编者按：
3·15之际，凤凰网房产联合中国质量新闻网发起“315楼市阳光行动”专题报道，从项目施工、交付质量、案例评选等全维度还原楼市真相，旨在搭建买卖双方沟通对话平台，助力房地产诚信建设，共同推动市场高质量发展。
当网购尚有“退差价”规则弥补消费者降价损失时，新房降价却陷入投诉无门的境地。
“返10万佣金”“开发商送黄金、免物业费、送车停位券”“五年内乘坐轨交免费”，前期买了房什么优惠都没享受到，如今开发商却有五花八门的折扣，这让上海许多老业主坐不住了。
Part.1
买房返佣金，老业主感觉被“背刺”
“开发商每套给我们近10万佣金，你现在找我买房可以返你4万”。
负责嘉定区映翠府房源销售的一位中介告诉凤凰网房产上海站，映翠府的返点力度还是比较大的，“没有人比我们折扣更低了”。
本站通过市场调查获悉，上海外郊环当前有许多新盘开通渠道分销，购房者通过中介买房有额外返点，金额高达几万到十万不等。（以下项目分销信息为凤凰网房产上海站从中介方调查得知，未经开发商官方证实，仅供参考）
类似这种郊区较偏远的区域，由于通勤距离过远或生活配套尚未成熟，项目本身存在一定的短板。尤其当同类产品比较多时竞争更为激烈，开通渠道带客也成了部分开发商的“无奈”选择。
以上述大家房产主导开发的映翠府为例，项目于2023年12月28日开盘，一共344套房源，还剩余可售房源295套，去化速度较慢。通过市场调查得知，开发商和链家签了协议，卖的越多拿到的折扣力度越大。目前七天内付款10%，优惠三万。七天内付款30%，优惠六万。不过链家并不承诺返佣金。
有网友表示松江某楼盘的渠道费用也是高达二十万一套。
无独有偶，最近中介反映横沔玖境也将启动分销，返佣金额2万左右。中环金茂府也传言有渠道分销，“首访报名看房有额外返点”，不少中介在网上发帖吸引客户。3月14日中环金茂府认购结束，房源266套，认购340组，认购率128%。
来源：小红书
虽然分销有助于开发商卖房，然而这种变相降价的行为引起了老业主的不满。有业主称，“上来就疯狂背刺”。
Part.2
新房变相打折的方式层出不穷
新房项目除了开通渠道佣金之外，还有一系列变相降价的手段。比如送物业管理费、送车位抵用券，甚至还有房企送黄金、免费乘坐地铁......各种操作轮番上场。
去年就有买房送黄金的新闻报道，据悉2023年上海的翠湖水岸在618期间推出了“买房送黄金”的活动。这种花式促销的方式吸引了一大波流量。对于黄金这种硬通货，随着金价上涨价值也更高，买房送黄金的业主也会选择把黄金卖掉转换成现金。
某业主买房时送的金条，图片来自网络
还有一些开发商降价是消无声息的，通过送几年物业费或者送车位抵用券来加大促销力度。曾有新闻报道，青浦华新镇某新房在折扣基础上还额外免三年物业费。类似的让利活动实则都是变相降价，以吸引对价格敏感的刚需客户。
为了吸引客户开发商不断出奇招，今年金山区又发布了一则优惠举措，自2024年1月2日起金山买房可在五年内免费乘坐轨交上下班。该项优惠要求在购房者购买建发房产、复地产发、华纺房地产、新华房地产、光明地产、佳运置业、北京建工、保利发展、新金山投控集团9家开发商在金指定楼盘，并以支付交通卡的形式赠送。
图片来自i金山官微
开发商虽然没有直接降房价，但也在不断给购房者让利，通过这种方式“低价”多卖几套房子。
Part.3
新房“降价”操作或误伤老业主
目前全国20多个城市出台房地产“限跌令”，主要有沈阳、岳阳、昆明、唐山、江阴、鄂州、张家口、株洲、永州等城市，上海虽没有直接发布行政命令，但也通过约谈房企限制恶意降价。
“限跌令”在一定程度上限制了开发商的自主定价权。明面上大多数开发商都不会公开降房价，往往会采取各种方式变相打折。
那么新房降价后老业主可以要求开发商补贴或者退房吗？
广东合邦律师事务所合伙人杨登基律师表示，此类情况难以要求开发商补贴或退房，除非开发商存在严重违法或违约行为。例如没有预售许可证而预售商品房（无效）、商品房存在严重质量问题（退房赔偿）等。因其购买的涉案房屋（楼盘）出现变相降价属于商业风险，业主作为完全民事行为能力人，其应自担风险。
其次，开发商给新客户返现销售商品房，涉嫌违法。根据《商品房销售管理办法》第十一条规定“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房”。第四十五条规定“本办法所称返本销售，是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为”。
但除了恶意降价或大幅降价，很多时候“降价”这个行为是被市场允许的。一般不得低于备案价格的95%。上海资深房产律师郭韧表示，在规定范围内打折促销是合理的商业行为，开发商可以自行决定。
易居研究院研究总监严跃进告诉凤凰网房产上海站，在新房市场竞争压力大，部分项目去化困难的时候，开发商降价卖房无可厚非。但同时开发商也应该从老业主的角度出发，尽量平衡所有业主的权益，毕竟每一位业主都应该被平等对待。
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