品质家园

近日，宝安区住建局、宝安区发改委联合发布印发《深圳市宝安区住房发展“十四五”规划》（以下简称规划）。

规划在发展目标中，提出：

● 十四五期间，计划供应居住用地规模不少于2.99平方公里（含产业宿舍用地0.36平方公里），其中商品住房用地不少于1.54平方公里，公共住房用地不少于1.45平方公里（含产业宿舍用地0.36平方公里）。

● “十四五”全区住房总量目标为建设筹集各类住房不少于16.3万套（间），其中商品住房不少于6.5万套；公共住房不少于9.8万套（间），包括保障性租赁住房不少于7.0万套（间）。

● 规划期内计划供应各类住房不少于10.1万套（间），其中供应商品住房不少于5.0万套；供应公共住房不少于5.1万套（间），包括保障性租赁住房不少于3.4万套（间）。

规划在发展策略中，提出：

● 重点提高中部、北部、石岩片区居住用地比例，加大轨道交通站点周边居住用地整备和供应力度。

● 构建“双中心、多组团、网络化”南北均衡、依山傍水的宜居空间格局，存量提升宝安中心区，加快建设深圳西部市级中心。

● 契合海归、港澳及国际人才需求，以前海扩区为契机，围绕会展海洋城、立新湖、宝安中心区、九围等片区规划建设若干国际化街区和生活就业圈试点。

● 划分南部、中部、北部和石岩四个片区，推动“四个一批”住房建设筹集落实到位，分区分类差异化谋划提升。支撑人才强区建设，吸引人才沉淀，坚持租售并举，新建公共住房布局原则上南部、石岩以租为主，中北部以售为主。

另外，在商品房、公共房、产业配套宿舍、城中村住房等都做了近日、中期、远期规划。

发展目标

一、规划期内合理安排居住用地供应

规划期内，合理提高居住用地比例，通过加大新供用地供应、积极推动更新整备用地出让等多渠道保障用地供应，计划供应居住用地规模不少于2.99平方公里（含产业宿舍用地0.36平方公里），其中商品住房用地不少于1.54平方公里，公共住房用地不少于1.45平方公里（含产业宿舍用地0.36平方公里）。

二、多渠道建设筹集各类住房

规划期内，结合各途径政策导向、支撑人口结构优化、实施难易程度进行供给能力判断，“十四五”全区住房总量目标为建设筹集各类住房不少于16.3万套（间），其中商品住房不少于6.5万套；公共住房不少于9.8万套（间），包括保障性租赁住房不少于7.0万套（间）。

三、多主体新增住房供应

规划期内计划供应各类住房不少于10.1万套（间），其中供应商品住房不少于5.0万套；供应公共住房不少于5.1万套（间），包括保障性租赁住房不少于3.4万套（间）。推动“互联网 ”未来科技城配建项目、机场地块DU09-69人才住房项目、12号线机场东车辆段上盖保障房等公共住房建设项目加快建设供应。

四、加大住房货币补贴与专项资金支持

规划期内，进一步加大货币补贴力度，实现实物保障与货币支持的双重选择，满足各类人群的多样化住房需求。

加大基本保障对象的住房租赁补贴力度，对符合条件的低保及低保边缘住房困难家庭，按规定发放住房货币补贴，继续实现应保尽保；通过实物与货币补贴并举的方式，加大解决各类人才和新市民家庭住房困难。

发展策略

第一节 增总量 供需结合精准研判

多主体多渠道建设筹集

一、衔接国土空间规划，加大居住用地供应

在本轮国土空间分区规划中，优化居住用地结构及空间布局，合理提高我区居住用地比例，完善城市服务功能，提高职住平衡水平，促进产城融合。

重点提高中部、北部、石岩片区居住用地比例，加大轨道交通站点周边居住用地整备和供应力度。在片区配套能力支撑的前提下，适当提高两大总部“根据地”，两大中心区“主引擎”周边等居住用地开发强度。

二、匹配人口结构转变，安排住房建设筹集节奏

匹配各阶段人口结构住房需求特征，“十四五”期间住房重点为供应与提质“两手抓”。结合《宝安区人口规模与人口结构变化及趋势专题研究》人口预测，至2035年我区人口机械增长趋缓，人口结构从“年轻型”向“成年型”转变。

“十四五”、“十五五”期间为主要需求阶段，购房需求依旧旺盛，需加大住房保障力度，供应与提质并重；“十六五”期间随着老龄人口占比提高及房屋老化问题，住房提质需求将大幅上升，需注重宜居宜老的品质提高，加大存量住房改造提升。

三、加大住房建设筹集力度，加快发展保障性租赁住房

加大居住空间保障，不断完善多主体供给多渠道保障租售并举的住房保障制度，通过新供应用地、城市更新、土地整备留用地、城中村改造、旧住宅区改造等途径，加大公共住房的建设筹集和供应。大力引入社会资金参与公共住房建设，形成政府政策引导、市场主体参与、国企引领示范、增量存量并举的全结构住房保障体系。

完善保障性租赁住房项目管理机制，建立保障性租赁住房台账，及时开展项目跟踪监测。按照“可负担、可持续”原则，建立保障性租赁住房租金定价机制。多措并举有效加大保障性租赁住房供给。鼓励原农村集体经济组织继受单位用地、企事业单位自有用地、产业园区配套用地、新供应用地建设配建保障性租赁住房、利用非居住存量房屋改建及规模化租赁改造城中村筹集保障性租赁住房。

第二节 优布局 衔接“422133”发展主框架

构建宜居空间格局

一、构建“双中心、多组团、网络化”宜居空间格局

紧密衔接“422133”发展主框架，落实国土空间分区规划“两主三特、两轴四带”城市空间格局、紧抓前海“扩区”重大机遇。结合新一轮大规模住房建设，借力轨道交通和公共设施建设，引导全区住房均衡发展。

构建“双中心、多组团、网络化”南北均衡、依山傍水的宜居空间格局，存量提升宝安中心区，加快建设深圳西部市级中心。依托南北主要通勤廊道，以沿线大型安居社区、产城融合社区为中心形成若干居住组团，围绕轨道站点服务、鼓励慢行优先、设施同步配套形成宜居社区生活圈。

二、服务前海扩区，建设一批国际化高品质社区

强化前海扩区与周边职住融合发展，支撑港澳青年住房保障。契合海归、港澳及国际人才需求，以前海扩区为契机，围绕会展海洋城、立新湖、宝安中心区、九围等片区规划建设若干国际化街区和生活就业圈试点。

以高水平的建设标准、国际化的配套物业和管理服务进行筹建。提供一站式国际人才和企业落地服务，营造特色的国际化街区氛围，定期开展并组织、引导国际人士参与多样式、促融合的社区日常活动。

三、契合产业及人口特征，制定分区分类住房发展指引

充分考虑宝安未来产业发展和人口结构转变，立足为世界级先进制造城提供居住空间保障。划分南部、中部、北部和石岩四个片区，推动“四个一批”住房建设筹集落实到位，分区分类差异化谋划提升。支撑人才强区建设，吸引人才沉淀，坚持租售并举，新建公共住房布局原则上南部、石岩以租为主，中北部以售为主。

南部片区（新安、西乡、航城街道）打造现代化国际化标杆城区。以统筹盘活存量为主，稳定商品住房供给，规范租赁市场发展，吸引人才留驻。建设筹集一大批公共住房、改造提升一大批城中村住房。公共住房主要以保障性租赁住房为主，降低住房成本高企影响，增加供应流动性较高的租赁住房和中小户型刚需住房的比例，支撑宝中、互联网 未来科技城以及尖岗山、铁仔山高新区等片区住房需求。

中部片区（福永、福海、沙井、新桥街道）打造湾区高品质发展宜居城区。多渠道增加住房供应，商品住房和公共住房均衡供给，优化住房结构提高成套住房比例，支撑重点片区高质量发展。建设一批高品质商品住房、建设筹集一大批公共住房。承载产业结构升级引起的住房需求变化，以及南部人口居住需求外溢，公共住房主要以保障性租赁住房为主，共有产权住房和公租房均衡供给。新增一批高品质成套住房支撑国际会展城、海洋新城、立新湖、新桥等重点片区住房需求。

北部片区（松岗、燕罗街道）打造产城融合引领城区。建设一批高品质商品住房、建设一大批产业配套宿舍。公共住房供给以保障性租赁住房及共有产权住房为主，支撑燕罗国际智能制造生态城居住配套服务，鼓励先进产业工人就地置业安居。考虑片区先进制造产业发展为主，须控制存量开发中宿舍和城中村为主的低成本保障性住房拆除重建时序，挖掘存量住房改造资源。

石岩片区（石岩街道）打造宜居宜业宜游生态城区，加大新供应居住用地保障。建设筹集一大批公共住房，建设及改造一批产业配套宿舍。公共住房供给以保障性租赁住房及公共租赁住房为主，结合石岩南片区土地整备利益统筹项目，加快推进开展居住潜力用地整备，围绕罗租站加大保障公共住房用地供应。在成本可控基础上有序开展存量住房改造提升，促进产城融合，职住平衡。

第三节 调结构 落实“四个一批”住房建设

优化提升住房结构

一、落实“四个一批”住房建设，推进住房全结构优化

以“成本可负担、品质有保障”为住房结构优化目标，围绕商品住房、公共住房、产业配套宿舍、城中村等“四个一批”住房建设，保障宜居空间实施，推进全区住房全结构优化。

多途径提升高品质成套住房比例。建设一批高品质商品住房、建设筹集一大批公共住房。提升居住环境及品质，提高居民幸福感，引导住房建设匹配片区发展要求，打造与湾区发展相适应的高品质居住空间。

保障住房成本可负担性。建设及改造一大批产业配套宿舍、改造提升一大批城中村住房。努力为产业工人、低收入家庭、新市民、新青年提供“成本居中、品质优良”的保障型居住空间。

二、建设一批高品质商品住房，打造品质宜居社区

加快推进房地产开发投资、建设和销售，坚持租购并举。结合新供应用地、更新整备存量用地挖潜安排实施时序。

契合购房人群居住偏好，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。主要围绕两大中心区“主引擎”、两大总部“根据地”、前海扩区范围、高新园扩区等重点发展区域、沿轨道站点加大商品住房供应，适当提高中小户型等刚需性住房比例。

● 近期（2021-2022年）加快开工一批项目，主要围绕两大中心区周边，松岗车辆段、尖岗山片区等项目。

● 中期（2023-2025年）主动谋划一批项目，在既有项目库基础上加大九围国际总部周边居住用地整备力度，加快推进总部片区国际化街区建设。

● 远期（2026-2035年），对于新增改居类更新项目及整备居住潜力用地，加大围绕两个中心区、九围国际总部及107发展走廊挖潜，储备一批商品住房项目。

三、建设筹集一大批公共住房，打造大型人才安居社区

优先安排公共住房用地，进一步挖掘各类公共住房用地供应潜力。通过新供应用地、招拍挂商品住房用地配建、城市更新配建、公共设施综合开发等途径多措并举加大建设筹集力度。

围绕人才密度较高、住房需求旺盛的就业集聚区以及轨道交通站点周边和公共设施配套齐全区域加大公共住房建设保障力度。契合“422133”工作主框架，支撑重点片区发展，加快推动“1 5”大型人才安居社区规划布局与开发建设（“1”是深圳西部市级中心，“5”是松岗北、会展新城、尖岗山、机场总部、石岩片区）。

● 近期（2021-2022年）加快开工一批项目，结合“十三五”续建及近期新建项目，引导规模化布局，推动松岗北、会展城、尖岗山、机场总部等四个大型人才安居社区开发建设。

● 中期（2023-2025年）主动谋划一批项目，通过加大挖潜推进深圳西部市级中心及石岩片区两个大型人才安居社区规划建设保障力度。

一是加快深圳西部市级中心片区松岗江边、沙浦围、沙一片区等更新整备“十四五”规划项目进度，同时进一步加大深圳西部市级中心（新桥、沙井片区）居住潜力用地整备力度，加快该片区大型人才安居社区规划选址布局，新增建设一批公共住房；

二是结合石岩罗租片区土地整备利益统筹项目开展居住用地整备，围绕罗租站加大保障公共住房用地供应，新增建设一批公共住房。

● 远期（2026-2035年），优先围绕深圳西部市级中心（新桥、沙井片区）以及107发展走廊，远期储备一批公共住房项目。

四、建设及改造一大批产业配套宿舍，打造产城融合社区

加大对产业空间保障和精准供应，推动产城融合发展。引导宿舍围绕四大制造业“基本盘”布局，塑造燕罗国际智能制造生态城、深港先进制造业合作区、新桥东、石岩南、铁仔山等5个产城融合社区，提高职住平衡水平；结合工业园区提质增效专项行动，划定会展东、石岩南、石岩东、铁仔山、尖岗山、新桥东等6大片区存量改造提升宿舍品质，契合产业工人居住需求，实现园区宿舍共享式管理。

● 近期（2021-2022年）加快开工一批项目，加快新桥东、石岩南、铁仔山等产城融合社区建设。

● 中期（2023-2025年）主动谋划一批项目，重点围绕燕罗国际智能制造生态城、深港先进制造业合作区、新桥东、石岩南片区周边新建一批产业配套宿舍，加快推进片区使用效率较低，品质不高的配套宿舍品质提升改造，合理增加生活配套设施。

● 远期（2026-2035年），对于新增改工类更新项目及整备产业用地，建议进一步加大围绕四大制造业“基本盘”布局，储备一批产业配套宿舍项目。

五、改造提升一大批城中村住房，保障低成本居住空间供给

规范发展城中村租赁市场，发挥城中村职住平衡“稳压器”作用，保障低成本居住空间供给，服务产业群体。坚持“留拆补”并举，以整治提升为主，消除城中村安全隐患、完善居住功能、加强物业管理、日常维护，以及租赁市场管理。

匹配产业特征、契合人才租赁热点需求，结合“三宜街区”建设，紧紧围绕轨道站点，重点改造提升宝中新安、西乡固戍、立新湖、石岩南、上屋罗租等城中村片区。规范发展城中村长租房市场，引入市场主体参与，支撑产业创新活力及人才过渡保障。打造共享空间、构筑新型邻里关系，全面提升居住感受，提供多层次的居住空间，提升城市整体形象。

● 近期（2021-2022年）改造提升一批项目，结合已开展“双宜小村”综合整治提升情况，重点加大南部宝中新安、西乡固戍、石岩南片区筹集力度，推进若干城中村规模化租赁试点工作。

● 中期（2023-2025年）主动谋划一批项目，结合区城管部门开展“三宜街区”建设加快规模化租赁，加快推进南部宝中新安、中部立新湖、石岩上屋罗租片区再改造筹集一批城中村住房。

第四节 提品质 打造宜居示范

为世界级先进制造城提供有力支撑

一、提高成套住房比例、完善社区配套设施

夯实制造大区向智造强区、人口大区向人才强区跨越基础，到2035年高品质成套住房占比提升约15%。其中“十四五”期内提升不低于5%，有效支撑适应未来产业结构和人口结构优化导向的住房需求。

不断完善居住社区的交通、教育、医疗、文体等公共服务配套设施和市政基础设施，规划期末力争80%的商品住房和公共住房社区实现15分钟服务圈全覆盖，90%达到绿色（宜居）社区标准，公园绿地、广场步行5分钟覆盖率达到75%。加快规划建设与住房项目需求相适应的配套设施，坚持新建住房项目与基础设施、公共服务与公共交通设施“三同步”，同步规划、同步建设、同步交付使用。对于列入各年度实施计划中建设筹集项目，精准匹配人群宜居性需求，开展配套设施建设情况调查、制定配套设施与公共住房项目同步交付使用计划。

二、分类推进老旧小区改造工作

规划期内，全面完成2000年以前建成的符合条件的城镇老旧小区应改尽改，大力推进完善类、提升类改造。制定老旧小区品质提升三年行动方案分类推进提升，在“十四五”期间100%完成老旧小区基础类改造。

完善供水排水、燃气管道、环境卫生、消防等公共基础设施，整饬老旧房屋外立面，修缮老旧建筑本体；因地制宜推动加装电梯、增设智能停车场、增加文体设施、卫生服务站等，提升社区公共空间品质；引入专业物业管理，建立长效管养机制。

三、推进城中村“三宜街区”建设

针对宝安产业强区、人口大区的特点，在城中村开展“宜居宜业宜游”街区创建工作，因村施策制定实施方案。

通过局部的拆、改、建，补齐公共配套和文化旅游设施，提升城中村生活品质，增强街区活力，不断健全人城产服务体系。建立健全城中村住房规模化租赁改造实施机制，通过政府引导，村集体股份公司、大型国有企业合作，筹集保障性租赁住房。

四、打造绿色宜居社区，高标准发展绿色低碳建筑

打造绿色宜居社区，确保完成我区绿色（宜居）社区比例达到90％。努力改善存量住房人居环境、健全社区人居环境建设和整治机制、推进社区基础设施绿色化、营造社区宜居环境、提高社区信息化智能化水平、培育社区绿色文化，全面提升社区宜居水平。

推动高质量绿色建筑规模化发展，大力推行装配式建筑，推行绿色节能环保的技术，新建公共住房全面实施装配式建筑，100%按照绿色建筑二星级以上标准设计、建设。增加中小户型住宅室内空间的适应性和可变性，提高空间的利用率，切实提高中小户型住宅室内空间的居住品质，创造绿色、舒适、可持续发展的高品质居住空间。

第五节 稳预期 强化预期管理 促居住空间供需平衡

一、促进房地产业良性循环发展

深入推进房地产发展长效机制，严格落实房地产系列调控政策。持续做好房地产调控工作，着力稳地价、稳房价、稳预期，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。加强统筹，有效增加商品住房供应。强化一、二手住房联动调控，定期发布、更新住房成交参考价以及住房供应信息，引导市场理性交易，稳定市场预期。

二、加快培育和发展住房租赁市场

持续开展住房租赁市场监测，完善住房租赁参考价格评估机制，强化预期管理，促进住房租赁市场持续平稳发展。加快培育和发展住房租赁市场，推进住房租赁信息化建设，引导租赁运营机构实施规范化、专业化的住房租赁市场服务，提高专业化住房租赁服务的市场占有率。

三、实物供应与货币补贴并举

按照“保重点、保过渡”原则，强化我区公共租赁住房的统筹管理。探索创新公共租赁住房保障形式，以货币补贴租赁社会存量住房形式解决公共租赁住房出库难问题，面向我区户籍在册轮候家庭进行租赁社会存量住房补租试行工作。加大对特困人员、低保及低保边缘家庭的保障力度，在配租房源中予以优先配租，或者通过货币补贴实现应保尽保，优先保障重点优抚对象等特殊群体。