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实探武汉楼市翻红背后:区域明显分化 开发商以价换量

2023-11-13    来源:证券时报

10月,武汉秋季房交会叠加“全面取消限购”、“认房不认贷”等一系列利好政策,推动楼市成交大涨,摆脱第三季度需求不振状况。

中指研究院提供的数据显示,在全国重点监测城市中,武汉10月新建住房销售12099套,环比上涨73.44%,同比上涨59.96%,环比、同比涨幅均位列第一。

证券时报·e公司记者探访武汉多个楼盘发现,价格、产品力及区位配套等性价比更高的产品受到青睐,区域、产品分化均较为明显。在去库存压力下,开发企业多采取以价换量、回笼资金的经营策略,一场降价促销战在武汉楼市蔓延。

“武汉市场区域分化和产品分化都较为明显。”中指研究院华中市场分析师李国政接受证券时报记者采访时表示,全面解除限购后,武汉二环内受益最大,主城区热度远高于新城区。

此外,多个城区高端项目开盘去化率超过70%,高于绝大多数刚需产品。李国政表示,得益于定向精准的支持政策,如限购解除、认房不认贷、首付与利率降低、换购补贴等措施,改善类家庭出手积极性更高。

9月底之后,武汉市汉口主城有十几个新盘集中入市,同台竞技的新老项目达20多个,市场“搏杀”相当激烈。10月8日,位于武汉市内环硚口区宝丰路的航空路壹号价格跳水,以2.1万元/平方米价格售卖部分房源。此前,该项目有楼栋备案均价3.4万元/平方米,折后均价约3万元/平方米。价格一次性跳水近万元,降幅如此之大,引发前期业主维权,也受到市场各方的高度关注。

在武汉主城各大板块,目前降价跑量、争抢客户的楼盘较多。如武汉二七滨江房价约4万元~6万元/平方米,而与其只隔了一个环线的项目,首开价格不到1.8万元/平方米,瞬间刷爆了朋友圈。有业内人士告诉记者,“先不管卖得怎样、品质怎样,至少眼球和流量有了。如果首开不能爆,后面想爆就更难了”,不如调低首开价,既有了市场热度,又有了成交。

“新盘抢了老盘的流量。”有房企负责人对记者表示,卖得比较好的还是新盘,新盘本身在地价上有优势,产品定位上也很卷,特别是一些“小而美”的项目,让老盘不得不面对“价格战”的现实。

李国政表示,在去库存压力下,开发企业多采取以价换量、回笼资金的经营策略。特别是在房交会期间,一些新项目平价入市,性价比较高,确实有效激活了市场需求。但是,这也引起了一些市场人士对“结构性分化”的担忧,当老盘的流量被更新的盘抢走,局面只会越来越卷,老盘的现金流问题值得关注。

记者在走访时发现,目前市场深度博弈,购房者的思路已经从前几年前“没得选”变成现在“都想要”,地段、产品、价格等面面俱到,才能吸引购房者的注意。有赖于10月的供销两旺,目前,武汉决定把第41届房交会延长至2023年12月31日,各项补贴和优惠政策同步延长。


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