品质家园

　　近日，中央政治局更是罕见点名学区房，要严打炒作学区房。

　　这节奏，学区房这是要凉凉?但事实好像并非如此!

　　在武汉，人们对学区房虽并不像深圳、北京等地购房者那般疯狂，但日前，武昌丁字桥对口武汉小学+武珞路中学的帝斯曼国际中心一套仅41平小户型，单价84467元/平，刷新武汉学区房成交价天花板。

　　实际上，不仅仅是这种顶级学区房价格高攀至此，但凡对口一个还算不错学校的二手房源，成交价一个比一个高，成交周期却一个赛一个的短!

　　这不，听说关山大道紧挨着光谷十小的中建大公馆，时隔2年，终于要加推，但价格要涨至28000元／平！若真是如此，也就意味着，单价2年涨4000元／平！真膨胀!

　　为了证实信息真假，也为了解其新一期产品具体情况，莫莉上周实踩了这个项目，现在就跟大家扒一扒。

　　传言不虚！放风价2.8万／平！2年涨4千，厉害了！

　　要说中建大公馆，我们先得说说其所在的关山板块。

　　目前关山是光谷整体房价最高的板块，没有之一。根据我们统计的4月房价地图，关山均价25815元／平，超过金融港、光谷中心城、花山、更是甩左岭几条街。

　　前两年，关山新房还有不少，但时至今日，在售待售的住宅项目也不过正荣紫阙台、旭辉千山凌云、中建大公馆、世界城香榭丽舍等几个。新房价格方面，25500-27000元/平不等。

　　图：关山板块4月均价超过东湖高新其他板块，数据来源各房产网站

　　值得一提的是，这寥寥几个新盘中，大户型偏多，适合一般刚改、改善，小些的户型越来越少。

　　而二手房方面呢，莫莉去链家网看了一下，中建大公馆前期交付的二手房挂牌价已到了28433元/平、保利时代南区则高达33348元/平!

　　所以，关于这个区域的房价涨幅，大家可以自行脑补。

　　图：保利时代及中建大公馆二手房价格及近期成交情况，来源链家网

　　且从上图可见，即便单价已上升到这个高度，但这两个小区成交量还是不错的。

　　所以，基于上述新房及二手房的供应、价格情况，莫莉也不难理解，为什么中建大公馆这期价格要涨至28000元/平了。

　　有朋友可能会说，放风价算啥，有本事备案价也备那么高啊!

　　但莫莉认为，它备到这个价格也不是没可能，毕竟板块内新房货量不多了，而购房者需求却相对旺盛。有持续的热度及涨幅，还是最后一期，中建大公馆备案价大幅上涨一点儿也不奇怪。

　　所以，前期买了这个盘子的朋友大概是喜大普奔了，但对于现在想买的购房者而言，却没那么舒心了。

　　2019年8月，这个项目均价24000元/平，而今若是真卖28000元/平，以中建大公馆这次将推的最小户型113平为例，按照首套首付3成，贷款30年，利率上浮1.1倍来算。

　　今年购买，总价多出45.2万、首付多出近13.6万、月供则要多出1775元，不管是入手门槛还是月供压力，全面加大，当真是伤不起。

　　有学区加持，性价比仍大打折扣！

　　中建大公馆热度一直不低，一来，作为关山大道毛坯项目，入手门槛相对没那么高;二来，这个盘子紧邻光谷十小，其交付的一二期对口的也是这个学校，有学区优势。

　　但如果这次单价涨到28000元/平，莫莉认为，这两个优势即便不消失，也会大打折扣。

　　首先，入手门槛明显提高。

　　关于这点，我们与隔壁的正荣紫阙台为例，这个项目与中建大公同为毛坯，且位置非常近。

　　图：正荣紫阙台及中建大公馆相隔非常近，来源百度地图

　　目前，正荣紫阙台主推126-143平户型，最新均价25958元/平，126平户型，3成首付98万左右。

　　而根据中建大公馆28000元/平的放风价，其113平户型，3成首付，首付约95万;而其127平，3成首付则需107万左右。

　　通过对比可见，中建大公馆新一期113平户型与正荣紫阙台126平户型入手门槛差不多，而127平则比正荣紫阙台的高出近10万。

　　其次，学区价值与房价价值比低于周边。

　　众所周知，大武昌板块的好学校大多数都集中在武昌区、洪山区，光谷的教育师资力量有提升，却无法与这两区抗衡，这也是为什么光谷学区房一直都不愁卖，因为光谷人多，但好的学区资源却相对紧缺很多。

　　对口光谷一小的保利时代是典型的例子，而与光谷十小近在咫尺的中建大公馆也同样受光谷家长的热追。

　　图：光谷十小外景，来源实拍

　　但为什么莫莉说，如果中建大公馆价格大幅上涨后，学区与房价价值比下降，是有理由的：

　　一方面，光谷十小虽是武汉小学分校，但优质度跟本部怎么能等同而论呢?况且光谷十小现在最高才到5年级，完全没有升学数据作为支撑，单纯靠武汉小学分校这个牌子撑着。

　　当然，莫莉并不是说这个学校不好，但如果但凭这点就说这个学校优质到飞起，理由还是有点弱，况且同板块，还有办学多年的光谷一小、二小对比着。

　　其次，关山不乏对口名校、相对低价的小区。

　　中建大公馆前两期对口光谷十小不假，但光谷十小周边小区却不止中建大公馆一个，不是吗?正荣正荣紫阙台、清江山水九程等都在周边。

　　且除开光谷十小，更优质的光谷一小、光谷二小还有大把的对口小区，值得一提的是，这些对口小区中，除了保利时代这种个例，价格低于这期中建大公馆的不要太多。

　　上图即是部分对口光谷一小东西两个小区部分小区的位置及价格情况，价格低廉的真不在少数。

　　其中的一些，房龄也并不是很长，如金地格林东郡，最早的一期是才2014年的。

　　而且话说回来，如果单纯只从学区考虑，只要不是老破小，房龄真不是应该过多纠结的问题。

　　所以，如果单纯为了孩子上学，真的完全没必要去拼这个2万8的高价盘。

　　地段好，商业强大！交通略尴尬！

　　中建大公馆作为光谷首屈一指的改善板块项目，其地段必然是好的。

　　不仅如此，这个项目紧挨着软件园，周边还有中南民族大学、武汉纺织大学、武汉职业技术学院等高校，因此，其周边人气非常之高。

　　图：与中建大公馆一路之隔的软件园广场实景，来源实拍

　　而在配套方面，因为地段好，各类配套大体上来说也是非常不错的。

　　教育上，除光谷十小，中建大公馆已交付的一二期对口中学为光谷实验中学，也是光谷比较不错的中学，且自带幼儿园，所以，项目教育配套这一块，优质度是非常高的。

　　商业上，中建大公馆斜对面就是光谷天地，而距离保利广场、光谷K11直线距离分别为1.2公里、1.5公里左右，并不算远。

　　而除开这类大型商业体，这个项目周边成熟小区多，各类生活店铺非常多，因此日常生活上，也是非常便利的。

　　交通上，中建大公馆本次将推出的四期，位于关山大道与高新二路交汇处，横向方面，高新二路连接南湖大道，又将民族大道、关山大道、光谷大道、三环线串联起来。

　　纵向方面，从项目出发，通过关山大道，往北可到高新大道、并经东湖隧道连通二环；向南则同样可到达三环。

　　因此，就路面交通网来说，自驾出行还是非常方便的。而且，因为是发展成熟的区域，因此公交线路也是非常多，出行也很便利。

　　不过，光谷人多车多，交通拥堵在全市来说也是出了名的。莫莉上次到达项目时大约下午5点左右，路上已经开始有拥堵的迹象了。

　　道路拥堵，那么地铁呢?不好意思，中建大公馆周边1公里范围内，木有地铁！

　　图：中建大公馆距周边地铁站点直线距离，来源百度地图

　　莫莉通过百度测距测了一下，不管是到11号线二期关山大道站，还是到2号线黄龙山路站，直线距离都在2公里左右，实际步行距离显然会更远一些，非常尴尬。

　　另外，医疗上，较大型的医院，还是珞喻路沿线的湖北中医院、武汉三医院等，不算很近，但是经关山大道也可快速到达。

　　所以，整体上来说，中建大公馆周边配套还是非常不错的，只是交通上没地铁、人多拥堵，较为尴尬，但没有完美的配套，有所取舍在所难免。

　　低公摊、户型设计不错！但整体品质有待验证！

　　中建大公馆分四期开发，今年将推出的是其四期，也是最后一期。从位置上看是距离关山大道最近的一期，但也是离光谷十小最远的一期。

　　从沙盘上看，项目四期共7栋，今年8、9月将首先推出A-10、11栋，整体公摊20-23％，还是比较低的。

　　户型方面，共有建面约113、115、123、127、142平五款户型，具体户型分布为：

　　A-10号楼，分两个单元，单元一34层，两梯四户，东边户127平，西边户123平，中间户113平;单元二，18层，两梯三户，东边户123平，西边户142平，中间户115平。

　　A-11号楼，一个单元，23层，两梯四户，两个边户均为142平，中间户113平。

　　图：中建大公馆新一期房源分布，来源实拍

　　从上图可见，A-10栋单元一、A-11栋均带连廊，因此，所有户型通透性还是能保证的;而A-10栋单元二，虽没有连廊，但楼层更低，且两梯三户，舒适度也相对更高一些。

　　在说完整体情况后，再来说说户型。中建大公馆本次推出的户型除公摊较低之外，户型设计也还是不错的。

　　在此，莫莉仅以123平，115平为例加以说明。

　　首先，127平，三室两厅两卫

　　这个户型基本上来说，没什么面积浪费，客厅及主卧南向，且客餐厅一线分布，空间上，会显得更加开阔;另外，这个户型带有超大阳台，横跨整个南向面宽，因此后期不管是晾晒、观景、还是种植花草，都是非常不错的。

　　其次，115平，三室两厅两卫

　　虽然面积小了不少，但相对来说，莫莉更喜欢这款户型。

　　这个户型同样没有面积浪费，客餐厅一线、阳台也不算小;且三个房间分布在全房三个角，为类四叶草的格局，如此一来，各房间互不打扰，且私密性会更好。

　　另外，据置业介绍，中建大公馆四期绿化、园林会更好，除主景观轴，每栋之间都设置有花园;而A-10栋与A-12栋之间的楼间距达到95米左右。

　　单是从这些方面看，四期产品还是非常不错的。但莫莉此前就有了解到，其二期去年交房问题不少，引发业主大规模WQ。

　　业主反映的问题有：二期绿地率不达标、小区内公共空间狭小、容积率高、楼栋距离近、电梯口到入户大门通道狭窄、公共设施严重缺乏、无人防设施、违法增建围墙等。

　　图：中建大公馆二期问题不少，来源武汉城市留言板及网络

　　更有甚者，有二期业主在武汉城市留言板反映，当业主对这些问题表示不满，寻求与开发商的沟通时，被打手推搡殴打。

　　若是如此，不知道最后一期品质到底如何，反正我们持续关注吧。

　　写在最后

　　中建大公馆新一期将推出的消息引起购房者的广泛关注，毕竟这个项目不仅地处优质板块，更有高端全面的配套。

　　特别是对口光谷十小，再加之卖毛坯，入手门槛相对较低，让众多光谷鸡娃家长趋之若鹜。

　　但时隔2年再次加推，放风价高达2.8万／平，也就意味着，相比2019年8月，单价将上涨4000元／平，实在是有些夸张了。

　　这样一个价格，已经比周边精装项目单价还高了，再算上后期装修费用，性价比大打折扣。

　　尽管板块新房越来越少，二手房价格持续上涨，但配套优质，且价格相对更低廉的小区不在少数。

　　所以，对于这个项目，特别是看中其学区优势的朋友，不是不能买，但它并不是唯一选择，多看看周边二手小区，或许也能淘到不错的房子。