品质家园

　　在刚刚过去的五一假期，各家房企纷纷打出了口号：又要打折卖房了

　　比如，推出10栋特惠房源，每日第一单成交客户可获得6666元物管费礼包，比如，总额3000万元现房补贴、额外86折优惠、赠送3年物业管理费，再比如，某龙头房企再次推出全国楼盘七五折优惠，推荐卖房获最高2%佣金。

　　打折年年有，天天都在说，开发商如此声势浩大的搞“打折比赛”，但对吃瓜的群众而言，在被房价“教训”了一次又一次后，已经对这种口号免疫了。尤其在网络发展迅速的今天，房子线上卖、直播卖、“骨折价”卖，地产商几乎把所有的渠道都用上了，虽然降价力度见仁见智，但喧闹的背后，楼市毕竟是一个存在“季节性规律”的市场，相比起过去的市场乱象，如今的房地产市场，确实对刚需要更友好。

　　所以，房子的打折促销就难以避免了。更重要的是，如果我们放眼全局，不难发现是一个事实，从5月开始，房地产还可能出现大范围的“排队卖房”。

　　百城新房库存仍存在压力。据机构研究数据显示，去化周期稳中有增至12.57个月，广义库存在37亿平高位波动。其中，不同级别城市的分化趋势依旧：一线韧性较强，广、狭义库存均低于去年同期，二线狭义库存走高，同比涨幅在不同级别城市中居首;三四线则广义库存量较大，尤其是河北和部分东南沿海三四线城市，整体库存量仍显著高于去年同期水平。

　　二手房压力同样不容忽视。近年来，我国的二手房成交市场呈现上升趋势，交易规模从2012年的1.59万亿，上升到2018年的6.53万亿元，同比增长11.5%。而且目前大部分城市的新房都越建越远，可以说已经演变成真正意义上的存量市场。

　　据四月国民安居指数报告，全国二手房新增挂牌房源环比上涨5.0%。一线四城均有不同程度的上涨，幅度都超过10%，从全国范围来看，岳阳、呼和浩特、合肥和郑州新增挂牌房源量环比涨幅领先其他城市，岳阳以47.1%的环比涨幅排名最高。房说君认为，像合肥郑州等调控加码城市，二手房挂牌持续增加，但消费力却没有增加，意味着市场抛压达到高峰。

　　因此，在新房和二手房的的双重作用下，市场很可能出现“排队销售”现象，毕竟，库存越多，卖不动的房子就越多，当供给和需求虚实失度，长期以往，房价走弱几乎是可以预见的事情。

　　当然了，虽然“降价比赛”，并非指的所有城市，所有开发商，所有二手房主，市场结构依然是分化的，但是，根据目前国家对楼市的调控态度，很明显2021年的房产走势基本清楚了。调控政策不仅不会放松，而且会不断随着市场变化而打补丁，堵住炒作的漏洞，在这样的环境下，专家预测，随着调控不断收紧和房企资金链越来越紧张，楼市或将突破两个下限。

　　第一，持续不断的调控，人们对住房的需求会突破下限

　　过去，无论炒房还是刚需买房都带有投资目的，但随着调控措施不断收紧，炒房客已经慢慢退出了，即便现在刚需以居住为主，也买不起价格这么高的房子，所以很多买不起房的刚需大概率会推迟买房计划。另外，真正需要房子并没房的刚需也不多了。毕竟人均住房面积超过39平米，在购房主力80后和90后慢慢老去后，人们对住房的需求或将突破下限。

　　第二，房企和炒房客的信心会跌破下限，降价卖房或会成常态

　　对于今年以来不断收紧的调控措施和国家显露出来的平稳决心，这些都会让炒房客和房企慢慢失去房价上涨的信心，可能会跌破下限。比如炒房客，正如前面所说的二手房抛压已经独到高位，就可以看出他们对房价走势的丧失了信心。

　　开发商也是如此，除了开篇说的使劲浑身解数打折卖房外，未来几个月，身上的债务让开发商如坐针毡。据机构数据，2021年房企到期债务规模(不含2021年将发行的超短期债券)预计将超过1.2万亿元，同比增长36%，并历史性地突破万亿大关。因此， 在2021年剩下的时间里，对房企和炒房客来说，都不是一个好的光景，降价卖房可能都会成为常态。

　　既然楼市出现“排队卖房”，那么，这一场“打折比赛”，对购房者来说，哪些房子能捡漏，哪些房子需要回避呢?

　　这类房子“快捡漏”

　　龙头房企的特价房。楼市现在确实还有不少降价的好房子，比如一些龙头房企的房子，平常销量、配套都没什么问题，如果在这两个月时间的年中节点，出现了冲业绩比平常降价幅度更大的房子也可以考虑，只要通风、采光、户型没有什么硬伤，价钱上能占到便宜就好。

　　2类房需三思而后行

　　资金链脆弱的中小房企。据公开信息显示，2021年全国已经有153家房企发布破产公告，平均每天约有1家房企被清算。很明显，近年来房企破产数量一直维持在高位线，随着企业融资渠道收紧，为了活下去，资金链脆弱的中小房企会率先降价，而且幅度也不会小。这个时候，万不能贪图这种便宜去接中小房企的期房。

　　卖了很多年都卖不动的房子。现在很多楼盘在动工前都规划了几期几期项目，表面上前途无量，但实际上，从开盘之后几年都没有卖不动，更别规划二期、三期了。

　　房说君有话说，通过以上两点，以及购房者需要避坑的房子，可以看出今年的楼市环境已经基本清楚了。对购房者来说，面对房价趋稳的市场，在买房之前，要做好功课，排除风险，避开烂尾概率高的楼盘。