2023年已近尾声，回顾过去一年，房地产市场依旧充满变化与挑战。在相关政策调整的背景下，楼市经历过小阳春以及几段短暂的热度回升，但整体复苏仍旧不及预期。近期，随着“14号文”加码保障房、高层表态支持“三大工程”建设等信息释放，北京、上海大幅调整楼市政策，房地产市场能否在2024年开年迎来暖意，更受行业期待。
成交面积、金额同比均下降 京、沪新政后市场活跃度提升
从一季度出现小阳春，到二季度成交下行，再到一线城市政策调整后的短暂复苏，今年前三季度，房地产市场经历了几番变化。然而从数据来看，楼市依旧较为平淡。
中指研究院数据显示，2023年1-11月，商品房销售面积为10.1亿平方米，同比下降8.0%，降幅较1-10月扩大0.2个百分点，销售额为10.5万亿元，同比下降5.2%，降幅较1-10月扩大0.3个百分点；全国房地产开发投资额为10.4万亿元，同比下降9.4%，降幅较1-10月扩大0.1个百分点。
克而瑞数据则显示，截至今年10月，仍然有23个城市消化周期超过18个月的警戒线，去库存压力犹存。
从全年来看，据克而瑞预计全年商品房销售面积、金额为11.93万亿平方米、12.28万亿元，分别较2022年下降8.2%和5.1%，降幅较2022年大幅收窄。若与2021年行业顶峰相比，面积下降30%，金额下降31%，“行业整体维持底部震荡格局”。
二手房也不容乐观。诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年11月100个重点城市二手住宅市场均价为15231元/平方米，环比下降0.62%，较上月跌幅扩大0.29个百分点，同比下降2.86%。至此，二手房市场均价连续9个月下滑。
在11月数据出炉之初，行业对未来楼市的判断仍是“预期偏弱”。“受房价下跌预期、居民收入预期偏弱等因素影响，短期市场修复持续性略显不足。”中指研究院在分析中称。
不过，近日北京、上海楼市政策迎来大幅度调整，涉及普宅认定、首付比例调整、房贷利率等方面，可以说这是楼市的“重大利好”。“从市场趋势来看，短期北京、上海房地产市场活跃度均有望提升，预计也将进一步稳定价格预期。”中指分析道。
从数据来看，新政出台后两日，市场活跃度有所提升。以北京为例，新政后首个周末（12月16日、17日）北京新建商品住宅网签647套/6.31万平方米，较上周末环比分别增长166%和130%。
企业以销定产 土地成交面积下滑
楼市的情绪也对土地市场产生直接影响。
据克而瑞统计，截至2023年12月20日，全国300城土地市场成交建筑面积12.2亿平方米，较2022年同期下降了21%，较上年降幅收窄5个百分点；2023年全年土地市场成交规模同比降幅维系在两成左右，总成交规模刷新近十年新低。
房企方面，中指研究院数据显示，1-11月，TOP100企业拿地总额10855亿元，拿地规模同比下降6.6%，TOP100门槛值为32亿元，较上年同期下降7亿元。
另一组克而瑞的数据也反映了企业拿地情况：截至10月末，仍有近五成百强房企2023年投资几乎暂停；拿地金额TOP100中，央企国企拿地金额占比达到66%。
“多家房企提出坚持以销定产、量入为出原则，以保持投资效率和经营稳健。”中指研究院分析认为，这是百强房企拿地金额同比下降的原因。
近期，取消地价上限、取消远郊区容积率1.0限制等消息时有传出。据中指统计，集中供地的22座城市中已有18座取消土地限价。但从土拍情况来看，上述调整的效果仅表现在一些热门地块中。
单月融资规模创新低 REITs或利好部分房企
去年下半年，“金融16条”等政策相继出台，一定程度上刺激了房地产融资。然而受经济环境等多重因素影响，今年以来房企融资情况并未明显改善。
克而瑞数据显示，2023年10月，80家典型房企融资总量为213.6亿元，环比减少41.5%，同比减少51.9%，单月融资创下了2020年以来的新低，11月80家典型房企融资总量为302.76亿元，单月融资规模环比有所回升，但仍是2020年以来的次低。
从全年累计数据来看，今年前11个月80家典型房企累计融资总量为5432.88亿元，同比减少34.24%，前11月融资总量不足去年全年的七成。
值得一提的是，今年3月份，商业地产消费类基础设施公募REITs的变化，给房企带来了新的可能。
10月26日，四家基金公司上报了首批消费基础设施公募REITs，这是商业地产被纳入公募REITs以来第一批申报的4只消费类基础设施公募REITs。
“打好消费基础设施REITs‘第一枪’，对企业接下来的发行也有很重要的意义。一方面能够有效盘活旗下存量商业项目，打通重资产商业的退出路径，提升购物中心的运营效率；另一方面，公募REITs能够将流动性较低的不动产项目转换为金融产品份额，从而降低企业负债水平，打通新的融资渠道。”丁祖昱指出。
对此，不少企业跃跃欲试。但在较高要求下，丁祖昱认为，已明确表态将发行REITs的企业，以及已经发行过商业物业CMBS或者类REITs产品的房企，有更大机会“率先入场”。
保障房建设缺口大 预计拉动投资额1.6-4.7万亿元
近几年来，在“房住不炒”“住有所居”的政策背景下，保障性住房在我国住房体系中的重要性持续提升。随着“14号文”下发的消息公布，我国保障房建设或将进入“配售型保障房”为主的时代，保障房建设将成为市场重点。
“我们认为未来政策在保障房建设方面有望持续加码，资金及保障房项目落地能一定程度支撑房地产投资。”国联证券在研报中表示。
而根据华泰证券测算，截至2025年，计划中的保障性住房筹建体量合计约3200万套。以人均居住面积家庭户为标准来衡量保障需求，目前保障性住房建设计划的缺口约800-1700万套，预测计划缺口可拉动投资额1.6-4.7万亿元。
市场复苏未及预期，业内对房地产市场不无担忧。不过，近段时间以来，中央经济工作会议强调加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”，北京、上海大幅调整楼市政策等一系列动作，对市场信心起到了一定的提振作用。
不过，基于整体形势判断，克而瑞指出：“作为经济复苏的重要一环，房地产行业当前面临的最大问题来自于居民收入预期、购房信心能否恢复，因此，短期来看行业并不会出现以往政策刺激后‘V’型大反转，筑底、低位震荡、脉冲式调整是主旋律。”
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