楼市过火,阜阳惜贷
时间：2021-05-14 来源：江湖楼市
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阜阳暂停住房商业贷款转住房公积金贷款背后，是购房需求释放、成交增长，对房贷的需求量过大。
中房报记者李叶丨北京报道
5月11日，安徽省阜阳市住房公积金管理中心发布了《关于暂停“住房商业贷款转住房公积金贷款”业务的通知》(以下简称“通知”)。
记者了解获悉，截止到2021年4月底，阜阳市住房公积金个贷率已达到118%，资金超负荷运转，特别是新冠疫情及时得到控制以后，职工的购房需求不断释放，公积金供给侧压力不断增大，资金流动性不足矛盾凸显，启动住房公积金资金流动性风险预警机制势在必行。
记者查阅《安徽省住房公积金资金流动性风险预警机制实施办法》，其规定：根据资金运行情况，按照预警级别由低到高，分为一级预警、二级预警和三级预警三个等级。一级预警线为：住房公积金个人住房贷款率在85%至90%之间。二级预警线为：住房公积金个人住房贷款率在90%至95%之间。三级预警线为：住房公积金个人住房贷款率在95%以上。
该办法还明确要求：达到二级预警时，暂停商业银行住房贷款转住房公积金贷款，以缓解贷款资金压力。达到三级预警时，可以在执行二级预警状态下的住房公积金相关政策的基础上，通过实行住房公积金贷款轮候发放政策，控制住房公积金资金流出速度。
目前，安徽省绝大部分城市已暂停“商转公”业务。阜阳市住房公积金资金流动性已突破三级风险预警线，为防范住房公积金资金风险，保证住房公积金制度平稳运行，经阜阳市住房公积金管委会成员单位同意，决定在阜阳全市范围内暂停商业银行住房贷款转住房公积金贷款，实行住房公积金贷款轮候发放政策。
业内专家在接受中国房地产报记者采访时表示，类似暂停“商转公”业务的做法，说明公积金贷款资金池吃紧，适当管控利好公积金流动性的安全。反过来看，这也要求购房者合理安排贷款方式，对于公积金贷款来说，短期会有一定的压力。“类似收紧的政策在今年很多城市都有，说明购房市场火爆的情况下，部分风险开始在金融市场如公积金贷款市场上得到体现，需要积极把控。”
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火爆的楼市
阜阳，安徽省西北部的一个地级市。2019年常住人口825.9万。
2020年，阜阳市在全省16个辖区中，GDP排名第4.房价第6.都不算最突出，但极具代表性。
最近几年来，阜阳市房地产市场发展态势良好，资金需求不断增大，住房公积金个贷率迅速增长。
这已经不是阜阳第一次对公积金进行调整。
2020年8月，阜阳市住房公积金管理中心就发布了《关于落实住建部等国家部委有关住房公积金贷款政策的通知》。主要调整了两项措施：一是停止向购买第三套及以上住房的购房者发放住房公积金贷款;二是第二次申请公积金贷款购房的，首付比例不低于50%，并且贷款利率不低于同期首套公积金贷款利率的1.1倍。
这不得不提2019年阜阳取消房地产限价政策，这个政策为楼市松了绑，推动了阜阳楼市进入向上发展期。
在购房者口中，阜阳房价和成交量居高不下。但是对于真实的阜阳房地产市场来说，区域之间的差异也不小。
2021年4月份，阜阳市区共计备案商品房4668套，相较于3月份的3196套，增加了1472套;整体备案面积约54.2万平方米;整体均价8653元/平方米，环比3月下降了约1.8%。
其中，从4月份各区域备案住宅套数来看，城南新区备案房源最多，达到1624套;阜合新区则无任何新房入市加推。
从各区整体备案均价来看，颍州区4月整体备案均价最高，达到9683元/平方米，备案均价最低的经开区为6671元/平方米，两个区域相差3000元/平方米左右。
今年以来，在备案房源最多的城南新区，亦爆发了几场规模不小的“抢客大战”。砸金蛋、送家电等楼盘活动已经不值一说，送车位、房价直降成了新的促销手段。
3月，由于城南新区开发商竞争激烈，各楼盘给出了不同的优惠，华润阜阳中心、祥源城南之星、新华学府庄园等楼盘最高优惠7-8个点，港龙美的云筑买洋房送车位。
阜阳城南新区开发商竞争激烈，各家楼盘给出了不同的优惠。
有的楼盘特惠房源一口价优惠约16万元、每平方米直降近千元。
到了“五一小长假”，优惠的数字再被刷新。
城南新区京师国府推出5套精品特价房，限时最高优惠约20万元/套。各楼盘也相继打出“总裁特批价”“团购价”等优惠口号。
阜阳此番暂停“商转公”政策，诸葛找房数据研究中心分析师陈霄表示，“暂停‘商转公’之后，对于当地购房者来说影响较大，居民购房还贷不能再享受公积金贷款的优惠红利，相当于多出一笔利息开支，对于购房者来说是一个利空消息。”
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全国多城收紧
阜阳并不是今年首个暂停“商转公”业务的城市。
不少城市今年都发布了公积金收紧性政策。如贵阳、三门峡，启动了流动性风险预警、减少二套贷款的额度、提高二套或二次贷款的首付比例。
鹤壁、江门，放缓了贷款速度，实行贷款发放轮候制度。
佛山、江山，调整了租房贷款额度的计算公式(涉及租房标准租金和标准面积)、减少公积金的提取额度。
福州、西安、武汉，暂停了“商转公”业务，并暂缓办理异地贷款。
最近全国重点城市房地产政策以偏紧为主，一个重要表现就是公积金贷款相关政策在收紧。
对此，专家表示，此类收紧动作，几乎都和公积金流动性不足的问题有关，同时也说明部分城市住房投资过热、公积金出现透支的现象。疫情之后，全国部分重点城市房屋交易市场明显升温，这使得公积金贷款处于高位运行状态，进而出现公积金资金池告急、无钱可提可贷的态势。
今年3月，贵阳市发布《住房公积金流动性风险管理暂行办法》，对个贷率作了三级分类：
(一)个贷率低于85%为一级响应，属于流动性过剩，应实施积极宽松的住房公积金贷款，加大对购房缴存职工的支持力度。
(二)个贷率在85%(含)—95%之间为二级响应，应实施稳健的住房公积金使用政策。
(三)个贷率在95%(含)以上为三级响应，应实施适度收紧的住房公积金使用政策。
根据该分类，上海易居房地产研究院监测了全国20个城市截至今年一季度末的个贷率数据。在监测的20个城市中，有4个城市位于一级响应阶段，有6个城市位于二级响应阶段，有10个城市已位于三级响应阶段。
10个位于三级响应阶段的城市包括：南通(127%)、合肥(107%)、宿州(104%)、钦州(100%)、芜湖(99%)、洛阳(98%)、衢州(98%)、柳州(98%)、福州(96%)和贵阳(95%)。
专家认为，触碰个贷率红线的城市，需要重点监测和严管。“此类城市应该实施适度收紧的公积金使用政策。”
(图片来源网络，版权属于作者)
责任编辑：何可信刘亚
审读：戴士潮
