品质家园

　

　01

　　提问：我们在南四环外银地家园有一套80平小三居，两人名字，贷 款已还完。目前家庭年度税后收入50万，现金150w左右。有孩子两岁。媳妇名下有她亲戚的一套房，代持，故无法走公积金贷 款。

　　计划置换大两居/大三居买，好学区。若不能买到，就投 资买二套房。

　　请包租公给点建议：如何用公积金贷 款?我每月公积金每5000多，不用又觉得可惜。

回答：一、在北京投 资学区房并不是一个好选择。

1、学区投 资的本质。目前优 质的教育资源集中在东城、西城和海淀。投 资东西海的房子，本质上就是赌学区和特权。

2、学区长期利空。进入学区划片后，开始进入下行通道，蕞高点已经过去了，你想赌一把追高的机会就消失了。在海淀、东城都陆续进入多校划片阶段后，西城确定进行单校划片，成为唯 一的“学区高地”，即使外部有学区划片的风暴，西城反而被涌入的“难民”进一步推高。于是，西城涨了，更多的拥趸开始追入西城。今年，西城也开始实行多校划片，政策7月执行，这2个月西城价 格一路推高，但长远看是利空。

3、教育均衡化趋势。哪里有钱，哪里有人，哪里就有资源。教育就是一种资源。北京蕞富庶的商业地区，在朝阳。公立教育，是大众产品，不是被小部分大众利用的特权。教育的均衡化，是历史的进程；随之而来的，是教改，教育集团化，多校划片。学区的高低不平，会被人类规律所摊薄，今天人口富庶、教育蕞低的朝阳，尤其是泛C BD，望京等地区，将获得更多的资源。海淀学区，会无限接近朝阳的水平。东西城的房产，没有升 值逻辑，不建议作为投 资。单纯考虑学区，可以关注内部问答推荐过的学区板块，属于教育比较均衡的区域。未来北京的学区房选择，也要选择这类板块，比较安 全。要论投 资、 教育资源和生活环境，有更合适的选择。

二、不要用公积金贷 款，更不要轻易用组合贷 款。详细分析和优化建议见内部分享。

　　02

　　提问：我看到包租公之前的帖子比较看好九龙花 园和天通苑大户 型，那这两者之间作为投 资而言，哪个更好呢?顺义的别 墅怎样?

　　回答：两者不能直接比较，不同产品 九龙花 园对应5万左右单价 1000左右总价 天通苑是2w+单价 600左右总价 顺义别 墅投 资不建议，自住看个人喜好。

　　03

　　提问：您好，本人是应届毕业生，北京户口大概12月份下来，和男友有计划今年户口下来就买房，男方大概能拿出250.我们家能拿170左右。我的工作在宣武门，男朋友大概率在东直门。有几个问题想要咨 询您的意见：1.目前打算是上车后仅用于投 资出租来以租养贷，我们租房居住，您觉得天通苑东二东三的顶复作为首套合适吗(兼顾投 资和租 售比)2.本人12月买房，工资流水不足半年，且本人将来工作体 制内，工资流水较低，请问怎么破?将老家父母名下房子做假出租，租金(2房，17000+)打入我银 行卡可行吗?3.为不浪费两人的sfsd资格，婚前就会一起合拢资金买房，两方父母可能有担忧，怎样在法律上保证彼此的权益(仅为打消父母担忧)。

　　回答：天通苑东二东三的顶复可以投 资 北京对jls控制的很严格，大部分不认可。可以增加共同还款人 一般通过代持协议来约束。

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　　提问：包租公，深圳二套首 付可以3成了?

　　回答：圈内人懂得，不是直接首 付3成，是一套技术糙作。 深圳3成首 付，实际原理是二套贷5.再叠加一个抵押贷2. 原先建行按揭后需等1年补，现在建行按揭后不用等，可以直接叠加。 原理类似原来4+3.5+2.

　　（注意深圳新限购政策）

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　　提问：包租公你好，如果卖掉望京现在的房子，还完120万按揭，还剩下440左右，手头现金100个，爱人公司可以用优惠利率的贷 款大概150-180万(日利率万1.5)，家庭月收入税后5万，不包含年终奖，请问我们能撬动1100-1200的房子嘛?全款买入抵押合适，还是寻求多贷 款的央产房合适?房本夫妻共有名字，我名下无贷 款记录。感谢包租公一直以来的指导!

　　回答：你好，近几年收入稳，可以淘淘1000-1200直接的标地。 贷 款利率7百分点以内的贷 款都可以用 央产房足够便宜可以入手，重 点还是看价 格。

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　　提问：为孩子在北京买房，敬爱的包租公建议卖掉天津河东区路劲太阳 城的房子，保留西安雁塔区吉祥村房子，现在纠结的是：天津房子是2017年初以2.92万高点买的，现在出手是2.6万左右，而且原来买房是考虑退休后去天津居住，离北京近些，这个可以变化，比如70岁后去北京居住，我现在河北邯郸居住，也可以不去北京。请教包租公，要赔着卖掉吗?另外，西安房子还有多大的上涨空间?谢谢!

　　回答：从城市角度看 天津天花板高于西安，西安有过一波涨幅，近期会趋于横盘，会紧线涨幅，只是天津你的地段楼 盘选的不好，等待价 格回归后再出也可以，有资金需求选择抵押盘活现金也是一种选择。

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　　提问：尊敬的包租公好!我们在六道口上班，昌平区县城一套房，现在想海淀区买一套小房子，六道口富润家园一居56平，435万。或者中铁翰庭53平一居，450万。这地方  值得投 资吗?有坑吗?或者朝阳学士居2居65平(无电梯)，510万，想买大房子买不起，除非置换，像我们这种情况，如何买?是置换还是买?买哪里?求指点迷津。

　　回答：六道口附近太贵了，投 资不建议未来涨幅跟不上大盘，还有昌平县城不  值得长持可以置换掉 建议以15号线 大屯路东侧沿线淘，望京，小营 等地更合适。

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　　提问：包租公，您好，我在航 天桥上班，周边房价都8+，为了上班近，资金有限(sfsd手头130)看了看金家村的房，90年房，56平板 楼，单价5.2. 两个疑惑 1.自住但又不想跑输大盘太多，长期看该区域大的走势怎样?属于六里桥西片区，位于万丰路与莲花池西路交叉路口，离京石高铁200米，小区1千米内没有啥底商; 2.如果出手，建议年前或年后? 望解答，不胜感激。

　　回答：你这个属于典型上车盘，价 格正常吧 六里桥位置也还不差，交通方便，租户多，缺点是有隔断，未来空间不会太高。 自住可以单价5W左右都可以看，别看精 装修，溢价太多。 还有一个草桥可以考虑，老破小5万，次新6万多。

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　　提问：包租公，看了您很多回答，您总是推荐老破小或大，是从投 资的角度吗?是因为价 格低的原因吗?价 格低对于刚需上车来说比较容易? 如果是这个原因，老破涨起来了，刚需不也上不了车吗?如果不涨，投 资又有什么价 值?因为从居住属性来说，老破是不舒服的。您推荐的逻辑是什么?

　　回答：选筹蕞重 要是寻找被低估的标的，和有潜力的区域，还要结合资金个人需求来判断 不同总价选筹范围差非常多，次新还是老破没有绝 对 建议看下精华帖，会对楼市投 资更清晰。

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　　提问：您好，请问现在首 付还差40w左右 用闪电贷那种合适吗?

　　回答：可以用 信用贷授信不使用的情况下不影响房贷，提出来了就受影响了，不可避免的你需要一段时间的短过。 建议换个人申请，按揭之前银 行会要求你还清负债。