品质家园

如果买房买到了房价的“山顶”上，该怎么办？有人选择坐守，有人则选择割肉出局。日前，广州增城的一名业主将购入价2万元/平方米的房子，以1万元出头/平方米近乎腰斩的价格对外销售，吸引多人在房子处聚集，一度被传为遭小区其他业主围堵讨要说法。

此前，由于降价而引发围堵售楼处的案例较多，但是因为业主降价卖房而遭遇其他业主围堵的现象，则比较少见。

事情真相到底如何？这背后又有何信号？

半价卖房引发争议

在坚持了一年之后，位于广州增城区的保利中航城项目的业主黄先生决定不等了，将房价一次性降到位，其96平方米的一套复式三居房子，在二手房平台上挂牌总价是123万，单价1.28万/平方米，远低于其购买价近2万元/平方米，相比于此前该项目的售价2.5万—3万元/平方米，这一价格近乎腰斩。

降价信息很快被房产中介告知购房者。网传照片显示，多人聚在黄先生的房内，似乎有所争执。

有媒体称，在中介带看这套房子的时候，其他多位业主前来堵门讨要说法：他的这一行为拉低了小区的价格，干扰了小区的成交价格，与业主们投资升值的出发点不符。

合硕地产机构首席分析师郭毅向中国新闻周刊表示，假如真是因为降价而被其他业主围堵，那其他业主的行为是不可取的。我国二手房买卖实行业主自由定价，不管是中介机构还是小区邻居，都没有权利左右业主定价。

不过，当时带着购房者来看房的一名中介王成告诉中国新闻周刊，实际情况是当天有多名中介带着不同的购房者来看房，但是由于业主报价低，并且只接受全款买房，所以房子最终卖给了出全款的购房者，而其他通过按揭贷款方式的购房者则当场对此有些争议。

据王成表示，业主黄先生在8月23日当天将挂牌价定为123万，报价一上网，仅仅三个小时后，就有多位购房者去看房，他的一名客户也去现场看房，但由于客户是按揭贷款，并没能成功购房。最终，由一名全款客户和业主黄先生达成了购房意向。

最终，这套房子的成交总价为113万，比报价123万又少了10万元，折合单价仅有1.17万/平方米，这是目前保利中航城二期成交单价最低的一套二手房。

与此同时，王成提供给中国新闻周刊的交易信息显示，在8月23日当天，黄先生在同一小区保利中航城二期的另一套房子也很快脱手，这套房子面积也是96平方米，成交价为123万元，单价为1.28万/平方米。

王成表示，由于另一套房子楼层和户型更好，是朝南向的一套复式楼，成交价略高一些。

据王成介绍，除了卖掉保利中航城二期的两套房子之外，黄先生还以100万元出头的价格，卖掉了附近小区的两套房子，“当天前后，他一共卖了四套房”。

4套房亏了200多万离场

原以为是业主堵门不让降价，其实是购房者当场报价、压价，多人争抢低价房。这意味着什么，是楼市回暖了吗？

对此，王成表示，黄先生卖出去的4套房子有其特殊性，主要是价格太低了，远低于市场正常交易价格。他称，如果从黄先生在广州市增城区近期抛售的4套房子来看，他亏损的金额超过200万元。

据介绍，黄先生投资了多套房产，本来准备等房价上涨后再抛售，但由于急需用钱，手头资金紧张，所以只能大幅降价抛售。

广州增城，位于广州东北，距离广州市中心有近50公里。在2018年、2019年区县楼市整体的涨价潮中，增城区楼市也是一片喧嚣。

尤其是随着广州地铁21号线等利好的落地，广州增城区楼市闻风而涨。因为临近地铁凤岗站，保利中航城二期开盘后价格一路高企，其开盘价就将近2万元/平方米，最高一度涨到3万元/平方米。

在继续上涨的预期效应之下，保利中航城二期成为了投资投机需求的香饽饽，数百套房源逐步抢售一空，黄先生趁势也抢了多套。

然而，从去年下半年开始，楼市成交逐步放缓，市场形势大变。

王成提供给中国新闻周刊的交易信息显示，近期保利中航城二期的成交价在不断下滑，从1.9万元/平方米下滑到1.6万多元/平方米，且8月份的成交量低于7月份。

据此测算，那套以1.17万元/平方米的价格成交的房子，其市场价在150多万元，购房者无疑“捡漏”了。

在楼市大潮起落中，半价卖房并不少见。中国新闻周刊此前在河北燕郊等环京区域走访发现，有多名业主曾以近4万元/平方米的价格在燕郊买房，最终由于房价持续大跌，无奈只得以不到2万元/平方米的价格脱手。

58安居客房产研究院分院院长张波告诉中国新闻周刊，这远谈不上回暖，这只是个别现象，是超跌刺激的购房需求，从保利中航城二期业主抛售房产的实际价格，以及区域成交量价都在大幅下降等现象来看，楼市仍在筑底。

楼市逻辑的变化

“楼市逻辑已经发生了变化”，郭毅表示，从表象看，对部分房源而言，不降价就难以卖出去；从根本上看，在疫情、经济震荡、市场预期等多种因素作用下，楼市进入了下行周期。

张波表示，本轮楼市下行的一大特征是城市间的分化，既包括一二线城市与三四线城市之间的分化，还包括一二线城市的不同区域之间也形成了一定的分化，整个楼市呈现出结构性的下行趋势。

对此，王成表示，以保利中航城所在的广州市增城区为例，一方面，由于离广州市区较远，购房人群基数有限，但另一方面，由于地广人稀，可供应的土地数量较大，其价格持续下滑。

当前，这一趋势仍在持续，甚至在加速下行。

9月16日，国家统计局公布的数据显示，从环比来看，一线城市商品住宅销售价格微涨，二三线城市转降或降幅扩大。其中，二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.2%；二手住宅销售价格环比下降0.3%。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别下降0.4%和0.5%，降幅比上月分别扩大0.1和0.2个百分点。

从同比来看，一线城市商品住宅销售价格涨幅回落，二三线城市降幅扩大。其中，三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别下降3.7%和4.2%，降幅比上月分别扩大0.5和0.3个百分点。

国家统计局城市司首席统计师绳国庆表示，2022年8月份，70个大中城市中商品住宅销售价格下降城市个数有所增加，各线城市涨幅回落或降幅扩大。

与此同时，1—8月份，全国商品房销售面积87890万平方米，同比下降23%，其中住宅销售面积下降26.8%；商品房销售额85870亿元，下降27.9%，其中住宅销售额下降30.3%。

整体看，楼市仍处于量价齐跌的状态，目前的价格下行并未换来成交量的大幅回升。不过，从黄先生甩卖广州增城保利中航城的两套房子受追捧来看，市场仍有一定的支撑，当前正处于深度博弈之中。

9月14日，住房和城乡建设部新闻发言人、住房改革与发展司司长王胜军表示，从增量看，应当说还处于城镇化快速发展的时期，城镇每年新增上千万人口，相应的对城市的住房、基础设施、公共服务设施就会带来大量的需求。

张波表示，在今年6、7月份，楼市已经有所修复，但随着8月份房企暴雷现象的增多，市场预期进一步转变，加速了楼市的下行之势，当前需要尽快扭转这一势头，确保稳市场、稳预期。

首都经济贸易大学教授、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池向中国新闻周刊表示，下一步楼市政策还应该紧紧围绕因城施策、一城一策展开。地方政府应该根据城市化情况及房地产市场现状，制定一系列促进房地产企业良性循环、支持合理性购房需求的政策，包括从财税、金融、限购、限售等入手，并与人口、人才政策相结合，调整过时的普通住房标准、限购、限贷、限售政策。

赵秀池认为，对于不同层级的城市，发力点不同。对于三四线城市，要考虑大城市溢出的购房需求，不仅要满足当地人的住房需求，还要满足大城市溢出的养老需求。对于超大城市、热点城市，政策的重点在于精准施策，满足自住和改善型住房需求。

王胜军表示，房地产一头连着民生，一头连着发展，将会同有关部门，继续扎实做好促进房地产市场平稳健康发展各项工作。一是坚持一个定位，也就是房子是用来住的、不是用来炒的，这是做好房地产工作的根本遵循。二是健全两个体系，一个是住房市场体系，一个是住房保障体系。三是努力实现稳地价、稳房价、稳预期的目标。四是完善人房地钱四个要素联动机制，以人定房、以房定地、以房定钱。