码中率先受益，打开了新增长空间。

增信发债持续落地 融资成本进一步下降

除上述银行计划提供的6000亿融资支持外，今年已有多家优质民企获得了增信融资机会。除了5月碧桂园、龙湖等5家企业融资“破冰”率先通过增信方式发债外，今年9月又有6家民企通过担保方式开启了新一轮发债，未来发债企业名单有望继续扩容。

此外，还有中南建设、世茂、金科、富力等多家民企正在与相关部门沟通，计划通过增信支持的方式发债。今年5月以来，碧桂园、龙湖等5家示范房企相继通过信用保护工具成功发行了公司债或中票，票面利率为4.0%-6.5%，发行规模多为5亿元。随后，这5家房企与卓越集团又于近期获得中债信用全额担保发债，票面利率在3.2%-3.5%之间，发行规模6-15亿元。其中，碧桂园发行规模达15亿元，票面利率为3.2%，认购倍数达2.86倍。在一定程度上，体现了资本市场对民营龙头房企发展前景的认可。

事实上，在增信支持优质民营房企发债的带动下,房地产行业融资端呈现边际改善。中指研究院监测，2022年9月房地产企业非银融资额为777.9亿元，环比上升13.3%。融资形势好转的同时，融资利率也在下降，行业平均利率为3.67%，同比下降2.14%，环比下降0.44%。

在合硕机构首席分析师郭毅看来，信用债的融资成本和企业的资质相关，资质越好，融资成本越低。非银融资中，资质较好的央企、国企占比较大，而这些企业的融资利率低，这是信用债利率整体下降的因素之一。

“由于债券的额外增信对发债企业也有资产担保的要求，对于资产质量较好、自持物业价值较高的企业来说，获得增信支持的可能性更高。” 刘水向表示，未来更多融资资金是否流入房地产行业，仍取决于投资人对市场的预期和信心。

交付力再获提升 优质房企有望迎来价值回归

随着示范民企或优质民企融资机会不断增多，低利率补充的现金流，不少流向了项目建设，力保交付。

自去年下半年房地产行业进入调整期，不少房企陷入流动性困境，导致交付问题频发，部分楼盘甚至存在停工甚至烂尾的风险，行业信心下挫。

对此，今年7月以来，有30省市出台了“保交楼”举措，包括专项借款、纾困基金等。对比资金紧张的房企忙于纾困实现交付目标，而融资通畅的房企则在不断提升交付力。

从房企今年年中报来看，碧桂园、中海、华润、龙湖等头部房企，均将把“保交楼”提上公司重点议程，确保在交付基础上提前交付、高质量交付。今年上半年，碧桂园如期交付25万套房屋居行业首位，其中有165个项目实现了“交付即交证”。而此次碧桂园获担保发债，也将用于项目开发建设和购回或偿还公司境外美元债券。

据碧桂园方面介绍，在“保交付”方面，该公司尤其注重质量把控，不仅联合第三方机构评估、总裁、业主等对交付楼盘进行专项行动评估验收，还组织业主见面会、工地开放，并提供“云收房”、“交房即交证”等交付服务。今年上半年，公司项目总经理累计周巡盘超2.8万次，第三方巡检累计达1265个标段，并举办了百场工地开放（直播）活动。

“从数据来看，碧桂园的交付质量风险明显降低。”深圳瑞捷高级副总裁吴小玲表示，近年来，碧桂园土建质量管理水平得到持续提升，全生产事故率同比大幅下降，已成为行业管理标杆，并逐步向规模标杆看齐。

第一上海证券研报指出，虽然目前房地产市场仍然处于底部阶段，但近期刺激需求的政策不断出台，行业将逐步复苏。碧桂园等民营龙头房企经营和财务层面表现稳健，还在通过提前赎回美元债、优先票据回购、董监高购买公司债券、以股代息等方式拓宽融资渠道。此类受行业影响被低估的房企具备穿越周期的能力，或将迎来价值回归。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静认为，本次二十大报告中提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，提法与十九大报告中一致。预示着房地产接下来发展的落脚点将更多的聚焦在保民生、提品质上，优质的示范房企有更多机会。