品质家园

随着松江区广富林街道一宗地块落入龙湖囊中，上海三批次土拍也落下帷幕。

截至9月27日，历经三个工作日的现场竞价，本轮上海土拍共计30宗地快全部成交，总成交建面286.91万方，总出让金达到910.3亿，平均溢价率约为2.6%。其中，8宗封顶进入一次性报价，19宗底价成交。

据中指院数据，若将城中村改造地块4宗及1宗招挂复合出让地块算在内，则此轮上海土地出让，共获土地出让金1054亿元，刷新了上海历次集中供地的最高总价记录。

从房企来看，象屿以3宗地块成为本轮土拍中拿地最多的企业，所涉及的土地金约为57亿元；拿地金额最高的是背靠静安区国资的北方企业，以超120亿元的底价摘得了静安区中兴社区一宗地块。

近年来深耕上海市场的保利发展、招商蛇口、华发股份此番亦有所收获。其中，自集中供地推行以来，明显加速在上海布局节奏的华发股份，今年已斩获了7宗地块，涉及土地金额超250亿元，进一步展现出了对上海发展持看好态度。

地市冷热分化

上海第三批次的土拍，最明显的特点之一就是冷热分化明显，外围区域地块热度低，而去化速度快的优质区域地块，则仍有房企追捧。

本轮中热度最高的地块莫过于闵行区的华漕地块热度最高，共有10个竞买主体参与竞争，包括安联、绿城&浙江交投、保利发展&国贸、联发、南山、中铁建、金茂、中天美好等，最终有9个主体进入了一次性报价。这也成为上海一次性报价房企数量最多的地块。

这宗热门地块最终以约17.36亿元的总价花落南山控股，成交楼面价为38136元/平方米，溢价率为8.96%。

上海中原地产市场分析师卢文曦指出，该地块所在的华漕板块为大虹桥辐射区，压力板块内出让的宅地不多，因此较易引起关注。同时，该地块临近轨道交通，生活配套、教育配套、医疗配套等充分，同时，不到5万平方米的计容面积，一次性开盘基本可全部去化，项目投入不大，资金回笼也较快，因此颇受欢迎。

该板块曾在2021年一批次、三批次先后拿出地块出让，均有7家企业报名参拍，板块本身的热度由此可见一斑。

除此之外，闵行梅陇地块、浦东唐镇地块、嘉定菊园新区地块、宝山罗店地块等，所处板块的新房去化快，也都是房企聚焦的热门地块，后三宗地块成交溢价率皆在9%以上，闵行梅陇地块的溢价率也近9%。

相较而言，静安中兴社区的两宗地块尽管位于市中心，属于内环内极度稀缺的宅地资源，但依然为底价成交。

克而瑞分析指出，静安区两宗地块均综合或商住地块，可售住宅建面占比不到50%，同时高达120亿和80亿的总价也使得大部分房企却步，相关商业、办公等配套要求对于房企来说运营难度也较高，底价成交也在意料之中。

拿地构成多元化

从拿地数量来看，本轮土拍中，收获最丰富的是象屿，共有三宗地块入手，其中与合作方联合获取了两宗嘉定区的地块，又在宝山罗店夺得一宗地块，所涉及的土地金共约56.6亿元。

一直以来在上海土地市场拿地凶猛的保利发展，本轮也斩获了两宗地块，均为联合拿地，所涉及的拿地金额超55亿元，其中一宗溢价9.13%摘得。

上海本地房企中华企业亦在此轮中实现补仓，除了与保利发展共同获取的宝山顾村地块外，还在土拍最后一日单独摘得了松江区广富林街道的地块，成交价高达68亿元。以全口径计，两宗地块涉及的土地约为87.17亿元，这也使得中华企业成为本轮土拍中，拿地金额第二高的企业。

拿地金额位列第一的是以超120亿总价拿下静安区地块的北方企业；位列第三位的则是华发股份，也同样是在土拍首日，将静安区中兴社区的地块收入囊中，总地价达到了80.37亿元。加上此前两轮土拍，华发股份2022年在上海共获取了7宗地块，所涉及的土地金超250亿元。

深耕上海市场的宝华在本批次土拍中，以56亿元竞得了普陀区桃浦的一宗宅地，溢价率达9.46%，这也使其在本批次中拿地总金额进入了TOP10中；另一个上海地市常客厦门建发，在本批次以52亿的总价摘得闵行一宗地块，加上此前两轮所获，据好地网监测，建发今年在上海获取地块的权益地价达到了107亿元。

不过，同样的“老面孔”招商蛇口在本轮中收获寥寥，仅与徐汇区城投联合获取了华泾镇一宗地块，成交总价在22.6亿元。

联合拿地算得上是本轮土拍中的一大特点。据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，以联合拿地的形式出让的地块共有10宗，并多见于“头部企业结合地方国资平台”的形式。

除了上述深耕上海的大型房企之外，本轮土拍延续了前两次的一大特点，即有不少中小房企积极参与，不少总价较低的地块，也吸引了不少中小型民营房企参与。

今年以来首次参与上海土拍的南通合盛、安徽祥源两家外来房企，分别摘得了青浦区的2宗地块；其中南通合盛是首次出现。南通亚伦地产也联合上海本土开发商新黄浦，以9.5亿的总价拿下青浦区一宗地块，溢价率超7%，首次进入上海市场。

此外，宝华、同进、中建大椿也各有收获，而华丽家族、佳运置业尽管再度出手，最终铩羽而归。

而多次报名参与的龙湖，终于在本次拿到一幅住宅地块，以15.4亿元的总价摘得松江区广富林街道一宗地块，卢文曦表示，“这或许也能反映出民企对上海楼市的信心在回归，希望这些信号能继续为上海楼市提供反弹支撑。”