关乎郑州房价,这可能是6.3土拍的最大变数!
时间：2021-05-14 来源：楼市芳洁
万众瞩目的集中供地，正在掀起新一轮热潮。
0
57宗地，1178.2亿元，两天前，杭州首次集中供地交出答卷。
3大看点。
最大赢家，融信。拿下7块地，豪掷142.3亿元。这一幕让人想起5年前，融信初入杭州市场，豪掷百亿拿地的高光时刻。
最贵地块位于未来科技城绿汀路，央企华润总价111.6亿拿下，杭州又出了一宗百亿地王。
这都不重要，更重要的是，杭州集中供地，成了一场价值千亿的饥饿游戏。
原先为了抑制土拍热度而生的“自持”，在这两天彻底失效。
根据杭州土地新规，地块现场报价溢价达到70%锁定限价，转入竞报自持比例。
杭州首场集中供地，一共57宗地，41宗地块拼至自持，其中一地块自持比例拼到40％，创下新高。
这40％，近一半儿的房源不能流入市场正常售卖，接下来，房企可能要考虑的是如何才能不亏本？
房企争抢，很好理解。
集中供地，错过一次少一次，只要房企有实力，肯定会去拍，还准备了N件小马甲。实力不足的，组团合伙也要去拍。
所以，这波集中供地，比预想的要更火爆。
杭州不是个例。
在无锡，土拍前特意设置了规则。
同一宗地，一家房企仅可报名一次，设最高限价，触顶后或竞租赁住房面积或摇号定归属。但依然阻挡不了火爆局面，仅一宗地未破最高限价。
在重庆，根据地块热度设置溢价竞买限制条件。
但同样无法阻挡开发商的热情，46宗土地全部出让，整体溢价率达到43%。溢价率50%以上的地块有22宗，最高溢价率130%。
接下来，还有北京、南京、郑州、成都...
注：具体信息由网络信息整理得来，仅供参考，以实际土拍为准。
0
郑州公布集中供地计划后，很多观点随之被热传。
比如，郑州新一轮上涨行情，要来了！
这句话，你一定也在朋友圈刷到过。
土拍引发的后续市场影响，我们暂且不多做判断。
今天，我们只针对6.3郑州土拍，是否能像杭州、重庆一样，超溢价、超限价...进一步加速正在起热的郑州市场。
有一个变数。
这个变数可能是6.3郑州土拍的最大悬念，也是关乎郑州大片区平均房价的关键一环。
仔细观察，在郑州公布的首批集中供地土地中，大多数土地都已经有了归属。甚至有些地块的案名已经起好，售楼部已经盖好。
比如：
金水东路和东风南路西南角地块，是传说中的银泰地块。
北龙湖四宗地中，7号地是传说中的清华启迪配套住宅地。
30号地，31号地，金水区张砦村杜岭村城改项目，传说中万科联合兴达共同开发。
32号地，金水区聂庄城改项目二期，银基将联合敏捷地产一起开发。
37号地，碧桂园天麓的后期用地。
38号地，新庄合村并城项目，伟业地产联合正弘开发。
42号地，周庄村河村秉承项目，东方国际联合禹洲地产开发。
17号地、18号地，高皇寨城改项目一期用地，传说中的康桥天樾九章。
19号地，未来天弈项目用地，主城大平层。
23号地，美景美境后期用地。
35号地，20号地二七刘砦城改用地，亚星锦绣山河后续用地。
27号地，荆胡村城改用地，建业泰宏国际城后续用地。
29号地，盛润运河城后续用地。
43号地，大王村合村并城改造用地，融创城后期用地。
21号、22号地，南曹小湖合村并城用地，富田九鼎华府后续用地。
25号地，金岱村用地，今年入市的全新楼盘，新城时光印象。
24号地，姚庄郎庄合村并城项目，富田九鼎公馆后期用地。
33号地，惠济王砦村城改二期用地。
34号地，青寨村合村并城项目。
39、40号地，中原宸院后续用地。
41号地，东赵合村并城项目。
26号地，老鸦陈城改项目。
4、5号地，康桥山海云图项目用地。
8号地和9号地，分别是朱砦安置房和枣陈安置房。
36号地，融信奥体世纪后期用地。
44号地，碧桂园凤凰城后期用地。
16号地，金科中原后期用地。
28号地，裕华城后期用地。
经开还有5块用地是上汽产业配地。
不完全统计，有43块地基本上都有归属。
郑州主城范围内，北龙湖的两块住宅用地、经开的一块净地或有惊喜。
北龙湖这两块住宅用地，优劣势很多稿子已经分析过了，出让条件中限价要求是毛坯3.7万元，加上5600元的精装，一共42600元，远远高于之前北龙湖限价。
两块地的保证金都是75000万元。
还有经开区的一块住宅用地。
经开三环主城内，009是此次除北龙湖之外唯一的一块净地，可能也是本次竞争最激烈的一个地块。
这块地的限价是20114元的毛坯+2500元的精装修，价格突破22500元。
周边的华润、保利价格2万左右，产品更纯粹的保利天珺还未开盘。过了南三环的管南富田九鼎公馆17000.实地探盘，富田很硬气，全款、分期付款优惠力度一模一样，没有丁点儿优惠。
0
所以，6.3郑州土拍的最大变数就是——城中村改造用地，项目后期用地有没人争抢，是底价成交还是溢价成交，是关乎整个片区未来价格的最关键因素。
这是6.3郑州土拍的最大谜团，这些因为历史原因早已被确定归属的土地会不会被抢?
相比净地，城中村改造项目投入大、手续麻烦，再加上拆迁、安置工作漫长、复杂...早几年郑州土地市场有很多净地出让时，很多房企都不想参与城中村改造用地的竞争。
一些房地产开发商会在城改项目中会提前介入。前期花了大量的资金和精力，对土地进行整理，拆迁安置、土地平整，房企都要付出大把的真金白银。
为了照顾这些提前入场开发商的前期投入，在这块土地后期招拍挂时，往往底价成交。更简单来说，谁进行前期开发，这块地就是谁的。这成了无数城改项目中默认的规矩。不只是郑州，很多城市都有。
但，伴随郑州净地出入的减少，城中村改造成为香饽饽，大家默认的江湖规矩也受到了挑战。
郑州的城改地并不缺乏半路杀出的抢地者。
最著名的就是K2.2016年，K2在郑州频频参与城改用地的拍地。
K2加入战局，结果就是：以前大概率底价成交的土地，提前介入的开发商最终不得不提高报价，溢价拿地。
比如，东赵村，前期介入的万科天伦联合体比底价多出了2400万。
比如，洋槐村，前期参与一级土地运营的国控，比底价多出了9000万元。
比如，让金岱中岳多出了400万元。
...
在2016年郑纺机地王的诞生中，据说，K2也曾扮演了助推者的角色。
...
没办法，谁会把一块已经投入无数资金的地块拱手让人，只能加价！
土拍全新规则，一年只有三次供地，拍一次少一次。这让很多房企都很恐慌，尤其是在财力上不处于优势的中小房企。
旧有的江湖规矩是否会被打破？
也不是不可能的事儿。
毕竟，除了K2.在郑州市场上真有房企抢了内定的地，盖起了房子，正常销售。只不过，这样的楼盘不多。
6.3郑州首场集中供地，地不少，没归属的不多。真想拿地，不妨跟土地方接触接触谈谈合作，这可能是更便捷更快速更省钱的双赢机会。
6.3.拭目以待。
·END·
