品质家园

成都二手房单月成交纪录正在不断被打破。

据成都市住建局公开数据，今年6月成都二手房成交量达16699套，创下近10年月度新高；7月二手房成交17296套，环比增长3.6%，同比增386.1%，创下自2012年1月以来的最高月度成交纪录。

事实上，早在今年3月份，成都二手房成交量就突破万套大关，达13858套；此后4月、5月依旧维持在单月1.2万套以上的高位；到了6月、7月，成交量屡创近10年新高。据贝壳找房，截至8月21日，成都二手房挂牌数量增至176181套。

在业内分析看来，成都近半年二手房成交量激增，一方面是受“5•31”新政影响：降低购房社保要求、二手房交易增值税征免年限由5年调整到2年外；另一方面，还与“利率下调”、新房户型面积过大等有关。如在成交户型面积方面，成都二手房成交套均面积明显低于新房。

数据来源：成都市住建局

一个可供佐证的数据是，7月成都二手房成交17296万套，成交面积162万平方米，户均面积93平方米；而新房成交1.6万套，成交面积却达到了202万平方米，户均面积126平方米。尽管7月二手房成交套数比新房多出了1000多套，但是新房的成交面积却超过二手房40万平方米，高出幅度达到25%。

《每日经济新闻》记者通过贝壳找房网站检索发现，目前成都二手房供应主力集中在建面约70-110平方米，约占3成、共计5万套。这个面积段的房源主要对应首次置业的刚需购房群体，户型多为套二、套三。

在贝壳找房APP历史成交排行榜前十的楼盘中，派克公馆（1607套）、南湖国际社区（1463套）、上锦颐园（1155套）、金科一城（1140套）等楼盘的主力户型均在该范围内。每经品房小程序通过11个维度对上述部分热销楼盘进行综合测评。

以位于郫都区的派克公馆项目为例，每经品房小程序显示，该项目的AI估值参考价为12014元/平方米。

从周边配套看，派克公馆的各项配置得分上整体偏差较大，不过在教育配置、消费档次方面表现最为突出。每经品房小程序显示，派克公馆1公里范围内仅有1所小学，但仍优于郫都区83%的住宅项目，属于小学舒适度高的区域；周边两所幼儿园（贝佳乐幼儿园、京师小学堂成都国际幼儿园）与小区的距离均500米左右，属于幼儿园舒适度中等的区域。

小区周边人口73%属于工作人口，这在一定程度上导致该区域消费档次较高。目前，周边餐饮消费客单价65元，全国对比的消费档次指数是1.8，相当于1-2线城市之间的水平，高于郫都区94%的住宅项目，同城对比属于高档消费区域。

但需要注意的是，目前派克公馆周边一公里范围内尚处于医疗配置、购物配置缺失的状态，而人口结构、商务密度等也均处于区域内偏下水平。

综合以上各维度，每经品房小程序预计，派克公馆未来几年的房价涨幅将跑平郫都区的平均涨幅，高于郫都区66%的小区。

来源：每经品房小程序

作为建筑面积达150万平方米的大型居住社区，南湖国际社区坐落在占地6000亩的南湖度假风景区内。每经品房小程序显示，该项目的AI估值参考价为18071元/平方米。

小区紧邻剑南大道与益州大道路，交通优势明显，周边1公里范围内配置有公交站点13个，地铁5号线二江寺站距离小区较近。每经品房小程序显示，该项目周边主干道早晚高峰平均车速优于区域内80%的小区，驾车出行极为便利。

教育和医疗配套方面，南湖国际社区周围1公里内有2所幼儿园和2所小学；距离最近的三甲医院有3公里，四川省人民医院距小区不到两公里，优于区域内34%的住宅项目。此外，项目周边有大大小小的购物场所11个，购物便利度优于区域内62%的住宅小区，相对属于舒适度适中的区域。

基于目前区域消费档次、商务密度等维度，每经品房小程序测算，南湖国际社区的价格在未来几年的房价涨幅会跑平双流区的平均涨幅，高于该区域44%的小区。

来源：每经品房小程序

再看位于城西的上锦颐园，其近期销售均价为9639元/平方米，每经品房小程序显示，该项目的AI估值参考价为9547元/平方米。

据每经品房小程序，上锦颐园在区域内属于幼儿园、地铁配置等配套稍高的小区，但购物以及交通人口结构等方面仍有不足。

具体来看，该区域内工作人口占72%，老年人口居多、学生儿童比例较小；周边共有大小医疗机构3个，处于郫都区内中等偏上的水平；而周边尚无购物场所，购物舒适度较低。

教育配置方面，上锦颐园周边虽有4所幼儿园，但只有1所小学（尚阳小学）；公共交通优势同样不明显，周边有14个公交车站，仅优于郫都开区34%的项目。

从消费水平来看，项目周边餐饮消费客单价52元，相当于2-3线城市之间的水平，属于消费档次适中的区域。

从上述各维度综合来看，每经品房小程序显示，上锦颐园未来几年房价涨幅将跑平郫都区平均涨幅，高于区域内38%的小区。