房价下降，停不下来了

作者：余飞

01 | 东西南北中都在调整

11月16日，国家统计局披露了10月份房地产一系列相关数据。整体来看，一言以蔽之：

下跌，根本停不下来。

房地产投资继续下降，跌幅越来越大。成交量继续下降，成交金额继续下降，商品房库存则进一步增加。

国家统计局数据显示：

1至10月份，全国房地产开发投资95922亿元，同比下降9.3%；其中，住宅投资72799亿元，下降8.8%。

来源：国家统计局

这意味着，房地产市场的拿地、开工积极性仍在持续减弱。

拉长周期来看，房地产投资增速自2022年4月份转负以来，一直没有回过正，而且跌幅一直在扩大，中间虽然有跌幅收窄的时间段，但也仅仅是收窄而已，没有改变投资下跌的局面。

来源：国家统计局

销量方面，国家统计局数据显示：

1至10月份，商品房销售面积92579万平方米，同比下降7.8%，其中住宅销售面积下降6.8%。商品房销售额97161亿元，下降4.9%，其中住宅销售额下降3.7%。

其中，10月份单月，全国商品房销售面积为7773万平方米，环比下滑28.4%；商品房销售金额8091亿元，环比下滑26%。

来源：国家统计局

跌幅进一步扩大，并没有因为8月末开展的新一轮全面救市而改变走向，这意味着这一轮救市的预期，再次落空。

同时，从各大区域来看，东西南北中各大区域，商品房销售面积和销售额，全线下跌。

中部地区跌幅最大，前10个月，中部地区商品房销售面积下跌了11.4%，销售下跌了9.6%。

来源：国家统计局

2021年下半年至今，房地产市场持续下行。

2022年，全国房地产销售规模出现历史最大跌幅，由“双18”跌至“双13”，即销售面积18亿平方米、销售额18万亿元分别跌至13亿平方米、13万亿元左右。

财新网披露，业界普遍预计，按照截至目前的市场情况来看，2023年度销售规模或将进一步降至“双12”。

12万亿的市场规模，可能还不是底，此前市场普遍预测，未来我们的房地产市场成交额进一步下降，同时在老旧住宅更新需求平衡之下，未来市场的成交额可能会长期维持在10万亿规模左右。

与此同时，商品房的库存量进一步增加。

数据显示，10月末，商品房待售面积64835万平方米，同比增长18.1%。其中，住宅待售面积增长19.7%。

02 | 房价跌幅面积进一步扩大

关于房价，此前机构披露的数据已经告诉我们，新一轮救市丝毫没有改变房价下跌的趋势，目前房价一二三四线城市几乎全线下跌。

根据纬房研究院披露的数据来看：

第一，北上广深四大一线城市房价集体下降。

无论是近三个月，还是最近半月，四大一线城市的跌势从未改变。

来源：纬房研究院

细化到各区，同样也是全线下跌。无论是核心区还是外围区，都在下跌。

来源：纬房研究院

第二，二线城市集体下降。

其中东莞跌幅最大，过去三个月房价累计下跌了5.56%。哈尔滨跌幅最小，三个月累计下跌了1.96%。

成都、武汉、重庆、天津、南京、杭州、西安、济南、青岛、宁波、厦门等等这些高级别的城市，房价无一不在下跌。

来源：纬房研究院

第三，三四线城市跌幅更猛。

纬房研究院选取的三线样本城市，房价也是清一色在下降。

来源：纬房研究院

选取的四线样本城市，除了河南开封外，全都在下降。

来源：纬房研究院

国家统计局的数据，进一步佐证。

国家统计局披露，70个大中城市10月份，新房价格环比下跌的城市有56个，二手房有67个，均比上月增加2个。

二手房价格环比上涨城市数只剩下2个，创2014年10月份以来新低，下跌城市数量达67个，同样创下新高。下跌城市占比达到了95.7%。

同比方面，70个大中城市中，同比下跌的城市数量增加至47个，也即67%的城市新房价格至少低于一年前。

更能反映市场真实变化的二手房价格，70个大中城市中，67个城市同比下跌，也即有95.7%的城市二手房价格至少低于一年前。

之所以说至少，因为很多城市的价格已经回到了几年前，乃至十几年前。

比如深圳，房价就已经跌回2018年。

根据乐有家研究中心披露的数据显示，深圳房价从2021年年初见顶以来，已经下跌了2年半时间，目前整体均价已经回到了2018年的水平。

再比如牡丹江，已经跌回至十多年前。和鹤岗一样，牡丹江同样是资源枯竭而不断下跌的城市，只是鹤岗没有被纳入统计局的统计而已。

前段时间火遍全网的河南鹤壁，10万块钱8套房，尽管房子都在老城区，但不得不让人反思，持续流出的城市，房子价值正在大洗牌。

有人统计过一些房价跌回七八年前乃至十年前的城市。比如吉林省吉林市、山东威海乳山市（县级市）、四川达州、甘肃玉门、黑龙江齐齐哈尔。

03 | 救市预期落空

数据告诉我们，自8月末发起的新一轮全面救市，没有改变销量下滑趋势，没有改变房地产投资下降趋势，也没有改变房价下降趋势。

这意味着，这场救市预期再次落空。

当然，本轮救市的目的，也并不在于改变趋势，而是延缓趋势。但从商品房销量和销售额跌幅进一步扩大，房价下跌面积进一步扩大，房地产投资跌幅进一步扩大来看，连这个预期，都落空了。

落空之下，相信新一轮大动作又会随之到来。

近日厦门就将仍保留限购的岛内全面解除。北京、广州开启了公积金认房不认贷，广州并且下调了公积金首套首付，首付比例降至20%。

楼市不回稳，大招就不会断，这是意料之中的事。

但大趋势不可改变，因为所有的救市大招，都是奔着掏空口袋而来，而不是让大家的腰包鼓起来。

当下的房地产正遭遇着供大于求、人口见顶、宏观环境转变、心态转变、高房价与低收入之间无法逾越的宏观共同施压。

这样的压力之下，房价还有第二条路可选吗？

这场房价调整的周期不会短，有人预测是5至10年。这也意味着，会有越来越多的城市，房价会不断倒退。

尤其是很大产业羸弱、库存高企、人口流失、不但得不到中心城市帮扶反而被他们虹吸的三四线城市，房价会逐渐鹤岗化。

未来的市场是买方市场。

对于真正的刚需来说，如果是小孩上学需求、结婚需求和居住需求，无法长时间等待的，可以买，但买之前首先得想清楚一件事情，就是自身的收入确定性是否足够，是否有足够的安全阀，如果答案确定，就买，如果不确定，那还是谨慎为好。

至于伪刚需，大可继续观望等待。而投资，目前的环境下，哪怕一线城市，短期内也不适合谈论投资。