根据观点指数统计，2023年1-10月前50房企新增土地建筑面积6311万平方米，较2022年同期减少28.6%，仅为2021年同期的16.4%。高杠杆扩张模式退出市场后，房企的新增土地储备规模大幅下降。
与此同时，由于资金链断裂、债务压顶，甚至公司破产等原因，以往房企获得的土地和项目也需要“出清”，寻找新的经营者；一些尚在正常经营的企业存在“割肉求存”的交易业务，至于出险房企，则更多是由于资产被执行而使得土地或项目被摆上货架。
近期，网络拍卖平台上出现不少房地产项目整体拍卖的案例。12月5日观点指数查询阿里资产拍卖网发现，起拍金额超过2亿元的土地使用权拍卖项目共有62个，企业破产和司法拍卖占了大多数，其中8个项目起拍价超过10亿元。
在上述起拍价超过10亿元的项目中，仅一个项目为商场，其余均为住宅或涉宅项目。
在项目的背后，恒大、融创、新力等出险房企的身影逐渐浮现。
观点指数以恒大在苏州相城区的苏地2016-WG-58号、苏地2016-WG-59号两个项目为样本，剖析出险房企法拍项目的历史渊源和现状，以呈现行业当前的发展状况。
七年波折
2016年9月23日，恒大拿下苏州相城区3宗地，分别为苏地2016-WG-58号、苏地2016-WG-59号、苏地2016-WG-60号，溢价率分别为185%、213%、116%，楼面均价在1.71-1.79万元/平方米之间。
七年后，其中两宗地块被挂上法拍平台，原地价26.8亿元的58号地块评估价20.7亿元，原地价40.5亿元的59号地块评估价仅为13.8亿元。
从法拍平台公布的信息来看，58号地块尚未进行正式开发，仅完成部分桩基工程，未建成建筑物，地面杂草丛生。意味着当前的评估价格基本等于地块现在的使用权市场价价值。
根据土地估价报告，该地块当前评估楼面单价13061元/平方米，较成交时的楼面单价下降23.6%；另外，项目法拍的起拍价格低于评估价，幅度约为10.8%，即起拍楼面单价为11650元/平方米。
据了解，该地块周边的新盘项目雅樾澜庭在售均价约为2.2万元/平方米。而周边楼龄7年左右的二手房挂牌价则在1.6万元/平方米左右。
与58号地块同时拿地的恒大珺睿庭曾在2019年卖出2.85万元/平方米的高价，2020年开始，销售均价保持在2.2-2.35万元/平方米之间。
在拿地时近1.8万元/平方米的价格基础上，2.35万元/平方米的销售价格可以说几乎没有利润空间，因此，其中一些地块逐渐被“闲置”便也可以理解。
而另一宗被挂上法拍平台的59号地块情况则要复杂一些。
本次拍卖的土地使用权和地上在建工程属于59号地块的一部分，包含5.8万平方米的土地使用权和10栋商品房建筑，而2016年拿地时，地块的总面积为12.9万平方米。
苏州住建局公布的商品房预售信息显示，59号地块的项目公司苏州吴相置业有限公司在2017至2021年间五次获得预售证，预售总房源1197套；截至12月5日，该项目剩余可售房源147套。
另外，已获批预售的部分分布在地块的中部，而剩余可开发的地块则主要位于地块两侧，这也意味着，若新的开发企业接手该地块，则只能按照此前的规划继续建设，重新调整规划的空间非常小。
目前，距离上述两个地块拍卖开始还有近1个月的时间，均未有报名参拍者。
观点指数统计发现，上述法拍项目所在的漕湖板块周边，今年仍有新地块成交，苏地2023-WG-32号、苏地2023-WG-69号地块均以9800元/平方米的底价拍出，由本地城投联合拿地。
从周边项目今年的行情来看，恒大法拍项目的成交预期难言乐观。
法拍背后的债务问题
值得注意的是，法拍项目的权利来源是司法裁定。这也提示着，项目背后除了开发和交付的问题，或还涉及其他债务纠纷。
据了解，恒大两项目地块均涉及抵押、查封等他项权利限制。
其中，59号地块的司法评估报告显示，重庆国际信托股份有限公司为他项权利人，债权额达到14亿元。
从苏州吴相置业有限公司的股东信息来看，重庆信托是其持股49%的股东；但从土地使用权的权利人来看，重庆信托是债权人而非土地使用权人，这似乎坐实了以往高杠杆开发时期房企“明股实债”的操作。
由于重庆信托的债权额达到14亿元，若地块能以起拍价成交，所得金额亦未能覆盖债权金额，至少需要以评估价成交，方能勉强覆盖重庆信托这一笔债务所欠款项的本金。
大致估算59号地块预售资金的数额，预计在23-30亿元之间，加上剩余已批未售的百余套房，估算货值为3亿元，假设重庆信托借出的14亿元作为该项目的土地款，那么已预售的金额约等于恒大在该项目投入的土地出让金，或未能覆盖土地开发支出。因此，上下游企业的支付问题便无从解决。
更何况，在当时的市场环境下，项目预售获得的资金，通常会被用作下一个项目的拿地资金，导致泡沫越来越大。
目前，即使项目能够法拍成功，恒大亦很可能无法从中获得资金回流，法拍只是信托回收资金的一种手段。
今年上半年，中国恒大净亏损392.48亿元，其中非经营性亏损（包括诉讼、土地被收回、股权处置及资产评估减值等其他亏损）150.3亿元。
此外风险信息显示，目前，恒大地产集团有限公司存在480余条被执行人信息，被执行总金额超506亿元。
最新公告数据显示，截至2023年9月末，恒大地产涉及未能清偿的到期债务累计约人民币2808.3亿元；逾期商票累计约人民币2060.84亿元。
在一系列亏损和欠款数字的背后，是房企棘手的庞大债务问题。
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