时至7月，北京二手房市场观望情绪未有明显改观，实际成交节奏较6月进一步放缓。根据北京住建委官网数据统计，7月份北京二手房网签9718套，环比下降16.3%。二手房成交量自4月份开始连续4个月下滑，和3月份相比下降56.2%，整体市场热度不高。
展望未来走势，业内人士指出，当前市场正处于“触底盘整”期，如果实质性利好政策能够尽快出台且力度大，将会加快市场复苏的进程。
成交周期拉长，购房者观望情绪趋浓
李明（化名）是置换客户，已于5月份买好房子，因此比较着急将手头一套位于朝阳望京片区的一居室出售。近期一购房者相中该房源，但在李明赴约洽谈的路上，购房者再次要求降价，由最初的620万元降至580万元。最终经过协商，该房源以585万元成交。
这是望京区域某房屋中介门店经理7月份遇到的一个购房案例。在他看来，时至7月份，购房者临时降价的情况并不罕见，如果业主比较急售，就会选择让步成交，“目前购房者的观望情绪较浓，基本都是先把自己的房子卖了才敢买。相比来说，现在购房者更为强势，一个购房者前来买房，业主们都‘争着抢着’要卖。”上述门店经理表示：“2、3月份市场最好的时候，我们门店每周带看50组以上，一个月能签十几套。但到了4月份，客户开始出现观望情绪，且越来越浓，这也反映到带看、成交等数据上。到7月份，我们每周带看30组左右，和6月基本持平，但成交量比6月还稍微少一些；成交价微降，降幅在3%左右。”
该门店经理进一步表示，今年一季度，成交节奏很快，就连环单来说，2、3月份，其门店连环单平均周期为3个月；时至目前，已拉长到7-8个月，“我们感受到7月的成交周期相比6月进一步拉长。”
朝阳丽都商圈方面，据21世纪不动产阳光上东店长介绍， 6-7月份，区域内成交量和成交价格双降，跟3月份相比，区域成交量差距较大，而成交价格相比3月份也下降了5%-10%。在此背景下，7月份购房客户和6月份相同，都为观望心态，出现低于市场价的房子才会愿意出来看房。与此同时，业主方面，为了能将房子卖出，愿意降价的业主较多。“印象最深刻的一个案例是，一个国外业主，将自己一套市价2500万的房子，在两天内以2100万的价格成交了。”
石景山鲁谷商圈方面，21世纪不动产远洋山水店长告诉新京报记者，7月份，该区域延续6月份成交低迷的状态，成交节奏较慢，成交周期继续拉长，购房者观望情绪浓厚，尤其是刚需客户出手更是谨慎。在此背景下，购房者、业主的心理预期亦发生相应变化。上述远洋山水店长指出，目前签约的购房者中，多为前期已经看过或者已经看好房子的，经过1-2个月价格下降达到自己的预期才会下手签约。从现阶段市场情况来看，购房者持币观望情绪还处于加深趋势；大部分有意愿成交的业主，也愿意选择合理降价以达成成交，而小部分不着急卖的业主，则在价格上还比较坚挺。
北苑区域方面，麦田房产北苑大区润泽店经理介绍，与6月份相比，7月份区域内网签量环比出现下降，与3月份网签量相比更是下降了近50%；与此同时，购房者心态逐渐趋于理性，甚至有些不敢轻易出手，因成交速度有所延长。
西山豪宅区域也不例外。据北京中原西山战区御墅临枫豪宅分行店长表示，相对比6月份，区域内7月份总成交量下降20%，和火热的3月份对比则下降了57%，大户型成交也有所下降。现在能签约的大多是之前看好，等业主心理价格大幅下降后，立刻接盘的置换客群。整体来看，7月区域成交节奏变慢，总周期拉长。此外，门店挂盘量较大，100-160平方米之间的房子较多。
此外，同在海淀的万柳区域，7月市场成交情况也比较冷淡。“7月份我们门店责任区的挂牌量达到历史高点。当月门店成交了一套房源，与今年4月份成交的相同户型对比，价格下降较多。但也是沟通谈判了三次才顺利成交，业主降到了心里预期的低点，而购房者方面买房的心态却比较犹豫，不过最终还是顺利签约了。”北京中原万柳区域万泉新新门店店长如是说。
置换链条不畅，改善房源成交占比下降
整体市场方面，7月各方观望情绪并无明显改观，实际成交节奏较6月进一步放缓。根据北京住建委官网数据统计，7月份北京二手房网签9718套，环比下降16.3%。二手房成交量自4月份开始连续4个月下滑，和3月份相比下降56.2%，整体市场热度不高。
从各区域市场表现看，和2、3月相比，北京几乎所有的区域二手房成交量都出现了明显下滑，一些区域下滑甚至超过50%。从麦田业务覆盖的区域来看，和3月相比，万柳、北苑、亚运村小营等区域成交下降比较明显。
7月份，像回龙观、天通苑等刚需比较集中的板块，成交量依旧排名前列，而像万柳、望京等改善区域的成交排名则出现明显下滑。对此，麦田房产分析，一是优质板块的业主价格预期相对更坚挺，买卖双方价格预期差距大；二是在下行市场中，成交变慢后，很多需要“先卖后买”的客户因手中房子成交周期拉长，而导致换房需求延缓，使得市场改善需求受到抑制。体现在成交上，就是当前北京市场总价1000万以上的改善房源成交占比和前几个月相比有所下降，而600万以下的刚需房源成交占比在上升。
二手价格方面，据相关机构统计，7月二手住房价格走势总体平稳，环比小幅上涨，同比则有所下降。受需求端观望情绪蔓延影响，7月外围城区成交占比下降，进而导致全市成交均价出现小幅结构性上涨。从各区价格表现看，7月朝阳、海淀、丰台、昌平等主要供给区域，价格均有所下行，市场预期仍处低位。
挂牌量方面，根据麦田房产监测数据显示，和6月相比，7月二手房挂牌量环比6月下降1.28%。对于其原因，麦田房产分析，一是7月新增房源量减少，和前几个月相比下滑明显；二是当前市场成交周期拉长、价格达不到预期，部分业主下架房源或者由售转租。
虽然在售房源总量近几个月连续上涨的势头中断，但由于成交量下行，买方仍然占据议价优势，和6月份相比，7月份议价空间扩大0.54个百分点，为年内最大，与2月份相比也扩大了2.18个百分点。
业内：利好政策预期或加快市场复苏
值得一提的是，进入7月下旬之后，楼市重磅消息频发，多部门对房地产密集表态，不断释放积极政策信号。比如，7月24日，中央政治局会议在部署下半年经济工作时表示，要适时调整优化房地产政策；7月27日，住建部提出要进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施；7月29日，北京市住建委表态，会同相关部门抓紧抓好贯彻落实工作，大力支持和更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进北京房地产市场平稳健康发展……
在此背景下，展望接下来的二手房市场，北京中原万柳区域万泉新新门店店长表示，预期8月份市场的整体成交会有所回暖，但也是看当下利好政策的具体落地时间，只要成交量一上升，就会有连锁反应。因此，8月份也是本年度市场成交承上启下的关键月份。
麦田房产北苑大区润泽店经理分析称，预计8月份市场会慢慢触底反弹，当前利好消息不断释放，这对于观望客群来说，无疑可以起到很大的提振信心作用。
麦田房产分析指出，当前市场正处于“触底盘整”期，市场仍然处于观望、价格博弈的阶段。7月份，新增客户量、带看量、实际签约等衡量市场活跃度的核心指标走向平稳，并没有出现明显好转迹象。如果实质性利好政策能够尽快出台且力度大，将会加快市场复苏的进程。
新京报记者 张晓兰
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