品质家园

 

据上海链家研究院的监控数据显示，8月份全市共成交二手房1.9万套，环比下降3%，同比增长11%，成交金额656亿元，环比下降1%，同比增长17%，套均总价336万元/套，环比增长2%，同比增长6%，成交均价39621元/平，环比持平，同比增长4%。

2022年前8月，全市二手房累计成交金额3081亿，同比下降58%，成交套数9.6万套，同比下降56%，套均总价320万元/套，同比下降5%，成交均价38821元/平，同比下降5%。

看起来“同比首次转正”是近期楼市里少有的振奋数据，为什么说不值得一提呢？

首先，类比去年最低谷，这个“同比转正”有什么值得振奋的？

之前一直有个观点说：不要过分于环比，因为短期内的局部政策、风向、行情变化，不代表市场反转性的变化，不要因为一周一个月的环比数据就对市场做出“前瞻性”认定，但是为什么“同比也不值得振奋”了呢？

2022年8月二手房数据，同比的是2021年8月份，那么各位回想一下去年此时的市场和政策背景：去年7月下旬，上海出台了二手房价格核验政策，之后随之而来的枷锁就是“三价就低”，所以直观反映在2021年的8月，上海二手房瞬间跌入谷底，这个数据的类比转正有什么值得高兴的？！

其次，成交周期的变动导致值得玩味。

同样是该份二手房市场月报显示：“目前客源成交周期为20天左右，而即使是疫情后的恢复时期，客源成交周期29天左右也未超过一个月，那么过去1-2个月左右的时间足以消化完毕之前积压的需求。房源成交周期则从疫情刚结束时的60多天快速下降至目前的40天以内，考虑到市场上大部分是置换客户，那么这些“房东”大概率会转化为新的入市者。”

成交周期的缩短，一方面证明了市场环境的升温导致买家决策的速度加快，这和前一阶段普遍的观望情绪有所优化和积极向好，但也不可否认其中的另一个核心功能，即银行放贷的配合度全面提升之后，换房周期全面缩短，而去年此时的“三家就低”政策，银行又会是什么样的配合（购房者）力度，可想而知。

第三，两级分化开始明显，“进城”是二手房的主旋律。

报告显示：从分环线的成交量来看，8月份内环以内和郊环以外的占比继续增加，内环以内增加0.2个百分点至10.6%，郊环以外增加0.5个百分点至17%。而其他环线的成交占比均持续下降。2022年前8月，和去年相比只有外郊环间的成交占比增加，中环以内成交占比下降，其余环线持平。

在房住不炒和上海限购短期之内看不到松动的政策背景之下，“用好手中的有限房票”还是购房者腾挪的主要表现形式，于是：多套并一套、郊区换市区等交易特征不断显现，虽然经济整体环境并不乐观，但对于购房者而言更敲打了“资产分化、市中心保值增值”等本能反应。

综上，八月二手房的看点其实在中观和微观市场，表现为客户换房的周期缩短和“进城”意愿明显，但就宏观数据而言，“同比去年首次转正”的所谓乐观实证，还是不要拿出来收智商税了。