近日，深圳市住房和建设局公布深圳市2023年四季度计划预售商品房情况。
数据显示，截至10月9日，深圳市第四季度计划预售的商品房项目总数34个，环比持平；预计供应房源面积168.66万平方米，对应房源1.64万套，环比分别下滑2.78%、3.44%。其中，新房住宅预计预售144万平方米，涉及房源1.39万套。
过去的9月份，在传统旺季“金九”及政策出台频率加大的双重背景下，房企入市的热情明显被调动起来，新增预售数量已创下年内新高。成交方面却是另一番光景，深圳中原地产指，受制于经济前景的不明朗，购房者置业信心仍处于低位。
对于房企而言，积极销售并回流资金依然是重要任务，一些受关注度相对高的项目也进入了四季度的供应清单之中。比如位于前海的前海时代广场、招商瑧玺家园，背后分别站着年内销售TOP3之中的深圳地铁、招商蛇口，两个热点项目将承担起企业年底冲刺业绩的重要任务。
市况好与坏
从过往深圳计划预售的情况看，下半年历来都是入市的集中时期，其中三季度新房批售乃至推售数量普遍升高，这主要是受到“金九”的影响。
以2023年为例，深圳市住房和建设局披露的数据显示，年内三季度计划预售商品房34个，供应房源面积173.49万平方米，供应套数1.6984万套，均是年内最高水平。
深圳中原地产则监测到，9月份全市新房批售项目已达到23个，环比增加4个，其中21个含有住宅；期内有26个项目入市，环比增加达到16个，表明“金九”大背景下房企入市节奏明显加快。
数据来源：深圳市住房和建设局公布，观点指数整理
在9月推售的热点项目当中，南山绿景白石洲璟庭、福田金地环湾城拿证及推售节奏均保持一致，最终金地项目首推401套房源去化71%，收金46.9亿元；绿景项目首推1257套去化527套，收金61亿元。
同时，位于宝安的鸿荣源珈誉时尚花园开盘录得去化596套，收金约27.66亿元，去化率73%；9月28日，光明区深房光明里337套房源宣布日光，这也是年内难得的日光案例之一。
不过，上述热点项目大多具备折扣较大、性价比相对高的特点，因而去化会明显加快。总体而言，深圳新房成交仍受到新政提振。根据深圳房地产信息网披露，9月全市仅成交2076套新房住宅，环比减少5.6%，这也是2018年以来 “金九”录得的最低成交水平。
此前市场人士就曾对观点新媒体表示，近期入市项目除了极个别项目，热度普遍一般，一二手基本无倒挂。“当然部分购房者对政策效果存疑，信心仍不足，想再观望一番，毕竟过去多次的政策松动也未能扭转市场。”
尤其需要关注的是供需不匹配所导致的库存问题，深圳中原地产指，9月深圳全市新房存量为498.8万平方米，环比上升7.3%。根据过去一年平均成交量计算去化时间为18.25个月，去化周期较上月上升2.04个月，全市面积连续六月突破400万平方米，存量再创近年来新高。
这种情况亦难免会令人对四季度新增供应增添顾虑，10-12月深圳全市计划入市的商品房项目数量与三季度持平，供应房源面积及套数环比有所下降，但仍远高于上半年水平。
其中住宅于四季度预计供应144.34万平方米，涉及房源1.39万套，环比分别下降1.81%、7.07%。供应最多的区域有龙岗、宝安、光明，热点项目包括年内继续加推的万丰海岸城翰府、珈誉未来花园等。
价值高地南山区则仅有临海揽山御园、总章翡翠公馆新推少量货源，涉及400余套住宅；福田区零入市。供应稀缺的前海片区受关注度最高，四季度预计有深铁旗下前海时代广场，以及招商蛇口旗下瑧玺家园入市，涉及住宅房源590套。
销售业绩冲刺
一位房企内部人士对观点新媒体表达看法称，深圳还需要持续出台政策，才能显示更多效果，比如国庆期间深圳的市场恢复度并不及北京、广州、沪宁杭及周边。
尽管如此，上述人士表示，从认购而非网签口径观察，9月在售项目还是卖得比8月要好。因而在9月份，该人士所在公司也新增了一个项目获批预售并入市。
这也是房企入市节奏加快的重要原因。以招商蛇口为例，该公司位于前海妈湾的招商前海瑧玺虽未拿到预售证，却已于9月上旬开放展厅并启动线下诚意登记，推出提前登记享3重优惠的促销政策，预计10月份入市，均价10.3万元/平方米。
按照计划，招商瑧玺家园计划预售的住宅320套，面积为3.59万平方米，以吹风价计货值约达37亿元；另有41套公寓，面积5149平方米。
招商蛇口在深圳房企销售排行中属于前三的存在，2022年旗下蛇口太子湾项目招商玺家园开盘便售罄，总货值逾百亿，最终全年销售接近207亿元仅次于华润置地。
进入2023年，招商蛇口并无招商玺家园这样的百亿项目，新推的项目包括3月入市的招商臻城，开盘卖出241套，去化率48%，收金约12亿元；5月入市的蛇口四海臻邸项目，所推120套房源去化63%；6月底入市的前海一湾臻邸，去化率约40%，收金33.22亿元。
除此以外，招商蛇口在售的住宅项目还包括与保利合作的龙华龙誉花园、龙岗雍山郡，公寓项目如太子湾泓玺大厦、太子湾瑞玺大厦等。接近招商蛇口的人士也向观点新媒体表示，公司在深圳销售成绩仍靠前，主要是有前海、太子湾、布吉、龙华等区域的项目贡献业绩。
根据第三方统计数据，1-8月招商蛇口在深圳录得销售额接近125亿元，仅次于华润置地及深铁，但要追平去年200亿规模仍需积极推售项目。如今即将入市的招商前海瑧玺会推动其进一步靠近目标。
同样背负着业绩指标的还有另一个热点项目前海时代广场。资料显示，项目总占地面积约33.6万平方米，规划总建筑面积约110万平方米，为前海综规划在建的综合体中规模最大、容积率最低的项目。
前海时代广场计划四季度预售270套住宅，面积为5.83万平方米，另有17套公寓，面积为978.34平方米；仅按10万元/平方米均价粗略计算，预售货值也轻松突破50亿元。这同样能为深铁带来助力，该公司年内销售目标为330亿元，第三方显示，其在核心的深圳区域前八月销售仅159亿元。
但深铁发布的一份截至2023年3月末预计销售项目清单显示，今年该公司主力贡献项目是深铁熙府、深铁瑞府、深铁璟城等。自9月起深铁珑境、深铁瑞城、深铁璟城以及深铁参股的深业泰瑞府悉数开放营销中心，瞄准四季度的深圳楼市。
相比之下，前海时代广场虽也计划四季度入市，今年承担的销售指标却仅有10.01亿元。实际上，前海时代广场真正发力期要从2024年算起，深铁预计明后年该项目将分别实现销售额170.02亿元、97.06亿元。
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