品质家园

在楼市里，市场虽然有效，但却常常滞后。

上海楼市，有不少板块，不少楼盘，在当下是被严重高估的。

也有不少地方，房子虽然便宜，但却仍然不建议买。

这些地方，未来基本都会跑输大盘。

 

闵行吴泾

吴泾地处闵大荒，地理位置远的一批，过了江就到奉贤了。

周边可以说鸟不拉屎，商业配套十分拉胯，小县城的商业水平。

不过交大和华师大两所985加持，让这里的产业基础不错。

吴泾有英特尔，可口可乐，商飞，都是世界500强大公司。

而因为对口华二紫竹校区，更是让吴泾的房价直接起飞，一时间贵的离谱：

去年3月有10万单价成交，挂牌价最高的时候达到了12w。

今年年初，紫竹半岛花园因为期末成绩不理想，房价暴跌300w上了新闻，

看成交记录，小区后续已经有了8万左右的成交单价。

目前小区的挂牌价仍然在9w-10w之间，而且抛盘很多。

9万多10万的单价，买在距离市中心20多公里的地方，是我有病还是它有毛病？

同样是闵行，这个价格，古美莘庄不香吗？

古美标杆万源城单价也就10w出头，漕河泾近在咫尺，到市中心不要太方便。

 

豪宅

在口罩事件之前，上海豪宅的涨幅就很大，领涨上海滩。

口罩摘掉之后，豪宅又突突涨了不少。

新天地的翠湖天地四期，30w以上的成交单价很常见。

淮海中路的凯德茂名公馆，也有了33w的成交。

闵行金虹桥的古北壹号，价格也攀上了26w。

有钱人买豪宅，像不要钱一样。

原因很简单：

一方面，大水漫灌，先浇到有钱人头上；

另一方面，资金避险情绪浓厚，实业不振，股市半死不活，只好跑到楼市买最好的房子。

不过，市中心豪宅这一轮的行情已经到头，倒不是说它价格一定会跌，但涨幅透支明显，后面会长期横盘。

果不其然，市面上3000w以上的豪宅挂牌近期明显增多，不少人想要获利离场。

仅翠湖天地，就有将近百套的房子挂牌待售，其中不少境外房东。

但买家数量，并没有什么变化。

上海不少豪宅当前的价格，就连中国最有钱的有钱人，都有点下不去手。

而且过段时间，上海新房市场的豪宅会迎来集中开盘，势必冲击二手市场。

想要买豪宅的，现在不用急，更不必恐慌性上车，市场正在向买方倾斜。

 

老破小、老破大，

以及各种奇葩硬伤房源

老破小和老破大这类房源这几年的市场表现，大家有目共睹。

很多老房子，至今都没有回到2017年的高点。

而次新房，价格都飞上天去了。

对比下来，2017年两种截然不同的买房选择，简直就是两种不同的命运。

当年能买得起次新房却选择了老破小的，现在可能再也换不起房了。

比如普陀的甘泉二村，80年代的老公房，房龄比很多人年龄都要大，这是2017年的成交价：

这是最新的成交价：

五年了，可以说一毛没涨，算上税费，资金成本，通货膨胀，妥妥亏大了。

还有长宁开发区的紫云大厦，1996年建的老塔楼，典型的一梯多户、没小区环境、停车位极度紧张的老破大：

紫云大厦的地段十分不错，地处虹桥经济开发区，少数内环外的中央活动区（CAZ）。

而且户型在塔楼里算好的。

但这个房子也是多年不涨，2018年成交价5.3万，2021年成交价5.6万。

说实话，塔楼老破大的居住体验还不如老破小，一梯多户筒子楼，南北不通透，楼道暗的要死，高峰期电梯十分紧张，停车位更不要想了。

很多房东自己不住，出租出去，居住人员鱼龙混杂。

而且因为面积大，总价还高，看得上的人买不起，买得起的人看不上，十分尴尬，所以流动性极差。

这种房子，只有在房价全面上涨的大牛市中，才有机会脱手。

我身边但凡买了这种房子的人，现在都悔不当初。

背后的逻辑很简单，买房你要考虑未来的接盘侠是谁，是九零后、零零后。

这些年轻人宁愿住的远一点，也不愿意牺牲居住品质。

对普通人来讲，有条地铁通勤，小区周边有商场超市，窗户大一点，物业好一点，生活就足够了。

不需要追求地段情怀什么的。

所以，买房不要再片面追求地段而牺牲居住品质了。

手里有这些房子的：六楼无电梯的老破小，一梯多户的筒子楼老破大，以及其他硬伤房源的，尽早出掉。

这些房子已经跑输大盘了，未来还会继续跑输。

 

远郊无地铁的房子

远郊的房子价格不贵，谈不上泡沫，但距离市区太远，如果再没有地铁，真的就与世隔绝了。

比如：

崇明、金山全境

宝山的月浦；

松江的小昆山；

嘉定的徐行、安亭、外冈；

青浦的白鹤、香花桥、重固；

奉贤的金汇、海湾、奉城、青村、庄行；

浦东的合庆、泥城、书院、新场、祝桥；

这些地方基本都万年不涨。

典型的奉贤海湾的绿地香颂，2017年最高点成交单价2.5万。

2022年最新的成交价1.6-1.9万，不仅没涨，还跌了。而未来，仍然看不到翻身的可能。

这些万年不涨的远郊板块的典型特征有两个：

1.超远郊，距离市中心普遍在30公里以外；

2.没有地铁或大多数楼盘距离地铁较远。

这些地方其实已经可以说是与上海没什么关系。

站在通勤的角度看，金山可能还不如昆山。

而且，上海真的不缺土地，就算是新房供应一直很紧张的浦东，外环内仍然有大量的落地没有开发。

所以，远郊的房子真的不稀缺。

上海人口大量导入的时代早已过去，现在在远郊踩坑比搏暴击的概率更大。

现在半生不熟的城乡结合部，未来可能一直半生不熟。

总的来看，这些未来不看好的房子，要么是短期内涨幅被透支，过度高估，这在楼市里很常见：

2006年的时候，宝山外环外的宝莲城居然和老西门的价格一般。

要么是缺少接盘侠，比如老破小、老破大。

要么是远郊，人口不过去，规划不是烂尾，就是辐射不到。

对于以上这些板块和房子，建议很明确，不要碰就是了。