楼市生死局|深圳到底是谁还在买房？

听！今年很多人都在说，楼市不如预期，宛如一潭死水。

或许，表面看起来真的是这样的！先来看组数据。

美联物业全国研究中心公布的数据显示，2023年整个上半年深圳楼市的交易量，一手住宅备案16209套，与去年同期相比上升0.5%；二手住宅备案16236套，同比上升62.9%。与此同时，今年上半年的房价出现下滑态势，而且二手住宅价格下跌的幅度明显大于一手住宅。人才房方面，据深圳住建局数据显示，上半年第一批共13个人才房项目总计超9500套入市，摇号阶段认购就近6500套。总体而言，上半年市场回暖的程度不及预期。

数据很“惨”，却展现了房地产的韧性与生命力。不难发现，在今年多重危机困扰之下，楼市并不是在一线生，一线死的濒危处境，而是部分市场再现蓬勃生机，购房主流人群发生了转变，从成交数据来看，至少有4-5万组（个人/家庭）在买房，只不过购房逻辑不一样了。

为此，凤凰网房产·深圳发起【楼市生死局】楼市观察类栏目，在房地产风云波澜之中，揭开深圳的楼市真相，倾听真实的楼市心声，探索当下购房逻辑的转变。

第一期就和你们聊一聊，从平稳到狂热到理性，到底是谁还在买房呢？

第一类：普通刚需，低位捡漏上车 

今年以来，人才房项目的强势去化就充分认证了深圳刚需的超强购买力。据业内人士统计，截至今年11月初，深圳人才房+安居房共推盘65次，其中有57次全部售罄，二者合计已经卖出超1.3万套。

普通刚需购房者会选择在现在购入房产，一部分是考虑到现在处在房价低位，前几年上车门槛太高未能购买房子，现在想要有个属于自己的家。另一类购房者可能不是指对价格抗性很高的刚需，而是例如结婚、或者考虑小孩上学的购房人群。在凤凰网房产深圳站街采收集的故事中，就有不少购房者是为了以上原因选择购房的。

“之前都是租房，今年深圳出台了很多利好刚需的政策，最近就果断上车了一套还挺满意的房子，终于有了新家还蛮开心的！”一位宝妈跟凤凰网房产说道。

某新房项目一线负责人也表示：”近期到访量明显增多，有两批意向客户看房后马上认购了”。

第二类：改善购房，紧跟政策利好

随着过去数年的楼市演变，高净值人群对于住房的需求逐步升高。而市场上也一直不缺向往高端楼盘或者大户型的有着改善需求的购房者，他们认为房子是身份和地位的象征，同时对外立面、小区配套、园林景观、户型设计等多维度都有高要求，最好还占据核芯区位，拥有高端会所等等...

深圳“认房不认贷”的执行，就大大利好了新市民及改善置换的购房者。新政后1个月，300-500万，500-800万刚需及刚改群体成交占比上涨明显，合计提升6个百分点。10月以来300万以下群体成交再次回升。

截图来源：乐有家研究中心

一位接受凤凰网房产街采的市民告诉我们：“我在武汉有一套房产，目前因工作原因计划在深圳再购置一套房。新政降低了像我这类群体的购房门槛，我会考虑在深圳添置一套产”。

第三类：港人来深置业，高性价比度假+养老

第三类人则是港人来深置业，这也是新政后深圳楼市新增的一大亮点。据中银香港年初公布调查显示，有46%受访者考虑在大湾区置业，用于度假或养老，其中选择于深圳置业的最多。目前港人深圳置业最新政策是住宅限购１套；商用物业、商务公寓等则不限购。

事实上，港人一直以来都爱来内地置业。统计数据曾显示，2020年港人在大湾区内地城市置业成交宗数为1.61万宗，涉及面积约150万平方米，总成交金额超过309亿元。

近日，凤凰网房产也从福田项目处获悉，该项目成交数据中心香港客户占比约11%。进一步佐证了港人来深置业已经成为了市场上不可忽视的一部分。

那么问题又来了，现在买房是不是真的很难？

其实买房一直都很难，并不是只有现在才难。

有位网友分享了他找到的一张来自1999年的报纸，上面详细展示了深圳各区楼盘的价格，当时每平米均价已经需要2000-4000元，而据深圳市人力资源和社会保障局公示的数据可知，1999年的月均工资为1726元。这也意味着，在当时想买一套荔园新村价值四十万，面积为101平方米的房子，不吃不喝不花钱也需要将近二十年的时间。

图源小红书

相比之下，现在逐步下降的购房成本，也让买房这件事变得不那么难。根据深圳房地产中介协会数据，现在不少小区二手房实际成交价格已经回落到三年前。

那，为什么还会有那么多人会选择去买房？

原因可能有很多，但其中关键应是：

房子是稀缺且有价值的产品，长期看来，房产仍然是家庭资产保值最好的产品，具有较强的抵御通胀的能力。有网友分享到，他在1999年花三十万购入南山的一套80平米的房产，居住了二十多年以后，近期出售了将近一千万的价格。

面对未来的不确定性，大部分人都想选择一个更加稳定的生活。而拥有一个属于自己的房子，无疑是稳定生活的最优解。购置房产之后，将拥有稳定住房成本、生活的自主权、家庭的安全感等。

家可以带来归属感，提升生活质感。其本质在于，自此你可以全方位融入这座城市，可以从认真生活、认真工作、感受文化等方向去提升你的生活质感，享受生活。

整体来看，购房者对买房的渴望一直没有改变，只是购房者的买房逻辑发生了本质转变。

以前深圳人买房把投资属性放在首位，主要看“涨”，而现在时代下购房者明显回归理性，更注重房子的居住属性，更愿意选择可以满足生活需求，高品质、高性价比的房子。

凤凰网房产近期发起的《凰家大调查：谁还在买房？》调查报告的数据也可以印证一点。截止目前数据显示，购房者关注的核心还是自身的经济收入状况、月供压力、房子是否能够交付等方面的因素，而且大多接受调查的表示将留在深圳置业。其中有超30%的人认为如果收入增加或稳定后会选择购置房子、超25%的人希望有更有力的利好政策出台。

综上不难看出，深圳的购买需求和购买力一直存在，房子依旧是大家的心之所向。未来，我们期待在购房者的购房逻辑转变之下，开发商也可以紧跟购房者实际需求，推出更多适应市场的品质好房。同时，也建议广大有需求的购房者可以从实际出发，抓住机会多对比，选择出最合适自己的房子。

最后，如果你对深圳买房有更多见解或者是有自己的购房困惑，可以加入凤凰网房产·深圳购房攻略群，和大家一起分享你的想法~